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于凌罡"蓝城计划"各地响应 合作建房:乌托邦计划?
(2007-01-27 15:30:20)| 分类： 房产财经 |
“目前没有具体法律对个人集资建房进行规范和约束，这是一个法律空白”，江苏省建设厅一位不愿透露姓名的人士称，此举是房地产市场快速发展的产物，理应由市场来决定它的生存方式和发展潜能。
近日，国家发展改革委公布一份对2005年房地产市场价格走势的调查报告称，上海家庭债务比例高达155％，杭州和宁波也分别高达91％、79％，而上海、南京、杭州等城市房屋“空置率”都高于20％，各项数据指标均严重超标。
该报告指出，家庭实际购买力与房价的矛盾，以及大量待售或待租的存量房将对楼市未来走势形成较强制约作用。因此，当地政府应正确引导投资和消费，避免楼市大起大落。
而就在各方人士热议楼市前景的同时，由北京人于凌罡首创的个人集资合作建房模式也出现在这些城市。有人说，这一模式如果成功，将为政府提供另一种远低于市场价的造房模式，对于抑制炒楼现象有着革命性的意义。
这种“让开发商靠边站”的建房模式将遭遇怎样的命运？
“自己种白菜”
就在于凌罡紧锣密鼓地推进其首创的“蓝城计划”之时，上海、杭州、南京等地热心市民也纷纷响应，筹谋着类似的低成本造房梦想。
2月22日，“上海家园”网站（dromya）正式开通，注册用户达1270人。据该项目发起人之一朱剑估计，其中，来自投融资、地产、法律等专业人士不低于800人。朱剑向沪上媒体表示，希望能参与上海旧城改造工程以及一些中低价商品房规划建设。
与“蓝城计划”一样，“上海家园”也是由网友发起的。1月23日，朱剑和他的伙伴们各付出2000元，作为其集资买地建房筹备小组的运作资金。按照朱剑的设想，下一步将成立家园投资信息咨询有限公司，提出切实可行的土地获取方案，并完成该项目相关法律文件。接着，将成立家园房产投资有限公司，负责实施土地招投标、工程建设等具体工作。
朱剑说，自己合资盖楼，房屋的价格将比市场售价低30％－40％，因为能扣除开发商约30％的开发利润和10％的营销成本。“上海家园”计划盖300套房，每套房100平方米左右。如果投标市场价位在300万元左右一亩的地，约需投资6000万元人民币。
但截止到目前，该项目尚未公开其集资及融资方案。
有消息称，该项目组已对一块正在拍卖的土地表现出购买意向。据悉，这个地块已完成“七通一平”，面积在7万平方米左右，楼面地价3700元／平方米。“上海家园”工程工作组估算分析，这块地的建造单价为6200元左右，价格偏高，但其位于中、外环之间，地段非常不错。
“我们这种做法就像农业社会的生产自救。”杭州网友丁先生对本报记者说，集资建房如同自己种白菜自己吃一样：一个从来没种过菜的人，采用原始方式的“自给自足”。当然，其原因只有一个，就是市面上的“白菜”太贵了。
去年11月起，杭州各大网站BBS也出现大量合作建房的帖子。其中一个帖子要求参与者具有投资20万元的实力，一旦同意入伙首先要交纳一万元保证金，作为该松散性组织的活动经费。由于杭州土地稀缺，该帖子发起人希望与地产公司合作建房。比如一块20亩的地，其中16亩开发商自己造商品房，剩下的4亩留给这些集资建房的人。
集资建房现象也已在南京出现。1月29日，江苏地区惟一的“我爱南京自建／团购房俱乐部”宣告成立，注册会员达50多人。
据介绍，该俱乐部为认同合作建房理念，愿意共同参与合作建房而自愿参加的专业性、临时性、非营利性、非法人的团体组织。其人员构成遵循“自愿”原则，运作经费由会员自愿交纳或接受捐赠等方式解决。
