周评（02.02-02.08）：成交均价不是楼市的“风向标”

消息面：

【7折利率】2月5日  广州日报  中国工商银行4日宣布，本月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例进行统一调整。

【空置】2月6日  南方网  广东省统计局公布的最新数据显示,2008年广东空置商品房屋面积1824.61万平方米，增长15.5%。

【公积金】2月6日  南方网  广州市住房公积金管理中心正在安装调试新的管理系统，新系统将可以实现按月提取公积金。

【减税】2月6日  21世纪经济报道  全国地产联合商会报告称房企支出半数流向政府，呼吁减税。

【楼价】本周有机构表示，1月份广州一手楼价重新冲上“9”字头。与此同时，满堂红地产的成交数据显示，当月广州二手楼价相隔四个月后重上“7”字头。

满口楼言：

在沸沸扬扬的“保9”之争就要平息之际，新发布的1月份成交数据及时地出来凑热闹，首先是一手均价从“8”字头回到“9”字头，其次是二手均价从“6”字头重回“7”字头，两份数据都表明广州楼价并没有一蹶不振，而是处于波动振荡之中。在这里之所以说是波动振荡而不谈涨跌，是因为每个月的均价受成交结构的影响太大，与具体楼价的涨跌不一定成正比关系。以均价上升来说，原因可能是很多种不同的情况，最典型的一种就是楼价高于均价的房子和楼价低于均价的房子价格都在下跌，但是楼价高于均价的房子成交比例提高了，最终导致总体成交均价上升。同样的，均价下跌也有可能是另一种典型现象所致，那就是把前面的情况反过来。由此可见，楼价下跌均价可能是上升，楼价上涨均价可能是下跌，用均价变化来判断楼价涨跌有多么的不可靠。事实上，如果真要有一个数据来反映楼价的涨跌，那一定是经过加权修正的指数而不是取算术平均值的均价。很可惜，现在市场上没有这样一个令人信服的指数。

回过头来再谈楼价真实的涨跌，我只能说：现时逆市涨价的现象不能说完全没有，但绝对不是主流。如果涨价也卖得动，就不会出现全省房屋空置面积增加15.5%的新闻了。

此外，本周还有两个值得关注的信息。在1号未能兑现7折优惠利率广受责难后，风尖浪口的工行终于正式宣布10号统一下调，大有逼上梁山的味道，给各个商业银行做了一个表率。而全国地产商会要求房地产企业从国家的减税政策里分一杯羹的要求估计会让有关部门哭笑不得。房价没见降多少，要求倒提了一堆。黑锅不是没有，可也没那么冤屈。当然，“屁股决定脑袋”天经地义，大家平常心待之即可。