外地人热衷买京城豪宅，主要目的为储蓄

星河湾、缘溪堂、北京公馆、柏悦居、昆仑公寓……历数市场上热销的豪宅项目，单套价格动辄几百万、上千万，有的甚至高达几千万。如此天价，在令人们触目惊心的同时，更多是引发人们的深思——到底谁在为天价豪宅埋单？什么因素令他们愿意倾囊而出？

外地人：豪宅买家主力军
    近两年，随着房地产市场的快速发展，外省市及外籍人士在京购置房产比例越来越高。据《楼市》市场研究部与焦点房产网2006年3月联合调查显示，截至2006年3月1日，“两外”人士在京购房比例已经由前几年的30％上升至61.5％。对于高端住宅市场尤其是豪宅，外地人购买比例亦尤为突出。毋庸置疑，“两外”人士已然成为北京房地产市场主要支撑力量。
    而在北京万元以上的豪宅楼盘中，外地或外籍买家更是支撑销售的主要力量（详见图1）。http://www.jpjy.net/picture/200633015565420.jpg740)this.width=740">

图1 京城豪宅不同购买客群比例图  数据来源：《楼市》市场研究部

    外地人在京购买豪宅的比例由此可见。而事实上，如果具体到个别区域和楼盘，外地人购买的比例则更高。时下，北京万元以上豪宅楼盘以东、北部区域居多。这一典型的房产投资区域是外地买家最钟情、最活跃的地带。据记者了解，位于东区的两个高档公寓项目国兴·观湖国际、丽都水岸，外地人购买比例分别达50％和70％。
    在星河湾的买家当中，同样有相当部分是外地人。去年7月份该案开盘当月，《楼市》市场研究部针对其销售成交客群进行了重点监测，发现其外省个人购买比例已高达56.7%（详见表1）。
    《楼市》市场研究部监测的情况显示，星河湾去年年中逆市开盘伊始其销售成交量并没有达到开发商所预期的结果，之后，随着其宣传推广声势的逐渐增大，加之开发商在山西，甚至海外进行直销，到年底时销售形势才明显好转。而外地买家占有相当比例这一点，恰巧与星河湾开盘之初，北京许多地产业内人士所预断的结果一致。
    据了解，在京城豪宅诸多外地买家当中，来自山西、内蒙、东北、山东、重庆以及港台的人士较为突出。但由于产品区位及定位的不同，其客群亦略有差异，比如，星河湾的外地买家当中，山西、山东和东北人士占主导，而阳光上东、北京公馆、柏悦居的买家港台及外籍人士相对要更多一些。
诸多外地买家缘何选择在京购置豪宅呢？对此，记者近日采访了山西做煤炭生意的张先生。希望广大读者能窥一斑，而见全豹。
记者：您哪年开始在北京买房的？
张先生：2005年。
记者：您在北京共有几套房子？能否详细介绍一下？
张先生：目前为止两套。一套在北边，2005年7月购买，当时我参加了一个购房团，在北京一媒体记者的带领下，我们看了很多项目。后来，不少人（购房团）都在北京买了房；另一套在东边，是今年年初买的。就我个人而言，比较喜欢星河湾那样金碧辉煌的豪宅。
记者：是什么原因让您在半年多的时间里在北京购置了两套房屋？
张先生：一方面是因为我女儿2008年高考，她很希望未来能到北京上学，甚至工作；另一方面是因为我和我爱人都觉得山西的生存环境比如空气、水质等都不是很好，所以，等我爱人退休之后，我们想举家迁居北京。既为养老，也为陪伴女儿。
    据记者了解，如今京城的豪宅买家当中，像张先生一样，出于养老及子女教育方面考虑的不在少数。除此之外，更多买家则是看好奥运利好为北京带来的发展契机。下文将会提及，在此不赘述。

