《广州房协》1、2月刊杂志专访：

——本专访已发表于《广州房协》2011年1、2月刊

政策

1、2010年房地产市场历经几次调控，政策层面风云变幻，每次调控对市场的影响也各有差异，您是怎样看待2010年的房地产市场调控？

    “力度空前，效果一般。”相比之前几年的调控，2010年的调控是更加全面，力度也更大，涉及土地、金融、信贷、税收、保障房建设等与房地产有关的各方各面，特别是差别化的税收政策、差别化的信贷政策以及限购令，力度之大、调控之细都是在以往的调控当中不多见的。但是，号称“史上最严厉”的两轮调控（4月份和10月份）并未像预期的那样在短时间内实现对市场降温的效果却是很多人始料不及的。房价问题，已经不是单纯的楼市问题那么简单，而是已经发展成为一个社会问题、经济问题，乃至政治问题，因此解决起来也是牵一发而动全身，更加复杂，也更加困难。

2、2010年最具影响力的调控政策您认为是哪个？为什么他会成为最有影响力的政策？未来如何走？

    2010年最具影响力的调控政策毫无疑问是“限购令”。政府用行政命令干预一个人可以买几套房，这在住房市场化之后是从未有过的举措。而地方政府制定的“一刀切”的限购令细则，倘若长期执行将会对刚性需求和行业发展产生很大的误伤，因此注定是一个短期的用于给过热的市场降温的过渡政策，待条件成熟就会取消或用房产税等更为合理的调控政策取代。

3、2010年如此密集的调控政策出台，却没能迅速降温楼市？是否可以看成是楼市的政策已经步入一个阶段期，需要有新的创造性政策来调控过旺的市场性需求？如果是的，那您认为应该是啥？

调控只有摆脱对行政干预市场的依赖，回归对市场供求关系的调理，才有可能取得成功。当务之急，需要做好以下几个方面的工作：增加保障房供应，扩大住房保障范围；增加普通商品住房供应；倡导租房、二手房、一手房的住房梯度消费观念；疏导楼市过热需求，引导闲散资金进入实体经济等。

想要调控成功，没有灵丹妙药，也不能靠变戏法式的政策创新，只能依靠踏踏实实的工作。

4、2010年调控政策出现一个新的变化，以往的金融调控为主，转向了从市场需求上予以调控，这与商品房少调控、支持保障房建设，有类似之处，这类现象的出现是否意味着明年的调控也将以抑制投资性住房需求为主？

2011年，调控仍会是楼市的常态。预计调控的内容将会重点着力两个方向：一是抑制投资投机性需求，二是加大保障房的供应力度，不可偏废。

5、对于甚嚣日上的房产税，近期有说法称，未来将成为税收的主要来源之一，这对未来的房价及需求市场的影响如何？是否会成为间接推高房价的工具？

    对房产税寄予厚望的人，最终会发现它不是平抑房价的救命稻草，而是在土地财政难以为继之后一个新的重要的地方税源。

市场

1、2010年广州房地产市场整体表现你认为是怎样的？与全国其他一线城市有哪些异同？

韧劲十足，波动上升。

2、广州中心城区及资源稀缺性豪宅市场表现较为异动，涨幅明显过于其他不动产，对于这类物业价格的变化，您认为原因有哪些？或者说，豪宅的价格的异动是否预示着广州相比其他一线城市房价洼地的起飞？

    豪宅就是楼市的奢侈品，而奢侈品的价格是由市场上最有购买力的人群决定的。按照调控“低端有保障、中端有支持，高端有市场”的思路，豪宅产品将来会越做越好，价格也会越卖越高。

3、您认同2010年楼市分水岭是亚运城的发售前后的说法吗，（无论成交均价还是成交量，均出现一定程度的爬升）或者说亚运之后广州楼市将迎来新一轮量与质的大发展？

    亚运城由于货量巨大，因此在2010年的楼市具有一定的标杆意义，也对楼市的预期有刺激作用，但是不能称之为分水岭。2010年的两次市场波动，都出现在调控之后，比如4月份调控之后5、6月份市场的短暂低迷，以及10月份限购令出台之后业主惜售、买家有的观望有的追涨的情况，这些主要还是市场环境和调控政策造成的。

4、2010年楼市的整体成交不旺，那是否意味着2011年，楼市成交量即将爆发。

    与2009年相比，广州一手住宅的成交量大约减少了3成，二手住宅的成交量大约减少了一成五。不过，2009年是广州成交量最高的年份，也是楼市近年来政策最为宽松的一个年份，因此2010年在不断出台的调控政策下能有如此的成交量已经是一个相当漂亮的成绩单。2010年，在政策面偏紧但缺乏绝对利空的大环境下，预计原本就供应不足的一手楼市成交量会进一步萎缩，而存量房源以及市场份额不断扩大的二手楼市成交量会保持基本稳定。

5、如何看待楼市的投资保值，是否认同投资性需求已经成为楼市需求的主要购买力的说法？

    在价格高企（刚性需求无力购买）、成交重心逐渐外移（自住不方便）的一手楼市，具有投资属性的需求已经成为主要的购买力。在价格相对便宜的二手楼市，刚性需求仍然占主导地位。

房价

1、2010年调控下房价的间断性爆发，在2011年房价的全面上涨是否会成为常见现象？

由于调控在2010年未能取得预期的成效，2011年调控仍然会是市场的常态，而调控与市场的博弈也将继续。综合利好与利空的多种因素，预计2011年房价不大可能重现2009年和2010年全面上涨的态势，将会趋于稳定。个人判断，由于刚需的支撑以及通货膨胀形势下热钱对不动产投资的青睐，楼价欲从高位回落仍然阻力重重，因此明年小涨的可能性较大。

2、是否认同2011年房价上涨10%的说法？广州是否房价洼地的区域，或者说未来广州房价成长性较好的区域包括哪些？

个人判断，按照目前的政策环境和经济环境，2011年的房价将以稳为主，大涨大跌的可能性都不大，预计将会维持在第四季度的高位徘徊，因此全年的均价将会同比上升10%左右。但是，假如调控政策在2011年松绑，又未做好后续调控政策的衔接，楼市的量、价将会再次出现报复性的反弹，局面将变得更加难以收拾。

未来广州成长性较好的区域个人比较看好花都区，在地铁开通之后，花都楼市的发展也将提速，很可能是下一个“番禺区”。

3、如何看待广州房价低于其他一线城市的现象？广州房价潜力及未来可能增长的因素包括哪些？

一线城市的房价是其城市地位和经济辐射能力的体现。广州国家重点中心城市地位的确立，意味着其城市地位将在未来更上一层楼，而经过亚运会的洗礼，广州的市容市貌以及城市规划都有了长足的发展进步，这些都会成为提升广州城市价值的重要因素。

产品

1、自华南板块之后，广州房地产市场的创新性产品在逐渐减少，或者说广州楼市的创造力相比全国其他城市略显欠缺，您认同广州楼市产品创造力不足的说法吗？

创新乏力的不仅仅是广州房地产市场，其它房地产市场发展的较为成熟的城市同样面临这一窘况，而这里面最大的原因就是这几年房子太好卖了，竞争压力的减少使开发商研发产品的动力大大减弱。

2、2010年亚运城销售颇为成功，但是更多的是亚运城的前景的吸引，产品的特色并不多，如何看待广州今年来创新性产品不足的原因？

    创新不足的根本原因是竞争不够，只有增加供应，让开发商开发不出好产品就卖不好楼，才有可能督促开发商在产品上多下功夫。