史上最严厉的楼市调控出台已过两月，广州二手楼价却迟迟不见降价的动静。满堂红研究部的统计数据显示，10月份、11月份的二手住宅交易量尽管不如新政之前，但是成交均价还是维持了今年以来的上升趋势。值得注意的是，满堂红研究部通过对二手楼议价幅度（议价幅度=成交价-放盘价/放盘价）的跟踪发现，最近两个月二手楼的议价幅度仅为-2.5%和-2.9%，“降价效果”不仅不及今年4月份的调控，而且显示业主目前的心态比今年年初市场回暖的时候还要强势，想要业主降价几乎成为“不可能的任务”。

满堂红的分行经纪反映，新政以来，尽管看楼的客户少了两三成，但是放盘量也减少的很明显。而且令中介更加头痛的是，那些之前放盘的业主，很多也是不紧不慢的心态。有时候好不容易找到一个出得起价钱的客户，临到签约业主又“反价”或者转口不卖了，可谓前功尽弃。也正因为客户和房源在同时减少，二手楼市的盘客比一直维持在一个比较正常的水平，卖方市场的格局尚未被打破。以11月份为例，根据满堂红研究部的统计，当月新增客户的数量环比减少了10.8%，但是新增售盘的数量环比减少了15.0%，因此盘客比反而从上月的1比4.5上升到1比4.7，市场的供求关系并没有因为调控而让买家显得更加有利，这与2008年市场萧条时盘客比经常在1比3左右有明显的区别。据了解，近期由于求盘的“实客”还很多，业主的放盘价不仅没有便宜，有的反而更高了。

限购令和通胀预期是业主卖房积极性不高的根源：限购令限制了业主新购房的套数，触发了业主卖了买不回去的隐忧；而通胀预期则让业主对卖房后的资金难逃贬值的命运忧心忡忡，也坚定了业主房价还会继续上升的想法。因此，尽管国家针对房地产的调控力度空前，在严格开发贷、土地监管、打击楼市的投资投机性需求等方面做了很多实际的工作，但是在现有的调控政策下地方政府推地、开发商动工的积极性都在降低，而二手楼业主卖房的意愿也不强，一、二手楼市的供应不是增加而是减少的。也就是说，调控并没有解决造成目前高房价问题的根本，只是通过行政手段对需求的压制来掩盖市场供不应求的矛盾，所以如果不对现有的调控政策加以改良，调控失败的命运就很难摆脱。在此情况下，即使不断加码的调控政策依靠重压达到了给楼市降温、降低房价的效果，也是暂时的、不能长久的，政策一旦放松就会发生新一轮的市场反弹。（文/满堂红研究部高级主任 肖文晓）