受高楼价影响，近期二手楼市观望气氛再起，弹性需求缩手，刚性需求再次成为成交的主力。满堂红研究部对近期二手楼市成交个案的调查显示，以置业次数而言，目前二手楼市首次置业的比例为78.3%，二次置业的比例为17.3%，三次及以上的多次置业仅占4.4%。

刚性需求跟不上楼价上涨步伐

满堂红研究部表示，目前二手楼市置业者的构成情况与2008年12月份的调查数据非常相似（2008年12月份首次置业的比例为78%，现为78.3%；2008年12月份二次置业的比例为16.6%，现为17.3%），但是成因和性质却大不一样。2008年12月份的时候，二手楼市正处于上一轮调整期的末端，投资性需求基本绝迹，刚性需求的入市信心逐步回升，带动成交量好转，当月的成交均价恰好是全年最低的6729元/平方米。时隔8个月后，广州二手楼价历经大半年的反弹，到8月份已经上升至8534元/平方米，比2008年12月份大涨了26.8%，市场再次呈现“价升量缩”的非理性状态。由于包括投资客在内的弹性需求观望情绪的出现，以首次置业为主的刚性需求这才又一次被推到了前台。

刚性需求作为广州二手楼市的主要需求，一直以来都是楼市维稳的中坚力量，但是该类需求对楼价的承受能力有限，不可能无限追涨下去。广州二手楼市经过2008年一整年的调整，原本已经趋于理性，市场成交量也从当年下半年开始逐渐增加。但是，2009年有关部门过度出台的房地产利好政策以及宽松的货币政策人为地改变了市场的调整轨迹，最终使市场从理性回暖演变成第二季度以来的非理性过热。当弹性需求收手，刚性需求又无法跟上楼价上涨的步伐之后，新的调整也就再所难免。在此情况下，从6月份开始广州的二手成交量连续出现了下滑的迹象，其中7、8月份环比都减少了一成左右，楼价也在8月份出现了回调的苗头，包括越秀区、天河区、荔湾区在内的三个高楼价区域成交均价环比都出现了下跌（越秀区：-8.6%；天河区：-2.2%；荔湾区：-0.2%）。接下来，市场的博弈还将会继续。

改善型置业青睐天河、番禺、越秀

调查还发现，在二次置业人群当中，选择在天河区买楼的人最多，比例为29.0%，其次分别是番禺区（21.5%）、越秀区（14.0%）等。满堂红专业人士分析，二次置业人群往往带有很强的改善居住条件的目的，以旧换新、以小换大是最为常见的现象。天河区和番禺区属于广州各区之中小区较多、楼龄较新的区域，前者为中央商务区所在地，后者环境好又开通了地铁，因此得到了改善型买家的青睐。越秀区作为老城区的代表，则是土生土长的老广州人以及看中老城区优质教育资源的新广州人二次置业的最爱。

相对而言，二次置业者选择在黄埔区以及荔湾区买楼的比例就没有那么高了。其中，黄埔区的比例只有3.7%，荔湾区的比例也才6.5%。黄埔区不受改善型买家青睐主要还是因为交通不便以及区域环境一般，荔湾区的原芳村板块情况也有类似的情况，因此拉低了整个区域的比例。