2013年楼市展望：暖风依旧  波动前行

满堂红集团研究部副经理 肖文晓

在11月份和12月份的翘尾行情中，波澜起伏的2012年楼市终于落下帷幕。这一年，我们经历了上半年楼市的“以价换量”，亦经历了下半年楼市的“量价齐升”，见证了楼市坚冰在政策春风中慢慢融化，最终汇聚成为一股振奋人心的暖流。展望2013年，尽管楼市在2012年已经筑底回升，但是中央经济工作会议“坚持楼市调控不动摇”的定调还是为暖意融融的楼市敲响了警钟，调控继续意味着2013年政策和市场的激烈博弈不会停止，波动前行将成为新一年楼市发展的常态。

政策：两个不变与一个可能

过去两年，限购、限贷等调控政策成为了影响楼市运行的最大变量，这一趋势将继续主导2013年。2012年12月15日，中央经济工作会议指出，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2012年12月25日，住建部表示，2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，凡是放松调控、致使房价过快上涨的地方，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈、直至问责。综合以上表态，2013年楼市的政策脉络逐渐清晰可见：

首先，抑制房价过快上涨的大方向不会变。房价上涨过快是本轮楼市调控的根源，也是所有调控政策的众矢之的。因此，房价调控仍然会是新的一年中央和地方政府不遗余力的工作重点。而判断房价是否上涨过快，主要的参考指标是要与GDP和国民收入的增速相匹配。

其次，抑制投机、投资性住房需求的基本政策不会变。从2012年的楼市运行即可看出，无论地方政策如何微调，抑制投机、投资性住房需求属于政策红线，没有调整的任何余地，2013年也将会是这样，因此限购和差别化的信贷、税收政策在新的一年将会继续得到实施。

最后，“鼓励合理住房需求”的政策存在从鼓励首次置业需求向鼓励改善性需求扩大的可能。12月25日住建表示要“支持合理自住和改善性需求”，预示着旧有调控政策对改善性需求的误伤有可能在新的一年得到修补，改善性需求将得到鼓励。在投机、投资性需求被严格限制的情况下，改善性需求有望继2012年的刚性需求之后成为推动2013年楼市前行的第二股重要力量。

总体来看，在经济企稳回升以及继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策的外部环境下，2013年的楼市将迎来一个比较稳定的政策环境。一方面，房产税的推进依然困难重重。另一方面，由于担心房价反噬，调控放松的几率也几近于无。对于温度已经升高的楼市来说，历时两年的调控已经使市场具备了一定的“免疫力”，没有新政策就是好的政策。只要政策保持稳定，2013年楼市的暖意就不会变化。

市场：基调向好 波动前行

2012年一二线楼市成交量的全线回暖为2013年的楼市打下了良好的基础。统计数据显示，以北上广深为例，过去一年其一手住宅的交易量均达到了两到三成以上的增幅，而二手住宅的交易量除深圳受评估价征税的影响同比下滑一成以外，其余三个城市亦有两成以上的增幅。

值得注意的是，在2012年上半年开发商以价换量大获成功之后，下半年开发商普遍出现的提价行为并未使楼市成交量上升的势头受阻，市场在金九银十短暂蓄势之后，在11月份和12月份更是创下了一波翘尾行情，包括北京、上海、广州等多个城市在12月份都录得了成交量的新高。翘尾行情的出现，为2013年楼市的开局做了很好的预热，预计第一季度的“小阳春”将很快到来。

不过，客观来看，即使大势回暖，由于限购、限贷等政策坚持不变，2013年楼市的成交量想要实现与2012年一样的增幅难度不小。过去一年成交量的快速回升与2011年市场下行期积累了大量的观望需求有莫大关联，而在刚性需求在2012年被有力地消化掉之后，由于新增的购房需求的补充速度无法跟上，成交量增长的势头难免有所放缓，预计2013年四大城市的成交量增幅将在一到两成左右。

同时，由于2012年年末市场的成交量已经达到本轮调控以来的“天量”，在如此高的成交水平之上，2013年楼市运行的趋势也很难复制2012年一路向上的轨迹，总体走势将会趋于平稳，其中在2012年不大突出的季节性波动将会再次出现，三月份、五一、十一都是营销的关键节点。

价格方面，广州等一线城市的上涨趋势很难改变，尤其是中心城区的涨幅将会比较大，平均涨幅有望达到10%左右。二三线城市的市场则会有较明显的分化，经济较好、外来人口多的重点城市有望紧跟一线城市楼市回暖的步伐，而库存量大、有效需求不足的城市则将延续2012年的调整之路，楼价有进一步下跌的可能。（完）