“限购令”下的3月二手楼市表现如何呢？满堂红地产的成交数据显示，3月份，全市二手住宅成交宗数环比增长97.0%，比2月份的春节淡季几乎翻了一番，传统旺季果然名不虚传。不过，虽然买卖成交量回升，但是与去年同期相比今年3月份的成交量还是减少了37.5%，楼市新政的威力不可小觑。

此外，在市民最为关心的二手楼价方面，在经过2月份由于成交结构（首次置业者占绝大多数）所致的异常下调之后，3月份的二手住宅成交均价迅速反弹，上升至13168元/平方米，环比上涨9.5%。均价回升，主要原因是政策明朗之后市场上的刚性需求和改善型需求开始入市，在带动整体成交量回升的同时高价物业的成交比例也有所提高。

政策明朗刚性需求入市  业主心态仍较强势

在严厉的“限购”、“限贷”政策环境下，3月份的二手楼市成交量即使与去年成交量最高的同期相比也未见严重缩量，由此可见广州二手楼市以刚性需求为主的市场特征。经纪反映，3月份的二手楼市与之前的最大不同在于观望气氛的减少。广州新政细则公布之后，尽管二手楼市少了部分不符合购房条件的需求，但是好在整个市场的政策环境随之明朗，因此那些符合购房资格的需求就会重新开始考虑是否入市。很显然，在当前的市场环境下仍会出来看房的都是“实客”，包括一些心态比较成熟的消费者（如已经具有购房经验的改善型需求）以及非买不可的刚性需求。对于目前的房价，他们都有一定的认知，并且早有购房预算，关键在于能否找到心仪的物业。


   

价格方面，根据分行的反映，目前二手楼市业主“反价”的现象已经大大减少，可以商量的余地明显增大。不过，由于目前业主的心态仍然比较强势，放盘价还是普遍偏高，因此买家能够以正常的市场价成交已经不错。特别是市中心的优质物业，如果无法卖到满意的价格，很多业主就宁愿出租，导致这段时间市场上可租可售的房源多了起来。

目前一、二手楼价联动的关系非常紧密。因此，在一手楼价尚未作出明显让步之前，很难奢望业主会主动降价。预计在5、6月份的供应旺季到来之后，一手楼市将会出现第一轮的促销潮，届时调整后的价格首先将对所在板块的次新房产生冲击，但缺乏新货或者供应不多的板块的二手楼价仍然会比较稳定。

租赁市场火爆  租金同比涨幅收窄

租赁市场方面，满堂红地产的成交数据显示，继2月份的租赁宗数环比增加27.8%之后，3月份成交的租单再度增加43.4%。与此同时，全市的二手住宅套均租金为2514元/月，与上月（2509元/月）基本持平；平均租金为34.62元/平方米/月，环比微跌0.3%。

每年的春节假期过后的一两个月都是租赁市场的旺季，因此3月份租赁市场的火爆并不令人意外。值得注意的是，国八条实施之后，部分业主出现了“惜售”的心理，因此今年的租赁市场增加了一批“转售为租”的房源，呈现“供需两旺”的特点。由于供应增加，今年第一季度广州的租金走势明显较去年同期平缓，基本在34-35元/平方米/月之间波动。数据显示，去年3月份广州的租金同比涨幅为16.7%，今年3月份的同比涨幅为8.8%，租金涨幅较去年同期已经明显收窄。与买楼可以贷款、“啃老”不同，年轻人租房主要还是根据其收入“量力而行”，因此租赁市场的价格更多的是根据当地居民的收入水平以及供求关系而定，也更为合理。

（满堂红研究部高级主任  肖文晓）