晚上应邀出席SOHO中国上市成功的庆祝酒会。嘉宾里地产业内的人远没有想象的那么多，坐在边上的是水皮、龚宇一帮子媒体的哥们儿。席间自然有不少评论地产公司上市的一系列的问题。

最近几天一直想写篇文章，一直在琢磨：为什么老潘的SOHO和易居中国这时候都能在海外上市？因为按照一般资本市场进行评估，仅凭经验判断，这两个公司凭即有业绩、规模、土地或项目储备想要实现上市几乎没有可能。

以SOHO中国来说，别人家开发企业不管在境内还是境外上市，首要看的就是土地储备。碧桂花园有45平方公里的储备，但老潘只有北京三里屯的和前门两个项目的所谓储备。老潘“持续的生产能力”的故事，只因为是商业地产，是持有型物业。

而易居中国在纽约上市所讲的最具价值的故事，则是他们的一手房代理业务和拥有一套信息资讯评估系统。美国股民甚至连他们只熟悉的二手房交易业务都忘掉，而宁愿投资一个只要有“中国概念”就行的地产服务企业。

最近一段间一直在关注北京的商业地产，也和许多地产业内和商业地产运营的专业人士多次探讨过，北京商业地产存在的问题以及现状http://bj.house.sina.com.cn/scan/2007-10-08/0837216628.html。为了考查SOHO商业实际运营的情况，国庆节期间我甚至还和几位朋友专程去尚都SOHO去看过里面实际的景况。坦率地、实事求是地讲，北京乃到国内绝大部分城市商业地产开发，特别是运营方面都存在着相当严重的问题。即便是北京这样的城市，高档商业到底有多大的市场？商业地产开发以及运营的核心点是什么？商业地产的规划、招商定位以及经营如何去做？商业地产开发中，开发商、小业主以及商家各方利益能否兼顾？真正能够搞懂并处理好这一系列问题的开发商，都可以说明是凤毛鳞角，更何况北京如何之大，东西城、南北城的消费习性和消费文化的差异对商业地产市场影响有着天壤之别。一个开发商拿着“老北京”的商业为故事去讲给鬼子们听，老外们“感觉有点错位”实在是再正常不过。

一个事实是，如果我本人只代表了极个别的个人，但我也要说：前门在北京最中心位置，但我自己距上一次去那里的时间最少已经有二十年。所以，前门地区未来的商业前景如何？一碗爆肚还不要说是否能卖到50元，如果我们在这个城市的人都闻不到它的味道，天知道几万公里以外的投资者早晚能不能看到他的回报。

最近，内地房地产企业象潮一般涌向上市，包括赴海外上市，其中重要原因是即有的内地房地产企业利益回报超过了其它任何一个行业。经济高温不退、人民币升值、房价暴涨、城市土地供应日趋紧张等等一系列因素叠加一起，使得投资者对内地房地产市场一致看好。内地房地产企业借上市管控松动大好时机，想方设法寻求上市。而在远赴海外上市的地产公司中，无一例外将“中国概念”当做他们上市融资的最强卖点。

随着中国国力的增强，“中国概念”确实已成为中国吸引国际资本的磁石动力。但“中国地产概念”到底有多大的承受空间？前不久，分别有旧金山纪事报和英国的一家研究机构来采访我，他们共同提问的一个问题就是，中国的老百姓在住房方面是否感觉到满意，是否能有基本的住房居住保障。无疑，按现在的北京、上海这样大城市的房价，如果真实地回答这个问题，应该是“不”。

毫无疑问，从现实情况来看，近两三年国内房地产处于价格暴涨的行情之中，房地产企业静态利润收益翻倍增长。但以最近半年全国普遍的过快房价增长，实际已将此轮行情推至一个拐点位置。以现在的房价预测，国内大多数城市现在已经呈现明显的房产泡沫迹象，此时截点，能够上市的开发商当属幸运。

国庆节前，央行颁布了第二套住房贷款提高首付比例的政策新规。在强有力的物业税尚未启征的当前形势下，此举对市场的影响无疑是实质的，对于投资购房群体的抑制效用会十分显著。相信只要政策实施坚决，中国大多城市的房价上涨趋势将会被遏制，房价的拐点将极有可能快速显现出来。投资者止步，中国房价上升的动力源将被真正阻断，房地产企业高利润的故事也就会从此暂时划上句号。