http://www.jpjy.net/picture/200633016315595.jpg740)this.width=740" align=left border=undefined>    经济前景向好、奥运临近，以及房地产调控间接挤压等因素，使北京豪宅呈现狂销景象。此形势对于楼市的后续影响是什么？房价泡沫是否会继上海之后也在北京显现？投资性买家何时会遭遇政策割肉？带着这一系列问题，《楼市》记者采访了有关专家。

豪宅热销态势不减？
    豪宅市场的全线飘红，使人不禁要问：未来豪宅是否会继续热销？就其供应而言，市区内好的可供开发豪宅的地块越来越少。所以，在业界专家看来，供给的稀缺决定豪宅市场良好的投资前景。然而，至于其是否能够继续热销，则更大程度上取决于需求总量的变化。
    就北京整体需求而言，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎认为，随着经济发展以及人们收入水平的日渐提高，能买得起房子的人越来越多，而在买得起房子的人当中，有钱人积累财富的速度必定比普通收入的人要快，所以，在这些有钱人当中，能真正买得起豪宅的人的比例亦在不断增大。加之在奥运利好的带动下，将会有越来越多的外省市及外籍人士会聚北京。所以，在购房需求总量上升的前提下，未来相当时期内，顶级豪宅市场仍将继续其热销态势。
    而在中原地产华北区董事总经理李文杰看来，豪宅的需求量将受资本市场发展的影响。如今，在股市不景气、银行负利率及其他投资渠道不畅的前提下，豪宅由于较高的绝对值，而受到很多投资人士青睐。
    基于上述分析，李文杰进而认为，房地产市场的整体需求与资本市场之间为此消彼长的关系。比如北美，在其资本市场不景气时，房地产投资比例相当高；而当资本市场回暖之后，房地产市场的需求便受到了影响。就北京而言，如果未来资本市场日益活跃、成熟，那么，不排除会分流豪宅市场需求的可能性。但就现在的情况来看，不会有任何影响。

房价上行滋生泡沫？
    2005年7月，当星河湾以15000元的售价入市时，曾招致业界诸多质疑眼光。原因很简单，在当时，每平方米10000～20000万元的售价，已经在相当程度上高出人们的心理底限。而如今，市场上售价20000元/平方米左右的公寓项目已然比比皆是。
    那么，未来的房价走势又将如何呢？对于这一敏感话题，虽然接受《楼市》采访的多位业界专家明知提及房价上涨便会遭受骂名，大家仍一致坚持认为，在奥运利好带动，且需求强劲的前提下，北京房价下降的可能性几乎为零。具体到豪宅市场而言，由于较小的供给量，所以，其投资前景仍然被看好。
    “豪宅如今的热销势头足以说明供不应求的市场现状。预计未来豪宅的供应量仍然有限，毕竟城区内好的地块越来越少。而就需求而言，像前文所提及的，由于有钱人积累财富的速度较快，所以，能买得起好房、贵房的人必将越来越多。所以，豪宅的价格必然将继续上扬，”公衍奎如是分析。
    公衍奎进而认为，豪宅的热销以及价格的上涨将对区域内普通住宅的售价产生示范效应。比如，某区域出现均价2万元的豪宅项目，那么，周边售价约8000元的普通住宅就会想：“天价豪宅近在咫尺，我们如果适当提高产品品质，卖10000元肯定不成问题。”
    对于上述观点，市场上不乏个案，星河湾便是其中之一。几年前，当星河湾项目用地还是一片荒地的时候，周边房屋的平均售价约为6192元/平方米。如今，该区域的售价已升至8400元/平方米（详见图1）。当然，朝阳北路的贯穿为区域的带来了发展契机，但豪宅星河湾的出现，同样对该区域具有巨大带动作用。
    在星河湾入市之前，该区域在售的项目包括珠江罗马嘉园、青年汇、国美第一城、华纺易城等，平均售价基本在5000～6000元/平方米之间。如今，在星河湾入市只有半年多的时间内，该区域的房价已一路飙升至7500～8500元/平方米。就个别项目而言，甚至更高。如去年11月份入市的天鹅湾均价为9500元/平方米。据记者了解，该区域即将入市的逸翠园项目，其板楼的均价为10000元/平方米。
    对于北京一路飙升的房价，很多人担心未来北京将重蹈上海覆辙，出现房地产泡沫。然而，在公衍奎等业内专家看来，这一担心毫无必要。“从上海的经验来说，房地产泡沫有几个主要表现，一是诸多海外资本涌入投资房产；二是房价的快速上涨；三是投资型买家增多；四是房屋空置率猛增。就北京而言，虽然在一定程度上也存在上述情况，但是不会产生泡沫。”
    业内专家做出上述判断的理由是，上海以发展经济为主，可以说这一城市定位，在某种程度上“助长”了很多投机者恶意炒高房价。而北京则不同，北京是全国的政治文化中心。房地产市场的整体走势比较平稳，投资者的心理亦比较健康。“我们接触到很多北京的投资型买家，他们更多是把投资房产当做长期事业，而非短期套现”，一位从事地产开发多年的老总说。