虽然刚刚搭建了一个临时性的议事平台，会员们却十分踊跃，有几块地已经纳入了他们的视线：南京郊区的锁金村、太平南路等升值潜力大的地块已成为其首选目标。
哪里来的土地？
所有发起人都描绘出了美好的蓝图，声称可在商品房均价基础上降低20％－40％左右。
据介绍，由于集资建房的非营利性，可以省掉购买商品房时需要承担的四笔费用――广告销售费用、机构维持费用、项目贷款利息和开发商利润，而且合作建房的价格不含利润，其售价肯定要比开发企业建设的商品房低得多。合作建房“先集资，后建房”，以销定产，没有空置房，也不会占压资金。
然而，不论于凌罡还是朱剑，他们的降价设想都有两个绕不开的前提条件：资金和土地。浙江初阳律师事务所的楼献律师说，个人集资造房其实是一个完全意义上的资本运作过程，它不是简单意义上的钱与钱的交易，而是用钱来获取更大市场价值的过程。因此，融资问题是摆在朱剑们面前的首要问题。
据杭州广宇房产副总裁阮志毅介绍，过去开发商敲定土地后，如果资金有困难，可以将土地作抵押，从银行贷得一笔款，而银根缩紧后，这条路几乎已经被堵死了。而像这种个人合作建房注册的小公司，没有30％的自有资金，贷款难度会很大。
那么，集资建房者如何获得土地呢？
南京市国土局土地指挥中心的谢阵栋主任介绍，目前土地出让有两种方式。第一是协议土地，一般都必须是政府支持的项目；第二是公开拍卖土地，和其他开发商竞争。而在土地通过“招标、拍卖、挂牌”等方式进入公开的市场以后，只要真的成立合法的公司后，交纳足额的保证金，个人参加土地竞买是没有问题的。
但有业内人士指出，个人集资造房就只有通过公开拍卖这条路，因为政府如果特批一块廉价土地让集资者开发，最终势必搞乱房地产市场，对谁都没有益处。
而至于杭州网友所谓与地产商合作的计划，也被认为是不切实际之举―――杭州楼市如此炙手可热，要在一个楼盘中另辟一块土地交给集资建房者廉价开发，哪个地产商愿意？
乌托邦？
个人集资建房的现象究竟是房产发展新模式，还是一种乌托邦？
浙江初阳律师事务所楼献律师认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作建房是一种反历史潮流的行为。房产市场不比一般的市场，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，并不是每个建房人都能驾驭原来由银行和开发商承担的房地产市场风险。
上海某房地产公司销售部的黄天乐先生也表示，合作建房过程中可能出现诸多不可预测因素，例如建材供应短缺、土地贬值等等，比如建材涨价、城市总体规划有更改、建筑质量或安全产生意外等，后续资金将是个大问题。一旦发生风险，该由谁来承担呢？
还有专家认为，集资人内部管理问题也非常棘手。浙江省社科院高级研究员谷迎春教授指出，集资人之间互不认识，很难达成完全信任，并且将因为意见无法统一而导致矛盾。
“目前没有具体法律对个人集资建房进行规范和约束，这是一个法律空白”，江苏省建设厅一位不愿透露姓名的人士称，此举是房地产市场快速发展的产物，理应由市场来决定它的生存方式和发展潜能。
这位人士分析，个人集资建房现象尚无成功的先例，但在市场操作上存在着理论可能性。因此，政府可以考虑出台一系列的政策来约束这种市场化行为，引导其走向成熟和正常化。
对此，朱剑表示：“现在，我们最期望的是得到政府的支持。哪怕是默许都可以。因为我们肯定不是来给政府捣乱的，而是切实的想让那些没有房子的人住上房子。所以希望这个项目是作为政府相关房产政策的有益补充者的身份而存在。”
