广州二手住宅出租回报率全线下跌  投资者“矮子里面拔将军”

楼价全面上涨  租金涨跌不一

    满堂红的成交数据显示，1-10月，广州二手住宅买卖成交均价为8124元/平方米，同比上涨14.5%。以区域来看，全市各区的二手住宅均价无一例外全体上涨，其中越秀区以10378元/平方米高居榜首，同比上升13.6%。以涨幅而论，黄埔、白云和天河的上涨速度最快，其中中心六区里面楼价最为便宜的黄埔区涨幅最大，达22.4%。相对而言，今年以来荔湾、番禺二区的均价上涨幅度比其它区域要小，主要是因为前者的原芳村板块近年来少有利好因素拉动，后者则属于郊区，在生活配套等方面与市区有差距。

    相对于二手楼价的涨幅，今年二手住宅的总体租金水平却几乎没有上涨，若以中心六区而论还下跌了1.3%。中心六区租金下跌，主要是因为越秀、荔湾、天河的租金均在下降。老城区和天河区是广州平均租金最高的区域，也是商业最为繁华的区域，此次租金集体下跌主要是因为市面上的高租值物业租金下跌的缘故。从今年的情况来看，由于金融危机的影响，包括外贸出口行业在内的实体经济整体不大景气，相应的高端租赁市场的需求也有所减少。与此同时，市面上的豪宅以及商务公寓的供应量却在大幅增加。由于需求减少而供应增加，租金下降也在情理之中。

2009年1-10月广州二手住宅买卖成交均价以及平均租金同比：

来源：满堂红研究部

仅荔湾、越秀、天河回报率超过4%

    满堂红研究部的统计显示，由于楼价大幅上涨而租金停滞不前，1-10月份广州的二手住宅出租回报率全线下跌，总体仅为4.2%，同比下降0.6个百分点。值得注意的是，虽然荔湾、越秀、天河今年以来的租金水平有所下跌，但是它们依然是全市各区之中回报率最高的区域，依次为4.5%、4.1%、4.1%。其它区域的租金出租回报率则在3.3%至3.8%之间。

    笔者认为，目前二手住宅的出租回报率仍然高于商业银行5年期的存款利率（3.6%），但是考虑到房屋以及家私电器的折旧因素，单纯作长线投资的吸引力并不大。实际上，投资客基本上也清楚这一点，只是因为手中的余钱缺乏更好的投资渠道，而持有现金又可能会有通货膨胀贬值的风险，因此才“矮子里面拔将军”，选择最为稳妥的“买楼收租”理财。此外，由于近年来楼价不断上涨，使得投资客手头的物业不仅有租收，还可以增值获利，也增加了人们投资的信心。所以，从总体来看，目前市民做“包租公”、“包租婆”的热情并没有因为投资回报率降低而有明显降低，长线投资型物业在二手交易市场上还是很吃香。

2009年1-10月广州二手住宅出租回报率同比：

来源：满堂红研究部

（满堂红研究部 肖文晓）