多番调控之下，广州二手楼市再次展现其极强的“韧劲”。满堂红的成交数据显示，广州二手楼市在10月份受调控影响成交量下跌两成之后，11月份并未像很多人预料的那样继续走低，买卖成交宗数环比微增了0.9%。与此同时，二手住宅成交均价也保持了高位运行的态势，为11801元/平方米，环比微涨0.6%。

租赁市场方面，满堂红的成交数据显示，由于开始接近年底的租赁淡季，11月份的住宅租赁宗数环比减少了4.0%，租赁平均租金也在连续上涨5个月之后出现回调，为34.32元/平方米/月，环比下跌1.8%。

两类“实客”撑起买卖成交量

满堂红研究部的统计数据显示，11月份的新增房源数量与新增客户数量均出现了下降，其中房源数量环比减少15.0%，客户数量环比减少10.8%，这与“限购令”下业主惜售、买家观望的基本情况一致。不过，在房源和客户数量都减少的情况下成交量之所以能够止住下滑趋势，主要是因为有以下两类“实客”存在：

第一类“实客”是具有比较迫切的购房需要的刚性需求，包括初次置业需求和改善型需求。在本轮楼市调控当中，初次置业需求并未受到二次房贷政策的波及，仅仅是首付从最低两成提高到最低三成，但是仍然能够享受银行的优惠利率，因此其购房计划并没有受到多大影响。而改善型需求虽然大多会受到二套房贷政策或三套房停贷的影响，但是他们的支付能力也较强，因此在有需要的情况下也不会因为首付或利率问题停止自己改善住房条件的计划。一些改善型买家表示，既然现在持有现金有贬值的风险，在有能力支付的情况下增加首付也不是什么坏事，唯一感到“不满”的就是利率上浮，但是政策年年都有变化，因此也没必要太过担心。

第二类“实客”是购买物业放租的长线投资需求或者以保值为目的的保值防通胀需求。对于他们来说，当前最为忧心忡忡的是在CPI高企的情况下如何保全自己的资产，减少通货膨胀带来的损失，而考虑到楼市调控可能带来的风险，中心城区那些抗跌性强的物业就成为了首选，比如珠江新城的小户型、老城区的学位房等，尽管价格不菲，本月的成交情况依然比较理想。

市场博弈激烈  各区成交表现不一

根据满堂红的成交数据，11月份，全市二手住宅买卖成交宗数环比微增0.9%，成交均价环比微涨0.6%，整体保持平稳。但从具体区域来看，目前各个区域的成交表现已经有所分化，显示市场博弈日趋激烈。

统计数据显示，11月份二手住宅买卖成交的主要七个区域之中，均价最高的是天河区，为14820元/平方米，环比上涨6.2%。同时，该区与荔湾区也是11月份仅有的两个均价上涨的区域。均价最低的是黄埔区，为8602元/平方米，环比下跌6.9%，这一跌幅也是均价下跌的区域之中最大的。满堂红研究部认为，中心区域的房价虽高，但是市场需求的支撑力也大，因此业主的心态通常比较强硬。相对而言，房价较低的周边区域一到市场调整时期高价房就会出现滞销的情况，主要是因为置业者会有意识的规避风险，转为选择中低价物业。

而从成交量（宗数）的变化来看，11月份二手住宅买卖宗数环比增加的有荔湾区、海珠区和白云区，其中刚刚拍出新地王（广铁南站）的荔湾区成交宗数环比增加21.6%，量价齐升，是全市表现最为抢眼的区域。在成交量减少的区域之中，黄埔区的降幅居首，达34.3%。满堂红研究部分析，黄埔区本月的价格下跌幅度较大，主要是因为10000元/平方米以上的高价二手房的成交比例从上月的34.3%降低到26.1%，而成交量大幅下降则与该区贷款买房的置业者有5成左右欲选择公积金贷款有关。据了解，在11月3日国家宣布公积金贷款实行与商业贷款同步的差别化政策之后，市民使用公积金贷款的限制增多，不少人也因此不得不推迟购房计划。

在一手楼市网签数量大降六成的情况，二手楼市之所以能够逆市走稳，主要是因为二手楼市的置业者以刚性需求为主。满堂红研究部预计,在年前二手楼交易旺季的刺激下，12月份的买卖交易量将会稳中有升，价格也将继续维持在高位运行。

租赁市场方面，每年的年底以及春节期间都会是租赁的淡季，因此预计12月份到明年2月份的租金表现也会比较疲软，直到3月份传统租赁旺季的到来租金才会又一次上涨。

（满堂红研究部  肖文晓）