日前，一则关于“广州楼市库存超过15万套创历史新高”的新闻引起了市场的广泛关注，这与很多人年前“楼市回暖”的印象大相径庭。笔者认为，当前广州楼市库存数据混乱，真相混淆不清，与各家媒体和机构引用的数据来源和统计口径不同有很大关系。

    目前，广州市场上的库存数据主要包括两类数据，一类是阳光家缘网上公布的官方数据，一类是各家机构根据自己的统计口径统计出来的数据，如在机构中较有代表性的克而瑞的库存数据。其中，阳光家缘的库存数据又分为两个口径，一个是可售数据，一个是未售数据，所谓“库存超过15万套”所讲的就是未售数据。（见下图）

“可售数据”和“未售数据”的区别在哪里呢？按照阳光家缘官网的解释，两者的统计均仅限于纳入网上签约管理的数据，其中“可售数据”是指纳入预售的项目中可供销售（签约）的单元，以及已确权可供（销售）的单元。“未售数据”则是指市场中尚未售出的新建商品房，包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元，不包括回迁房、直管房、自用房、公建配套等。

对此数据，笔者的理解有以下几点：第一，虽然阳光家缘数据注明统计口径仅限于纳入网上签约管理的数据，但是鉴于广州包括新设区的增城、从化在内的各个行政区多年前均已实施网签政策，因此阳光家缘网的统计数据基本就是广州库存数据的真实体现；第二，“可售数据”和“未售数据”是分子和分母的关系，每日的量均动态变化；第三，无论是可售数据和未售数据的统计口径，都和一般市场认知的真实供应有所差异，原因在于“未售数据”不一定全部可以拿来卖，而“可售数据”则不能涵盖市场的全部有效供应。

以上三点，前面两点很好理解，关键在于第三点，其中的关键又在于在目前的商品房预售制度下，有些楼明明没有卖，却可能已经被有融资需要的开发商抵押给银行。理论上，这部分抵押的物业是不可以网签的，也就无法纳入阳光家缘“可售数据”的范畴。但是在实际操作中，我们也经常见到一些在阳光家缘显示为不可销售状态的单元开发商也会拿出来卖，等到有人买了要网签的时候再解除抵押转为可售状态。 

所以，与市场真实的供应相比，目前阳光家缘的“可售数据”偏小，而“未售数据”又偏大。克而瑞的库存数据则介于两者之间，其来源于开发商的预售证。也就是说，只要是拿了预售证的单元，无论该单元后期有无被抵押或查封，只要未售出都会被统计到克而瑞的存量数据里面，相对而言更符合市场研究专业人士的认知习惯。

截至2月底、3月初，我们可以对比一下这三个不同统计口径的库存数据：

由此可见，克而瑞所统计的93681套介于阳光家缘可售的74000套与未售的150080套之间。

笔者认为，三个统计口径的库存数据各有其可取之处，也各有其不足之处。数据是死的，人是活的，关键还是看引用人在引用这些数据的时候是否专业、客观，要能够看到数据背后的真相，结合过往的历史数据、市场表现和区域特性来判定楼市的库存状态，不能形而上学地光凭量来判定库存高低。市场是动态发展，蛋糕的大小（供应量）每年都会变，而吃蛋糕的人（去化速度）每个阶段也不一样，不可一概而论。有些人把几个数据混淆在一起讲，那就贻笑大方了。

那么，现时广州楼市的库存真相究竟如何呢？笔者认为，只要秉承客观中立的立场，无论采取以上三组统计口径的哪一组数据，其得出的结论应该都是基本一致的。以克而瑞的数据为例，我们看到截至2月底全市商品住宅（包括普通住宅和别墅，不含酒店式公寓）的库存套数是93681套，这个数据对比2014年12月份的历史最高位95634套是有所回落的，而从去化周期来看，我们以最近6个月（2014年9月至2015年2月）广州的月均交易面积计算，当前广州的去化周期是16个月，也低于去年10月份19个月的最高去化周期。而考虑到1月份和2月份有春节淡季的影响，如果我们拿去年第四季度的月均交易面积来计算，全市的去化周期则只有12.7个月。

这个去化周期究竟是长是短呢？我们可以拿2013年、2014年的情况来对比。众所周知，2013年广州楼市是一个量增价升的市场，如果用最近6个月的交易面积来计算当时的去化周期，2013年上半年楼价上涨压力最大的时候全市的去化周期基本是在6-8个月之间，下半年市场由高潮渐渐趋于冷静的时候的去化周期则在9-10个月之间。2014年第一季度楼价平稳博弈的时候市场去化周期在10-12个月之间，2012年第二季度到年末市场降价的时候去化周期上升到了12个月到19个月，其中从年中开始大范围降价的6月份开始去化周期上升至15个月以上。 

由此我们可以得出判断，倘若采用克而瑞的库存统计数据：当市场的去化周期在8个月以下，市场将有较为显著的涨价压力；当市场的去化周期在9-10个月之间，市场将有一定的涨价压力；当市场的去化周期在10-12个月之间，市场的价格将会维持平稳；当市场的去化周期在12个月以上，市场将会出现降价压力，如果去化周期在15个月以上降价压力则会比较明显。

    如同前文所述，倘若按照更能反映新的政策背景下（首套房贷新政以及降息）真实市场情况的的去年第四季度的交易量计算，当前广州市场的去化周期是12.7个月，略高于10-12个月的市场稳定期的标准，反映了当前广州楼市的库存确实偏高，但是已经走出了去年高库存、高去化周期的双高状态，整体处于一个库存合理回落、市场较为稳定可控的状态，这是和当前市场的真实运行状况相符合的。当前广州楼市库存远没有所谓的“库存15万套创历史新高”那么耸人听闻，也没有“降息刺激房价大涨”的杞人之忧。

（文/房价点评网广州高级分析师 肖文晓）