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图1 朝青板块房价走势图  数据来源：《楼市》市场研究部

豪宅促动产品品质提升？
    在房地产市场长期处于“卖方”市场的前提下，粗放式运作一直是房地产行业既定的策略。所以，长期以来，开发商主要从事的工作即拿地、挖坑、画图、售楼，而很少顾及房屋品质的好坏、未来服务质量的优劣，等等。
如今，顶级豪宅的热销，足见品质地产已然成为整个房地产行业发展的必然。“以星河湾为例，其在朝青板块诞生，除了房价对周边楼盘有示范效应外，品质同样具有示范效应。因为，周边的项目在定价时必然会以星河湾为标杆。而这些项目定会给自己一个涨价的理由，那就是提升产品品质，”某不愿透露姓名业内人士如是分析。
    该人士进而认为，高档豪宅热销不仅会对周边项目的产品品质起到示范作用，同时，还将带动整个房地产开发向品质化方向发展，即不同档次的楼盘，为了向更高价位的产品看齐，必将不断创新，实现产品的自我完善。
    同样以星河湾所在的朝青板块为例，在星河湾入市之前，该区域的很多项目，如前面提及的青年汇、华纺易城等项目，全是普通住宅，而在星河湾入市之后，该区域入市项目的品质明显呈上升态势。无论是天鹅湾、还是即将入市的逸翠园、润枫水尚，其品质都较以往该区域的楼盘有相当程度的提升。
    当然，越来越多中高端项目的落户之于整个朝青板块而言，在拉动产品品质及价位上行的同时，亦加剧了区域内楼盘的竞争。据悉，在星河湾之后面市，距离星河湾都仅咫尺之遥的天鹅湾、逸翠园，虽然在产品硬件标准上略低于星河湾，但却以品味为优势与星河湾争抢即有的高端买家。

豪宅外地买家渐增？
    北京城市发展日新月异，外地人可谓功不可没。近年来，大量涌入的外地人已深入到北京的各行各业，为北京城市发展以及GDP的增长，作出巨大贡献。这一点，单从前文提及的外地人在京购买豪宅的比例便可窥见。然而，他们在为城市带来朝气的同时，亦对原有的城市生存环境形成巨大冲击，比如交通环境日益恶化、就业压力增加，等等。
    所以，在此前提下，便产生了一个新的命题，即政府是否有必要采取措施，对外地人进京置业予以限制？
    对此，公衍奎持否定意见。“北京是全国乃至全世界的北京，而并非只是北京人的北京。那么，住在北京的市中心的豪宅的人就应该是全国乃至全世界的高收入人士。如果限制外地人进京置业，使北京当地的老百姓都住在市中心，则意味着整个城市的没落。”公衍奎说。
    李文杰认为，政府没有必要对外地人进京置业予以限制，但却应该加以引导。可以看到，外地在京置业投资多选择居住类物业，投资写字楼及商业的非常之少。这样一来，便会出现两个问题，一是容易进一步推动房价上扬；二是不利于房地产市场的均衡发展。而上海则不同，买家投资商业物业比例的非常高。所以，建议政府合理引导外地在京置业人士的投资取向。
    基于以上分析，公衍奎和李文杰均认为，在北京诸多利好的带动下，未来外地进京置业的人必将越来越多。与此同时，外地人在京购买豪宅的比例亦将逐渐增大。

