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被堵在进退两难的十字路口——部分开发商谈“九部委意见”
(2006-06-15 16:03:55)
作者：《楼市》58期
“九部委意见”虽是对整个房地产市场“全面施针”，然而业界一致认为，开发商无疑成为了本次调控的“排头兵”。大多缄口不言的开发商有哪些无奈？闭门痛思对策的开发商意欲如何应对市场？部分开发商对本刊的“内心表白”某种程度上反映了这一群体的心声。政策制定者与不同利益群体的博弈也许才刚刚开始，这也为新政之后市谜局平添了诸多悬疑。方明理：湘江伟业（北京）投资有限公司
董事长
对“九部委意见”有四点疑问
宏观调控，抑制房价保护老百姓利益，是政府应尽的责任，但若仅出台一些急功近利但没有可操作性的政策，再多再严厉也难以达到宏观调控的长期目标。如果说一段时间内有效，那也会以损害市场经济的机制和大众的长远利益为沉重代价。此次九部委出台的规定，积极作用毋庸置疑，但我主要谈谈心中的疑问。
首先，横向比较一下，去年关于普通住房的面积规定是140平方米，今年又变成了90平方米；去年要求购房之后未满“2年”再转手交易全额征收营业税，今年又变成了“5年”；已经批准的土地若达不到新规定，必须重新调整，等等。这些做法如何体现政策的连续性、权威性？朝令夕改，如何取信于民？如何体现市场经济的“契约”精神？
其次，房地产需求极具个性化，小户型有很大的市场，开发商也能看见，很多公司已经根据市场情况作出决策。但每个项目的小户型住房应占多大比重，以多少面积最为适宜，有必要由政府出台一个“一刀切”的规定吗？
再次，“国六条”规定“积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难”。但是细则之中对这一规定的具体措施却体现得并不多，反而是营业税的相关规定将会使二级市场受到严重打击。
最后，细则中关于“限地价、限套型、限房价，招标确定开发建设单位”的规定，需要再细化几个问题，否则不具可操作性。如何限价？如何确定招标标准，保证住房质量？与经济适用房的关系如何处理？
周志荣：海晟房地产开发有限公司 副总经理
产品本应跟着需求走 新政却让需求跟着产品走
在市场经济时代，产品应该跟着市场走，而不是市场跟着产品走。目前，市场上大户型住房较多，是因为有这样的需求。而随着大户型需求的逐渐饱和，开发商也会根据市场进行调整，他们不可能生产卖不出去的商品。
但是，“90平方米以下住房占70%以上”的规定，只是单方面改变供应，会让未来市场产品的供应形式过于单一，而需求是否会跟着供应的改变而改变呢？潜在风险不得不考虑。一不小心，就会矫枉过正。而这一规定对既有的大户型产品却是一个利好，在新增供应减少的情况下，现有大户型产品便有涨价的空间。
而从另一角度看，90平方米左右的小户型住房最受投资者欢迎。大量的住房依旧会被投资者买走，而普通老百姓依然买不到房，房价同样会被抬升。从全球看，不动产投资也是最健康、最稳定的，而国家的政策也不可能完全杜绝投资，否则就不会有房地产租赁市场，二手房市场也会大大缩小。
刘新虎：北京太福恒投资发展有限公司 副总经理
政策应体现公平合理 同时应大力支持二三级市场
大力发展中小户型的普通住房是宏观调控的方向，而每一个项目的户型比例则属于微观层面。政府应厘清宏观与微观之间的关系。用一个行政规定每个项目的户型之比，是不顾实际情况的一种行为。
我认为，尤其是对已经批准但不符合新政策的项目而言，政策执行将会给项目带来严重的影响。试想，一个已经定位于高档住宅的百万平方米项目，若都建成70%以上90平方米的小户型，那么其密度将有多高，其社区环境、社区配套将会呈现什么样的变化？市场风险又有多大？而这些风险，难道都应该由开发商一力承担吗？
新政策出台，相当于给既有大户型高档项目一大利好，但对于前面所述的部分项目，却有太多的负面影响，对于同处在市场当中的开发商来说，有失公平。
同时，我认为政府的政策不应只注重打压一级市场，而让其在市场经济规律之下多一些自由发展空间，应大力发展二三级市场，把几个市场都盘活起来，才能形成良好的循环共同体。
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