汉城奥运会前后，韩国房地产业快速发展，一直持续到1995年，此后出现严重泡沫；悉尼奥运会前7年，房价年均涨幅超过10%，2004年起开始下跌；亚特兰大奥运会前房价涨幅略高于全美平均水平，奥运会后平稳；雅典奥运会前，房价7年共上涨65%，奥运会后平稳，奥运村房价惨跌……

历届奥运城市，奥运前后房价变局汹涌，有的暴涨暴跌，有的长线飘红。“它山之石，可以攻玉”，从他国奥运对房地产的影响，或可从中为北京奥运与房产的发展指明方向。

异域奥运地产沉浮录

1984年洛杉矶奥运会：开启奥运地产先河

1984年奥运会只有洛杉矶一个城市申请，而这届奥运会也成为奥运历史上的一个重大转折，为房地产赢得了更大的发展空间。

由于此次运动会是首次民间承办，一切资金只能自行筹措。因此没新建奥林匹克村，而租借大学生宿舍来提供运动员住宿，其最大的作用之一在于改善了城市基础设施。

由于财务的出色管理，本届奥运会原计划耗资5亿美元，结果却盈利2.5亿美元，经济增长成为刺激房地会市场的主要因素。奥运创造了很多就业机会，还吸引了很多游客，因此1984年在加州整个房地产市场下滑时，洛杉矶却逆势上扬。业内人士认为，这在很大程度上是受奥运会效应的拉动。

洛杉矶奥运会也对其后其他举办城市的地产开发起到了很好的启发作用，主办城市的房地产业逐渐成为奥运会最先受益的行业。

1988年汉城奥运会：从房价疯涨到泡沫涌现

汉城奥运会是房地产大变革的一届运动会。

汉城旧城区主要在汉江以北，而由于奥运的大量体育设施都在汉江以南，大批运动员村、公寓和新闻中心的建设，让汉江南新区成为新生活的象征。形成了新的住宅、商业繁华地带，可以说奥运会创造了一个全新的汉城新区。交通的改善，奥运大桥连接江南江北，也给了汉江以南强大的发展推动力。

但是，汉城新区的开发热潮也造成了房地产泡沫。奥运会前后，房地产出现了不理性的盲目投资，认为只要盖好房子，不愁卖不出去。韩国政府不得不在1990年开始实施抑制房地产投资的政策，从1992年开始地价逐步下降，1995年后，韩国的房地产价格开始下跌，泡沫也开始显现。许多项目由于缺乏资金而被迫中断工程，或低价委托给第三方。

奥运会前后，韩国房地产行业的平均利润率在10%以上，随后逐年下降，后来更由于1997年亚洲带来的金融危机，该行业的平均利润率下降到3%。

据了解韩国房地产情况的专家介绍，出现这种情况是因为奥运会前后的投资热潮远远超过了正常理性的范畴，过分夸大了需求。开发商盲目乐观，认为在奥运经济的刺激下，汉城经济会有较大发展，过分乐观的估计和盲目扩大规模；韩国政府对开发企业在江南的开发普遍持支持和鼓励的态度，一定程度上也助长了市场的盲目情绪。

1992年巴塞罗那奥运会：奥运地产笑到最后

巴塞罗那奥运会为巴塞罗那赢得了世界声誉。该城市是依山傍水的美丽山城，但奥运会之前，城市基础设施差，市容市貌不佳，交通堵塞严重。而奥运会像魔术师一样彻底改变了城市面貌。

首先是交通的建设。政府斥巨资改建道路，修建二环，大大缓解城市交通堵塞状况。

其次是奥运村的建设。奥运会后，巴塞罗那的开发商将运动员村重新装修卖给市民，这些六层楼尚在建造时，就销售一空。

再次，是体育设施与旅游业的结合经营。奥运会后，游客猛增，而体育馆运营者将奥运会体育场变为旅游设施，现为游客必游之地，招来滚滚财源。

巴塞罗那奥运地产的成功，不仅因为奥运给城市整体带来的新变化，更在于它成功地解决了运动员村和奥运场馆的赛后利用问题。

1996年亚特兰大奥运会：奥运地产火炬越烧越旺

1996年为现代奥林匹克运动会的百年华诞，在美国南部亚特兰大市举行。

本届奥运会的组委会主席佩恩是亚特兰大房地产界最知名的律师之一，此次奥运会的举办使当地房地产行业在基础设施和场馆建设中都获得了不少利益。主要体现在：占地超21英亩的奥林匹克公园，使周边房地产普遍升值超过30%；修建了很多城市内部快速交叉路，主要干线沿线的土地开发掀起热潮。同时，该市还对旧城区进行了改造，把旧工业厂房移到郊区，建设了很多现代化写字楼和商业设施。先进的通讯设备和宾馆也吸引了很多会议在此召开，亚特兰大成为会议之城。