有报道称，国务院某部门一位官员表示：在这个特定的时期出现这种个人集资合作买地建房现象是一件正常的事，说明社会有需求，但这种需求绝不是市场的主流。目前出现的集资建房群体是一个在网络上形成、并能在很多地方都买到房的群体，不具备稳定性。这是一个中等收入的群体，应该到市场上去购买商品房解决住房问题。
近日，国家发展改革委公布一份对2005年房地产市场价格走势的调查报告称，上海家庭债务比例高达155％，杭州和宁波也分别高达91％、79％，而上海、南京、杭州等城市房屋“空置率”都高于20％，各项数据指标均严重超标。
该报告指出，家庭实际购买力与房价的矛盾，以及大量待售或待租的存量房将对楼市未来走势形成较强制约作用。因此，当地政府应正确引导投资和消费，避免楼市大起大落。
而就在各方人士热议楼市前景的同时，由北京人于凌罡首创的个人集资合作建房模式也出现在这些城市。有人说，这一模式如果成功，将为政府提供另一种远低于市场价的造房模式，对于抑制炒楼现象有着革命性的意义。
这种“让开发商靠边站”的建房模式将遭遇怎样的命运？
“自己种白菜”
就在于凌罡紧锣密鼓地推进其首创的“蓝城计划”之时，上海、杭州、南京等地热心市民也纷纷响应，筹谋着类似的低成本造房梦想。
2月22日，“上海家园”网站（dromya）正式开通，注册用户达1270人。据该项目发起人之一朱剑估计，其中，来自投融资、地产、法律等专业人士不低于800人。朱剑向沪上媒体表示，希望能参与上海旧城改造工程以及一些中低价商品房规划建设。
与“蓝城计划”一样，“上海家园”也是由网友发起的。1月23日，朱剑和他的伙伴们各付出2000元，作为其集资买地建房筹备小组的运作资金。按照朱剑的设想，下一步将成立家园投资信息咨询有限公司，提出切实可行的土地获取方案，并完成该项目相关法律文件。接着，将成立家园房产投资有限公司，负责实施土地招投标、工程建设等具体工作。
朱剑说，自己合资盖楼，房屋的价格将比市场售价低30％－40％，因为能扣除开发商约30％的开发利润和10％的营销成本。“上海家园”计划盖300套房，每套房100平方米左右。如果投标市场价位在300万元左右一亩的地，约需投资6000万元人民币。
但截止到目前，该项目尚未公开其集资及融资方案。
有消息称，该项目组已对一块正在拍卖的土地表现出购买意向。据悉，这个地块已完成“七通一平”，面积在7万平方米左右，楼面地价3700元／平方米。“上海家园”工程工作组估算分析，这块地的建造单价为6200元左右，价格偏高，但其位于中、外环之间，地段非常不错。
“我们这种做法就像农业社会的生产自救。”杭州网友丁先生对本报记者说，集资建房如同自己种白菜自己吃一样：一个从来没种过菜的人，采用原始方式的“自给自足”。当然，其原因只有一个，就是市面上的“白菜”太贵了。
去年11月起，杭州各大网站BBS也出现大量合作建房的帖子。其中一个帖子要求参与者具有投资20万元的实力，一旦同意入伙首先要交纳一万元保证金，作为该松散性组织的活动经费。由于杭州土地稀缺，该帖子发起人希望与地产公司合作建房。比如一块20亩的地，其中16亩开发商自己造商品房，剩下的4亩留给这些集资建房的人。
集资建房现象也已在南京出现。1月29日，江苏地区惟一的“我爱南京自建／团购房俱乐部”宣告成立，注册会员达50多人。
据介绍，该俱乐部为认同合作建房理念，愿意共同参与合作建房而自愿参加的专业性、临时性、非营利性、非法人的团体组织。其人员构成遵循“自愿”原则，运作经费由会员自愿交纳或接受捐赠等方式解决。
虽然刚刚搭建了一个临时性的议事平台，会员们却十分踊跃，有几块地已经纳入了他们的视线：南京郊区的锁金村、太平南路等升值潜力大的地块已成为其首选目标。
哪里来的土地？
所有发起人都描绘出了美好的蓝图，声称可在商品房均价基础上降低20％－40％左右。
