地产泡沫重新泛起，学者不能闺中看山

                                ——与董藩老师商榷

董藩在21世纪博鳌房地产论坛上的发言被网络转载时加了一个雷人的标题——让房地产泡沫论见鬼去吧！文章看过之后，我觉得这次董藩老师的讲话真的有点言重，房产市场现在的形势真的不是如他所判断那样没有泡沫，而是泡沫已然泛起，有的地区和城市甚至相当严重。

昨天晚上，也是和21世纪报道的几个朋友吃饭聊天，自然免不了谈论房地产的话题。我向他们建议，作为最有影响力的财经媒体，你们不能只把大腕们拘到海南搞个论坛罢了，而是应该派记者到海南去好好看看那里现在房地产是什么样的情景。我说，你们如果把海南现在的房产市场看透了，中国的房地产市场也就研究透了，市场的逻辑关系也就研究明白了。

在董藩老师的观点中认为，房地产泡沫最科学、最简单的判断方式就是：用于出租的房屋不多，准备短期炒卖的比重过大，这就说明有了泡沫。

假设用这个标准来衡量，董藩老师认为没有泡沫的判断显然是错误的。比如我们去看海南的市场。海南的市场现在似乎在重新九十年代初期的疯狂，三亚普通住宅均价接近万元，近乎北京水平，东部沿海一线别墅叫价五六万，甚至超过十万，购房个人一次性投资上亿的已经不算什么稀罕。海南往年春节过后楼市人气散尽，一般要等到来年冬天游客来了才能卖房。但今年则大不一样，春节之后，各个楼盘几乎每周都有成交，置业者出手大方，动辙整栋楼、数十套房一锅端，乐得走运的售楼小姐一夜之间成百万元户。

海南房产市场这两年持续升温，甚至去年全国降温也未受到大的冲击影响。海南房产市场最突出的特点是，其买家超过九成是来自于岛外，特别是距离甚远的北方城市，近几年房产大量销售出去，但房屋使用率几乎不到百分之十，多数房产一年之中只有春节前后一个月左右时间使用，其余时间也不会向外出租，而且也不可能向外出租（因为平时时间根本也没有租客）。而象北京、上海、深圳等投资客集中的城市市场，房屋出售后空置也一样非常普遍，我们楼市杂志前年对北京星河湾进行过调查，这个全国知名的豪宅社区，售出的房屋有超过50%在一年之中多数时间处于空置状态。

今天春节之后，借海南考察市场回来之后，我曾写了一篇文章——“从海南房热销看内地市场走势”发在我的博客里，其核心观点是：海南市场在内地市场下滑时独善其身，今年市场回潮初现，又领涨狂颠，这其实最典型反映了中国房地产市场投资主导市场流向的现时特征。投资进则市场狂，投资退则市场跌。

去年，受多项负面因素叠回影响，全国房产市场出现异常回落，其回落最最关键的原因是由于投资者眼见房价一步一步下行，持币观望等待抄底。这样侍机等待，实际是在为市场蓄势，是在积聚更大的爆发能量。今年春节CCTV—2春节特别节目我本人有幸参与了一期关于房产问题的辩论，当时只有我一人坚持认为今年市场会触底后反弹，嘉宾中包括潘石屹在内都认为市场还会下探。现在事实虽然验证我的判断是正确的，但也象我在《批评万科》一书和其它文章中所担心的，市场果真出现了报复性反弹。

上周，《新京报》记者张学东在MSN上问我此轮房价过快上涨的原因有哪些，我给总结了以下几条：第一，市场刚性需求积压过久，现在反弹属于能量释放；第二普遍对于通涨的预期，导致投资客大举入市；第三，银行信贷转向宽松，激活市场同时，也帮衬助推了投资。

以我了解的数据和对一些其它城市同行的沟通了解，现在除去北京，上海、深圳、广州几大城市房价都大幅度反弹，个别区域甚至出现了月两位数字环比增长。还以北京来看，北京现时房价已基本回升到07年时的水平，但租金却下降了二到三成。这样的涨幅不能不让人担心，07年房价暴涨并且与土地地价、股价形成对赌的局面会重新出现。

需要声明的是，我本人一直的观点认为，中国的几大中心城市住房需求会是持续的刚性增长态势，辐射性市场需求源源不断涌入城市带来的增长定会推高房价，政府需要靠分流人群的手段去分流中心城市住房需求。我本人非支持涨价论者，但在经济跌入到谷底，经济复苏需要房地产救市之时，包括政府政策在内的各项手段促进市场交易量回升，是我所赞同的。

政府去年接近年底之时出手救市，但显然对于楼市被激活之后出现报复性反弹又预见不足。现在通涨预期迫使大量信贷资金、民间游资，甚至原来主导外贸的实业资本都转投到房地产和股市，而经济整体又缺乏坚定回暖的迹象。前两天有位朋友饭桌上讲了句很形象比喻，说经济现在就象是得了肝炎，又得糖尿病的病人，一方面需要补，一方面又害怕补过了。这后面的路究竟会怎样走，现在可能又得等着看政府的脸子了。