投资性购房将遭遇政策割肉？
    近半月来，媒体广泛报道了即将于4月1日调整的消费税消息。此次消费税调整虽然暂未涉及房产，但可靠消息证实，房产税（也称物业税）开征只是迟早的事情，现在有关征税的文件已报请有关部门审批。
    今年两会上月结束，两会进一步明确构建和谐社会的社会发展方针。在此背景形势之下，“劫富济贫”必然要在房产领域体现。而从西方发达国家的经验来看，房产税也是调控经济和房产行业最有效，并且是必须使用的手段。国家开征房产税无疑对当前有恃无恐的房产投资或者把购房当做储蓄行为的人构成巨大冲击。
    例如，中国香港高税收政策对香港地产市场的调节功不可没。香港物业税属于所得税，是向香港土地及建筑物的业主征收的税项。香港物业税税率近年略有提高，2003年为15.5％，2004、2005年则为16％。近日，当《楼市》记者就物业税的开征时间采访多位业界专家时，对方均称：“具体时间不好预计，但未来肯定会开征。”
    某知名地产顾问机构投资部负责人表示，根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此，税值会随房产的升值而提高。如此一来，对于拥有多处房产，并主要依托银行贷款的投资人士而言，购房后期出现“养房难”的问题在所难免。

豪宅隐性消费风险浮现？
http://www.jpjy.net/picture/200633016331581.jpg740)this.width=740" align=left border=undefined>    总价几百万元、上千万元，甚至几千万元的豪宅热销意味着什么？除证明豪宅市场供小于求外，同时，亦意味着地段的优良、产品的极致、服务的到位。然而，尽管如此，对于豪宅的买家而言，仍然有一个问题不容忽视——高投入必定意味着高风险。
    当然，能买得起总价上千万元豪宅的人，必然具有雄厚的资金积累。但是，在入住之后所产生的昂贵的养房成本不可小觑。据记者了解，亚北某豪宅项目，一套房屋一年所需要付出的养房费用便高达20万元。由于购买豪宅而将自己陷入尴尬境地的大有人在，香港著名歌星容祖儿便是其中之一。据了解，容祖儿在2005年以4620万港元购置了一处300平方米的房产而导致自己负债累累，为了还债，她不得不在事业正如日中天的时候开始“转型”！
    在豪宅的买家当中，演艺界明星购买的比例只占0.7%，更多购买豪宅的人士则是商界人士。而商场如战场，这部分人士由于需要顾及到企业运营、资金周转等问题，所以，更应该警惕豪宅后市的风险。在决定购买豪宅之前，不仅应对当前的资金实力以及未来赢利空间进行准确评估，同时，也应该充分考虑到入住豪宅之后所可能产生的居住成本。

编后:透过豪宅热销的表象，我们不难攫取豪宅市场发展的脉络与走势。星河湾应该说算不上是最顶尖的豪宅，一切关注离不开其备受关注的区域——朝阳北路。自星河湾落子朝阳北路以来，这一区域日渐成为京城最炙手可热的置业热土之一，高端项目蜂拥而至。为了给高端置业者展示一个更为真实的“朝东”楼市景况，《楼市》记者与市场研究人员亲临这一区域探访各大高端项目，5月1号《楼市》52期“居住房产”将为您解开各大高端项目孰优孰劣及未来前景。

“楼市观察”预告：
4月15号“商务房产”：京城十大商铺销冠“钱”景预测
5月1号“居住房产”：朝东豪宅家底比拼