在奥运会举办前5年，亚特兰大市房价增长了19%，当时美国全国的房价平均涨幅只有13%。在1993年到1995年间，该市的房屋销售在全国表现最佳，平均每年销售3.3万套单户住房。而在奥运结束之后，城市房地产的发展也并没有因此停滞，而据业内人士分析，大批移民的拥入是稳定房价的重要因素。

奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。外来移民的不断进入，使得亚特兰大的房子很容易租售出去，也因此带来了房地产市场的持续发展。

2000年悉尼奥运会：奥运地产潜力严重透支

悉尼奥运会堪称迄今为止历史上最成功的奥运会。其对澳大利亚和新南威尔士州的经济产生了长达12年的影响。本届奥运会无疑也是房地产市场取得重大发展的一届奥运会，表现在以下几个方面——

第一，市区更新。奥运会的举办场地原为荒废的沼泽地和半都市化用地，现已成为悉尼交通最便捷的体育设施，而且成为最具规模及设施最完善的新住宅区之一。

第二，新建基础设施。可容纳11万人的全世界最大的奥林匹克运动场馆，耗资5亿美元的新机场铁路等，都为悉尼中心区的房地产开发创造了新的商机。

第三，旅游业和会展业的发展。

但是，与汉城一样，悉尼奥运会同样引发了房地产泡沫危机。奥运之后，房地产市场一片萧条，连运动员村的许多漂亮房子现在也是杂草丛生，悉尼房地产因奥运会停滞很长时间，反过来影响了经济的持续发展。

业内人士认为，奥运效应使悉尼房地产潜力被提前挖掘完毕，或者说被“严重透支”了，必然要经过一个调整期。好在澳大利亚经济发展势头不错，移民大量拥入使房地产市场需求没有大量萎缩。专家预测，悉尼房市将从2006年下半年开始复苏，并逐渐恢复到申奥成功以前稳步上升的局面。

2004年雅典奥运会：奥运村房价惨跌

借助于本届奥运会，雅典房地产价格在1995～2002年7年间，涨幅达到了65%，在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边地区，房价涨幅超过了110%。

但是，房价虽然大幅上涨，却呈现有价无市的局面。据雅典一位专家分析，有三方面原因：一是希腊的国际化程度相对较低，国外直接投资少，常驻的外国机构和外资企业不多，房地产市场开发需求乏力；二是希腊地大人少，十多年来人口总数始终在1100万左右徘徊，有时还出现负增长，而且希腊私房拥有率高达80%以上，需要购买新房的人不多。

也正因为买卖不兴旺，所以奥运会结束近两年来，希腊房地产市场整体还比较健康，泡沫成分较小，没有大起大落的情况发生，雅典房价也比较稳定。但是由于奥运村的公共交通、购物场所和学校等配套设施建设没跟上，大量已出售的商品房闲置一旁，到今天奥运村商品房的入住率还不到5%，房价惨跌。

异域奥运地产启迪

纵观最近几届奥运会与举办城市房地产的发展方向，从中不难发现一些共同之处，而这，对于北京举办奥运前后的房地产发展，有重要的借鉴意义。

从洛杉矶到雅典奥运会，每一届的举办都给城市带来了翻天覆地的变化，其中交通的改善、体育设施的建造、环境的提升（例如公园的修建）最为明显，而这些不仅增加了就业机会，还能促进旅游业的发展，带动城市整体发展，城市产业的发展也促进房地产的发展。

理性投资最为关键

自从1984年洛杉矶奥运会开始，历届奥运会前后，举办城市的房地产都得到了长足发展。但是，有的城市在奥运之后能持续健康发展，而有的则出现了泡沫涌现、发展停滞、房价下跌等现象。房产投资是否理性，是业内人士认为最关键的因素。

以洛杉矶奥运会为例，此次奥运会是首次由民间承办，一切资金只能自筹。没有新建奥林匹克村，而租借大学生宿舍来提供运动员住宿。但在盈利2.5亿美元之外，本届奥运会还使该市房地产持续健康发展。据分析，洛杉矶房地产的发展并不直接得益于大量体育设施的兴建等工程，没有盲目投资，而从城市基础设施的改善中获益颇多。

而亚特兰大也主要是利用现有的设施安排运动员的住宿，并没有在奥运村周围大量兴建住宅，而通过改善公共交通、商店配套设施和诸如公园和人行道等公共场所，城市的居住环境确实变得更吸引人，而这都归功于奥运会的举行。

同样，对需求的合理评估也非常重要。中房协前秘书长顾云昌就曾指出，即使在奥运场馆周边的项目也不能盲目乐观，需求是多样性的，老百姓不会因为建奥运村，就都去那里住，因此需求也是有限的，未必在奥运村的房子就好卖。而在汉城，正因为开发商高估了奥运会带来的住房需求，因此投资过热，导致泡沫出现，也在金融危机中受到严重打击。在把握奥运发展机遇的同时，更要切实防止奥运泡沫，牢记汉城和悉尼的教训。