据介绍，由于集资建房的非营利性，可以省掉购买商品房时需要承担的四笔费用――广告销售费用、机构维持费用、项目贷款利息和开发商利润，而且合作建房的价格不含利润，其售价肯定要比开发企业建设的商品房低得多。合作建房“先集资，后建房”，以销定产，没有空置房，也不会占压资金。
然而，不论于凌罡还是朱剑，他们的降价设想都有两个绕不开的前提条件：资金和土地。浙江初阳律师事务所的楼献律师说，个人集资造房其实是一个完全意义上的资本运作过程，它不是简单意义上的钱与钱的交易，而是用钱来获取更大市场价值的过程。因此，融资问题是摆在朱剑们面前的首要问题。
据杭州广宇房产副总裁阮志毅介绍，过去开发商敲定土地后，如果资金有困难，可以将土地作抵押，从银行贷得一笔款，而银根缩紧后，这条路几乎已经被堵死了。而像这种个人合作建房注册的小公司，没有30％的自有资金，贷款难度会很大。
那么，集资建房者如何获得土地呢？
南京市国土局土地指挥中心的谢阵栋主任介绍，目前土地出让有两种方式。第一是协议土地，一般都必须是政府支持的项目；第二是公开拍卖土地，和其他开发商竞争。而在土地通过“招标、拍卖、挂牌”等方式进入公开的市场以后，只要真的成立合法的公司后，交纳足额的保证金，个人参加土地竞买是没有问题的。
但有业内人士指出，个人集资造房就只有通过公开拍卖这条路，因为政府如果特批一块廉价土地让集资者开发，最终势必搞乱房地产市场，对谁都没有益处。
而至于杭州网友所谓与地产商合作的计划，也被认为是不切实际之举―――杭州楼市如此炙手可热，要在一个楼盘中另辟一块土地交给集资建房者廉价开发，哪个地产商愿意？
乌托邦？
个人集资建房的现象究竟是房产发展新模式，还是一种乌托邦？
浙江初阳律师事务所楼献律师认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作建房是一种反历史潮流的行为。房产市场不比一般的市场，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，并不是每个建房人都能驾驭原来由银行和开发商承担的房地产市场风险。
上海某房地产公司销售部的黄天乐先生也表示，合作建房过程中可能出现诸多不可预测因素，例如建材供应短缺、土地贬值等等，比如建材涨价、城市总体规划有更改、建筑质量或安全产生意外等，后续资金将是个大问题。一旦发生风险，该由谁来承担呢？
还有专家认为，集资人内部管理问题也非常棘手。浙江省社科院高级研究员谷迎春教授指出，集资人之间互不认识，很难达成完全信任，并且将因为意见无法统一而导致矛盾。
“目前没有具体法律对个人集资建房进行规范和约束，这是一个法律空白”，江苏省建设厅一位不愿透露姓名的人士称，此举是房地产市场快速发展的产物，理应由市场来决定它的生存方式和发展潜能。
这位人士分析，个人集资建房现象尚无成功的先例，但在市场操作上存在着理论可能性。因此，政府可以考虑出台一系列的政策来约束这种市场化行为，引导其走向成熟和正常化。
对此，朱剑表示：“现在，我们最期望的是得到政府的支持。哪怕是默许都可以。因为我们肯定不是来给政府捣乱的，而是切实的想让那些没有房子的人住上房子。所以希望这个项目是作为政府相关房产政策的有益补充者的身份而存在。”
有报道称，国务院某部门一位官员表示：在这个特定的时期出现这种个人集资合作买地建房现象是一件正常的事，说明社会有需求，但这种需求绝不是市场的主流。目前出现的集资建房群体是一个在网络上形成、并能在很多地方都买到房的群体，不具备稳定性。这是一个中等收入的群体，应该到市场上去购买商品房解决住房问题。
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