北上广深房价齐降  坏消息OR好消息?

——7月房地产数据蕴含四大积极变化

国家统计局8月18日公布的7月份新建商品住宅售价变动情况显示，70个大中城市中，价格环比下降的城市有64个，超过5月的55个，价格环比上涨的城市仅有2个，比6月减少6个，分别为厦门和大理。此外，北上广深四大一线城市全线下跌。其中，上海降幅最大，下跌1.4%，环比扩大7个百分点。北京与广州下滑趋势扩大，各自下跌1.3%。

根据经验，成交量的调整往往先于价格的调整。7月的房价数据全线下跌，成交量自然也好不搭哪里去。统计局的数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点；商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。看上去，7月份的房地产数据真的万马齐喑，十分悲观。这是否意味着房地产市场已经回天乏术、行将就木了呢？其实也不尽然。在哀鸿遍野的7月数据之中，笔者发现，四个判断房地产市场走势的重要指标都有积极的变化，值得关注：

第一，全国房地产开发投资增速收窄趋势放缓。统计显示，1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资34365亿元，增长13.3%，增速回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。笔者发现，虽然过去6个月房地产开发投资的增速都在收窄，但是近几个月收窄的幅度在减小。5至7月份，该指标收窄的幅度依次为0.7、0.6和0.4个百分点。信心比黄金更宝贵，而大家愿不愿意投钱到某一个行业，最能反映对这个行业的信心。

    第二，房地产开发企业土地购置面积降幅收窄。统计显示，尽管今年3月之后开发企业的土地购置面积增速由正转负，但是在近三个月，土地市场的这种低迷态势正在得到缓解，降幅正在收窄。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积17824万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-6月份收窄1个百分点；土地成交价款4828亿元，增长9.8%，增速提高0.8个百分点。

第三，近三个月，商品房销售面积降幅呈筑底迹象。统计数据显示，近三个月，全国商品房销售面积年内累计同比降幅依次为7.8%、6.0%和7.6%。从数据来看，在5月份跌至7.8%的低位之后，6月的反弹没能在7月持续，1-7月的销售面积降幅再次扩大了1.6个百分点，这看上去让人担心。但是，考虑到7月份本身就是市场的传统淡季，因此笔者倾向于将其理解为正常的季节调整。这种上下波动的调整，明显有别于今年前5个月持续下滑的态势，是市场筑底迹象的体现。

第四，房地产开发企业到位资金增速年内首升。统计数据显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金68987亿元，同比增长3.2%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。尽管增长的幅度很小，但是改变了过去6个月连续下滑的颓势，意义重大。而从资金构成来看，国内贷款13111亿元，增长14.7%；利用外资245亿元，下降9.2%；自筹资金28078亿元，增长11.6%；其他资金27553亿元，下降8.1%。在其他资金中，定金及预收款16567亿元，下降10.2%；个人按揭贷款7651亿元，下降3.7%。总体来看，7月份国内贷款和自筹资金的增幅都比上月扩大， 显示市场流动性情况好转，这对资金密集型的房地产行业无疑是一个利好。

     综上所述，笔者认为，7月北上广深房价环比全跌，看上去对房地产市场是个坏消息，但也可以理解为是个好消息，因为这预示本轮调控从三四线城市开始，扩大到二三线城市，再蔓延到一线城市，即将走完一个完整的调控周期。从当下全国各地纷纷放开限购、千方百计去库存的趋势，接下来的市场政策大环境只松不紧，房地产有望借此摆脱行政调控的紧箍咒，这对行业回归市场本源是一大好事。

当然，笔者也认为，虽然7月份各项指标都有积极的变化，但是这种积极的变化还很微弱，能否得到巩固接下来还需观察。对于开发企业来说，还是不能掉以轻心，“加快走量，现金为王”仍然是当下最明智的决策。

（克而瑞高级分析师 肖文晓）