根据满堂红地产的成交数据，2009年5月份广州二手楼市的成交均价为7973元/平方米，这一成交均价不仅是今年以来的最高纪录，还取代了2007年10月份楼市高峰期7536元/平方米的均价成为新的二手住宅成交均价纪录。

    二手楼价的这一波快速反弹，尽管幅度超乎意料，却也有迹可寻。满堂红研究部2008年第四季度以来对每个月的新增房源和新增买家数量的跟踪显示，从2008年10月份开始，二手楼市的供求比呈上升趋势，与二手楼价的涨势基本吻合。2008年10月份的时候，全市的供求比是1：4.9（1套新增房源对应4.9位新增买家），此后持续上升，到2009年2月份创下了1：9.4的高峰。3月份，供求比略有下降，为1：8.7，但求大于供的现象还是很突出。与之对应的是，二手楼市在2、3月份迎来了刚性需求的集中释放，成就了牛年的第一个成交小高潮。

    众所周知，市场经济的商品价格主要由供求关系决定。面对群情汹涌的刚性需求，业主一开始是招架不及，还没有从突如其来的好行情中“醒悟”过来，所以在2、3月份提价的现象不是很明显。但是到4月份之后，随着楼市涨价声音的放大（在此过程中一手楼盘的提价有很强的示范意义），二手楼业主“反价”就开始成为常态了。统计数据显示，随着前期刚性需求的不断消化，4、5月份的供求比有所下滑，不过由于有投资性和改善型需求的入场，大体还是维持在了1：7.5至1：8的高位。也就是说，市场紧张的供求关系总体没有得到缓解，而且新增的需求比刚性需求更具购买力，最终导致二手楼价在5月份更上一层楼，达到历史新高。

    从5月份的情况来看，在通胀预期下的买房保值热潮带动下，全市新增房源、买家的供求比为1：8.0，较4月份的1：7.5又有反弹。各区之中，天河的供求比最高，达到1：10.5，供不应求的现象最突出，该区的珠江新城板块以及天河北板块也是全市投资气氛最热的两个板块。此外，白云、海珠、越秀这几个区域的供求比也在1：9以上，显示中心城区始终是置业者的最爱。相对而言，番禺、黄埔以及荔湾的供求比相对较低，过热的成分相对较少，5月份的楼价也因此比较稳定。其中，番禺的供求比仅为1：3.7，是各个区域当中最低的，房源的供应相对充足。黄埔、荔湾的供求比则在1：6左右，比例在全市范围内比较适中。其中，荔湾的供求比不如越秀等中心区，主要是因为置业者对原芳村区的认同度还有待提高。

2009年5月份广州主要城区二手住宅成交均价一览：

来源：满堂红研究部

    综合分析最近一年多来市场供求比的变化，考虑到新增需求的弹性（部分需求因为各种条件的限制最终不一定会买）以及大多数的置业者都想在市区买房的喜好，个人认为，郊区的新增供求比在1：3、市区的新增供求比在1：6左右还是比较正常的，超过这一比例则有市场过热的嫌疑。

    展望后市，由于“恐涨”、担心通胀引发的买房热潮，二手楼市供求关系的紧张局面短期内不大可能得到有效缓解。不过，供求比在2月份之后出现了回落的趋势也表明，楼价的快速上涨也在挫伤刚性需求的购买力，这将成为下一阶段楼市发展的隐忧。（文：满堂红研究部高级主任 肖文晓）