满堂红的成交数据显示，10月份，广州二手楼市受一手楼市分流客户的影响，总体表现平淡，“一二手联动”顺势成为中介角逐的另一业务重心。值得关注的是，下半年以来二手住宅“量减价升”的滞涨趋势在10月份停顿，而议价空间又创新高，价格分水岭或将出现。全市各区之中，除天河、越秀的价格保持坚挺外，多个区域的成交均价出现下跌，其中番禺区的成交均价环比下跌10%，最近8个月以来首度回到万元以下。

住宅租赁市场方面，10月份的租赁成交宗数环比减少1%，平均租金为37.96元/平方米/月，环比下跌2.7%。对比往年，秋交会对广州住宅租赁市场的刺激已经大不如前，外围经济疲软后外籍客商减少以及经济型酒店的供应增加是短租现象减少的最主要原因。

流动资金汹涌  “一二手联动”商业项目仍受追捧

由于国庆黄金周期间广州有大量一手楼盘推出优惠活动，吸引了楼市置业者的注意力，10月上半月二手住宅市场的看楼量和成交量都有明显下降，下半月虽有回升，但是总体还是维持之前八九月份的水平，没有大的突破。值得注意的是，在二手住宅成交平淡的情况下，部分“一二手联动”项目却受到了置业者的追捧，10月份，满堂红有三成左右的买卖成交来自“一二手联动”。特别是市区的一些商铺项目人气颇为火爆，10月份满堂红“一二手联动”的成交有60%是商铺。

今年以来，住宅市场由于受到限购、限贷政策的双重影响，成交量一路走低，与之相反的是，不限购的写字楼和商铺物业成交火爆，反映市场的流动性依然充裕，大批闲置资金在寻找投资出路。根据满堂红的前线经纪介绍，在10月份购买商铺的买家当中，绝大部分买家都已购有房产，不少人还在两套以上，已经失去了继续购买住宅的资格。于是，在股市疲软、实业难做的大环境下，人们就将目光投向了商业市场，特别是分割出售的小产权式商铺，由于面积小、总价低，投资门槛不高，最受从住宅市场转投商业市场的投资者欢迎。

二手涨势停顿  番禺均价回到万元以下

满堂红的成交数据显示，10月份，广州二手住宅成交均价为14655元/平方米，环比略升0.3%，基本持平。原八区（不含南沙、萝岗）之中，越秀、天河、黄埔、花都的均价上涨，而荔湾、海珠、白云、番禺的均价下跌，平分秋色。不过，由于在上涨的区域之中黄埔区和花都区的成交量非常有限，代表意义不大，本月成交均价未能下跌主要还是因为越秀区和天河区的二手楼价保持坚挺，维持在21016元/平方米和20073元/平方米的高位。而在均价下跌的区域之中，荔湾区和番禺区的表现最为明显，分别下跌了7.5%和10.0%。其中，番禺区10月份的二手住宅成交均价仅9995元/平方米，最近八个月以来首次回到万元以下的水平。

番禺区的成交均价下跌，主要原因是高价物业的成交减少。数据显示，10月份番禺区11000元/平方米以上的二手住宅的成交比例为31.6%，比9月份大幅下降了17.2个百分点。无独有偶，在另一个均价下跌的典型区域荔湾区的成交中，21000元/平方米以上的二手住宅的成交比例仅为2.3%，环比亦降低了9.9个百分点。满堂红研究部认为，高价二手住宅的成交减少，主要还是因为一手楼盘促销后一二手价差缩小的原因，以番禺区和荔湾区为例，其9月份的一手网签均价分别为15067元/平方米和22432元/平方米，当地二手楼市的“次新房”如果算上交易税费，在价格上确实不占优势。对于二手楼市的业主来说，目前继续在价格上僵持下去已经没有意义，理性的选择是“随行就市，合理定价”。事实上，现在已经有越来越多的业主意识到这一点，根据统计，10月份满堂红成交的二手住宅的平均议价空间已经达到了5.3%，是今年以来的最高位。

（满堂红研究部 肖文晓）