外地买家：生意人居多
    《楼市》记者通过对星河湾、柏悦居、缘溪堂等热销豪宅项目的深入采访，了解到，豪宅客群所归属的行业主要集中在金融、保险、法律、会计、广告、贸易、商业等几大类别（详见图2）。

http://www.jpjy.net/picture/200633015581029.jpg740)this.width=740">
  

图2 不同职业人士购买豪宅比例  数据来源：《楼市》市场研究部

 一位不愿透露姓名的地产广告界知名人士，近日在接受《楼市》记者采访时道出了自己的置业心经，“我本身没有住房需求，也不太想买来投资，但是名下却有几处房屋。这可能跟我自己从事的行业有关，买房已然成为我的一大爱好。”该人士说：“多年来，我买房一直遵循一个原则，即看项目的综合性价比。 ”
    另据了解，拥有多年置业经验的香港著名影星任达华，如今对购房已颇有心得。“我之所以选择在北京市中心购房，一是因为我看好其稀短价值，毕竟，市中心的开发的地块越来越少了；二是出于生活便利的考虑。虽然，在市中心购房所付出的成本，足以在郊区买一套别墅，但我每天不想花过多的时间在路上。况且，别墅周边的生活配套往往不够齐全，而在市中心，出行、健身，乃至休闲娱乐都非常方便。”在前不久刚刚入住新世界太华公寓的任达华如是向《楼市》记者阐述。
    任达华进而认为，之所以有大量外地人士涌入北京购房置业，大家更多是看好北京经济的发展、首都的文化魅力以及房地产市场的上行空间，而较少取决于奥运会的因素。在他看来，未来北京的房价，赶超香港是完全有可能的。

外地买家：40岁以上人士占主流
    对于豪宅买家的年龄特征，调查显示购买人群的年龄往往集中在40～50岁之间。这部分人群经过多年的打拼，在完成原始积累之后，很多从原来的住房里搬出来或者移居北京，住进了总价较高的豪宅中。就如今市场上的豪宅来看，户型在300平方米左右，总价在400～500万元的房屋已是一般性豪宅，高价位的多达五六百万，甚至高达几千万元。所以，其购买人群必然属于“金字塔尖”的那部分（详见图3）。

http://www.jpjy.net/picture/200633015584040.jpg740)this.width=740">

图3 不同年龄段人士购买豪宅比例  数据来源：《楼市》市场研究部

    上述调查结果，在记者采访过程中得到了充分印证。据北京公馆方面有关负责人介绍，其买家当中，40岁以上的人士居多，50岁以上的人群亦占有相当比例。其他几个热销的豪宅项目，如昆仑公寓、柏悦居、缘溪堂、星河湾等项目的客群，40～50岁之间人士占有相当比例。
    为了了解这部人士的购买取向，《楼市》记者几经周折，才采访到计划在星河湾购房的李先生。（李先生，40出头，在矿产业打拼20多年，从最初的一个小职员发展成为某私营公司的老总。据了解，如今李先生在北京市区繁华地段拥有一套房屋。）
记者：您打算什么时候在星河湾买房？
李先生：近期。
记者：您觉得星河湾哪些地方最吸引您？
李先生：我是被北京一个朋友拉去星河湾看房的，看完之后，他没买，我却有些蠢蠢欲动，因为我觉得它的样板间做得很好，气派、富贵。所以，当时便下定决心买一套。可北京的朋友劝我再考虑考虑，毕竟那个区域（朝青板块）目前的优势还不是很明显。所以，我就没买。前段时间我来北京时，又去看了一趟，仍然觉得非常喜欢。尤其是装修和园林非常吸引我。所以决定下次带家人再去看看，如果他们也喜欢，我就买一套。
    对此，某不愿透露姓名的房产营销专业人士在接受《楼市》采访时说：现在北京投资豪宅的买家当中有许多是外地人，而这些人选择住房时由于经验的原因或者对当地市场缺乏了解，或者居住品味与本地人存在差异，往往只看表面，而并不懂得如何客观去评测判断一套住房的真实价值，不重品味，大多喜欢大红大紫的风格。所以，只要听说是豪宅就出手下单。这样的买家为豪宅畅销提供了市场基础，同时也引导了“贵豪宅”之风泛滥。

购豪宅：目的为储蓄

http://www.jpjy.net/picture/2006330160272.jpg740)this.width=740">    除储蓄外，市场亦不乏投资型购房的案例。近日，东北从事黄金生意的朱先生，致电《楼市》记者，希望推荐东区一投资价值较高的楼盘。当记者问及原因时，对方爽快地回答，“几年前，我在北京做生意时，在燕莎附近买了一套130平方米的房屋。如今该房屋每年的租金收益就达30万元。所以想再买一套，继续作为投资。”