于凌罡目标锁定“花园路25号”_乐天在线

如果不是温州合作建房者成功拿地，于凌罡和北京的个人合作建房机构“蓝城”几近淡出舆论视线。

“恭喜他们。从‘个人合作建房’被关注，到出了第一个拿地成功的例子，两年时间做成这件事已经非常快了。”昨天下午，于凌罡这样评价温州同仁的胜利。

从去年7月的芍药居地块，到今年1月的工体4号地，再到传言中的朝阳区大屯地块，因为一次次无果而终，于凌罡合作建房的拿地目标已经数度调整。最新锁定的是北京市土地整理储备中心“预订上市地块”中的“海淀区花园路25号居住用地”。但是何时拿地成功，于凌罡表示没有时间表。

拿地的下一站

于凌罡说，现在的他和2004年12月合作建房计划被媒体广泛关注时一样忙碌。“一直都在忙着买地，每周5天甚至7天的时间都是为这些事情。”

2003年12月1日，于凌罡将自己的合作建房倡议书在网上公布。2004年12月18日，合作建房计划开始接受报名。2006年11月15日，于凌罡曾表示有意向的朝阳区大屯地块，被保利房地产（集团）股份有限公司以高出对手最低报价1.18亿元拿下。

一个月前，媒体消息说，于凌罡欲竞标大屯地块。“我们曾经去看过地块情况，但是没有投标。拿地的价钱比较高，规模比较大。”于凌罡平淡地说。而他在博客里的言论要激烈得多：保利房地产的天价，把北四环区域的税后楼面地价哄抬到6414元/平方米。

谈到温州合作建房拿地的成功，于凌罡认为当地的环境比北京好：民间资金活跃，适合合作建房的地块项目相对多。“在北京，这样的地块太少，估计一年也就一块。”新目标——花园路25号，土地面积8000多平方米，规划建筑面积近2万平方米，比大屯地块的规模小一半。

蓝城的“广种无收”

3年前，于凌罡的身份是某IT企业的工程师；北京合作蓝城咨询服务有限公司（以下简称“蓝城”）公司化运作后，于担任公司总经理；现在，他在博客里聊得最多的话题是房地产。

与他同样忙碌的，还有“蓝城”的网站。在“报名情况公示”里，合作建房把广渠路15号、南沙滩东路3号、东铁匠营地块、常营乡地块、老古城地块、刘娘府地块、五里坨地块等7块可能的限价房用地都列入目标范围。合作建房的土地意向之多，让人有眼花缭乱之感。

据于凌罡介绍，其中南沙滩地块已经收到200多份报名。蓝城网站上说，限价房地块项目凑够300份报名“才可以有谈判资本”，“请大家踊跃支持”。

按计划，昨天晚上6点半到8点，蓝城召开包括花园路25号地块在内的项目报名咨询会。蓝城网站上这样写道：“目前，花园路25号报名情况很好，只要凑够2000万，我们就有8成以上把握成功了。”

合作建房的时过境迁

涉及合作建房具体操作模式的话题，于凌罡不愿多谈，只是简单说，与温州模式类似。本月15日，温州个人合作建房从温州市国土局以总价1.05亿元摘得一挂牌地块，委托当地一家房地产公司参与竞买。而此前，温州合作建房联盟会员已委托温州市场营销协会与该公司就上述地块的房地产开发签订了“代建协议”。

此前，于凌罡接受本报采访时也曾表示，将委托中信信托投资有限公司以信托形式，成立项目公司，参加公开出让地块的“招（标）拍（卖）挂（牌）”。

而这种个人合作建房的模式，已经较最初的版本有了很大变化，比如引入专业的房地产开发商。于凌罡当初的设想，是由合作建房的参与者作为股东，共同注册房地产开发公司来全程负责项目运作。

对合作建房来说，温州的拿地成功是个里程碑式的事件，却又像个异数。经过2005年的各地热潮后，当下的合作建房已归于平静，或者说遭遇瓶颈。比如南京的情况，由于一直筹集不到必需的资金，正面临“停摆”的尴尬。

11月22日晚，朝阳区华严北里15号楼1204——北京个人合作建房机构“蓝城”的所在地，再次热闹了起来。

“蓝城”的创始人于凌罡及其合作者们，再次召开项目咨询会，对新锁定的海淀区花园路25号居住用地项目（以下简称“25号地块”）进行商讨。参加者络绎不绝，从20多岁青年男女，到七旬老人，职业各异。50多平米的两居室，前前后后硬是挤了80多人——这让不得不扯着嗓子讲话的于凌罡疲惫不堪。

从最开始的东四十条1号宗地，到去年7月芍药居甲2号地块，再到今年1月的工体4号地，一次次拿地无果而终，几乎让于凌罡和他的“蓝城”淡出舆论视线。

这次不一样，也许是受到了温州消息的鼓舞，于凌罡说，他们有八成把握。

八成希望

根据北京市土地储备中心公布的信息，即将入市的25号地块，8088 平方米的建设用地面积，地上住宅规划建筑面积为19400平米，地下配套面积约4850平米，其中1940平米为独立商业，将以招标方式出让。

按照于凌罡的合作盖楼计划，将在该地块建设住宅300套，其中13580平米为90平米以下小户型（根据90平米以下小户型占70％的政策），并建设地下停车位200个。项目的首批合作者将按5500元每平米，次批合作者按6500元每平米取得住宅。

他提供给合作建房者选择的户型，有40平米独居、60平米一居、80平米两居、100平米板楼两居和120平米板楼3居五种户型。

“现在25号地块的报名情况很好，只要凑够2000万元，我们就有八成以上的把握成功。”这一次于凌罡信心十足。此前，主要因为楼面地价在总成本中所占比例过高，资金的缺口过大，导致合作建房者们数次拿地失败。

不过，一周前温州合作建房的拿地成功，使大家受到了鼓舞。

坐等人来

“温州拿地的成功，是具有里程碑意义的事情。”于凌罡说。他觉得温州的环境比北京好，民间资金活跃，彼此之间有很强的信任，最重要的是，适合合作建房的地块项目相对多一些。“在北京，政府推出这样的地块太少了，估计一年也就一块。”

在他看来，此次花园路25号地块，地块面积不大，“油水就不大”，不适合商业开发，对他们则是“难得的机会”。

之前，通过网络、电话报名参加该地块合作建房的人数，已有160多人，在咨询会现场，又有47人登记加入。“蓝城”的统计结果是，100平米和120平米的户型已经暂停登记，目前仍在接受登记的，只剩80、60和40平米的中小户型。

现在，合作者们按登记的面积，需要在指定银行（中信银行朝阳支行），以每平米2000元的价格，存入个人存款，存款验资的时间为2周。于说，在该地块正式入市之前，需要存满2000万元以上资金，才有前去竞争土地的资格。根据他以往的经验，土地竞买一般要交纳上千万元的保证金。

温州之鉴

在有足够意向合作者登记之后，“蓝城”将索取项目招标文件，分析、评估和制作成本清单，并与银行和信托洽商制定合同。

于说，进入投标阶段，将会由一家具有开发经验的机构和“蓝城”联合投标，“以确保能取得较高的评标分数”。在他看来，由于承诺很低的最高销售价格，所以完全可以在评标中获得“显著的优势”。

而如果竞买地块成功，合作建房将采用信托制，请中信信托用1000万元资金注册项目公司，向政府支付地价款，并在20日内，结清地价款。同时，“蓝城”将请国金管理公司负责项目设计和施工招标，并负责控制项目的进度、品质和预算。

实际上，“蓝城”现在采取的这些策略，大多数已在温州被证明是“行之有效”的。

“如果买地成功，预计将在明年立夏开工，争取明年年底封顶，2008年10月1日之前交房。”这大概是自2003年12月1日正式提出合作建房以来，于凌罡最兴奋的一次。