文章一：

广州写字楼市场竞争激烈  “两极分化”

进入2008年，随着一大批优质写字楼的推出，广州写字楼的更新换代速度加快，写字楼租赁市场迅速升温。据满堂红地产写字楼专家介绍：现阶段广州写字楼市场竞争激烈，呈现“多点开花、热区更热”的特征，在东部，天河北商圈在天河路写字楼加入战团之后，总部地位得到巩固，加上厚积薄发的CBD珠江新城悄然崛起，两相呼应成为全城焦点；在老城区，老牌办公地域环市路商圈延续强势一枝独秀，中山路、东风路的写字楼也欲分得一杯羹。而从趋势来看，目前广州写字楼有“两极分化”的迹象，优质、新推写字楼的租金、售价均有所上涨，而早期推出的写字楼（少数优质物业除外）空置增多，租售行情趋于疲软。

几大商圈回报率参差不一

满堂红写字楼部营业经理简光广表示，今年上半年广州的写字楼租赁行情同比去年有较大提升，主要原因是新推的优质写字楼增多，带动了企业更换办公地点的热潮，其中第一季度的热点是IT类企业，第二季度的热点则是金融类企业。据介绍，目前广州几大写字楼商圈的客户群体各有侧重，其中天河北商圈以吸引世界知名企业的总部为主，珠江新城对金融投资类企业有相关优惠政策，越秀区则提出了“总部经济”的概念。总的来讲，现时注重企业形象、追求写字楼档次的企业会偏重于选择天河北商圈以及珠江新城的写字楼，而老城区由于交通方便，租金实惠，也有忠实的“拥趸”，如花园酒店一带的写字楼需求就非常稳定。

从出租回报率来看，几大写字楼商圈也是参差不一，其中以天河北商圈最高，一般在7%左右；珠江新城以及环市东路的回报率次之，在6%左右；回报率相对较低的是中山路商圈，只有5%以上。由此可见，广州写字楼投资市场存在“热岛效应”现象，越是热门的商圈出租回报率越高，投资价值越大，而刚刚起步或者办公氛围一般的商圈写字楼售价虽然便宜，但是因为租不起价钱，出租回报率表现一般。值得注意的是，即使在同一地段，不同写字楼之间的出租毛回报率也不一样。譬如天河北的中信广场售价为2.8万元/平方米，以160元/平方米·月的现时最高租金计算，回报率为6.9%。而就在中信广场西面的耀中广场从面市以来就租售两旺，以成交记录中130元/平方米·月的最高租金和2.7万元/平方米的最高售价计算，回报率为5.8%。当然，投资者也不应忽略前者楼龄较长的劣势。

租金“局部波动，总体平稳”

满堂红研究部的监测数据显示，今年以来广州写字楼租金“局部波动，总体平稳”，优质、新推写字楼的租金有所上升、空置率减少，而旧式二手写字楼的租金则略有下滑、空置率提高，呈现“两极分化”趋势。

数据显示，今年以来天河区的优质写字楼租金上涨了5～10元/平方米·月，如中信广场的租金已经突破150元/平方米·月向160元/平方米·月迈进；耀中广场低层的租金也从90～100元/平方米·月升至100～110元/平方米·月，高层的租金从约120元/平方米·月升至约130元/平方米·月。相反的，同样位于体育中心周边的一些早期写字楼由于竞争加剧租金有下滑趋势，幅度同样为5～10元/平方米·月左右，如南方证券大厦80～90元/平方米·月即有成交。该类写字楼300平方米以下的物业出租率较高，但500平方米以上的大单位空置较多，不少客户转投新推出的优质写字楼办公。珠江新城方面，其写字楼虽然以新推物业为主，但是竞争激烈，租金上涨并不明显，以80～120元/平方米·月居多，其中租金最高的是富力中心，曾经在5月份录得176元/平方米·月的高位。

有意思的是，虽然珠江新城贵为CBD，但是老牌商圈天河北的写字楼1.8～3万元/平方米的售价已经超越珠江新城1.5～2.5万元/平方米的售价。今年以来，天河北商圈的写字楼较去年有1000～1500元/平方米的升幅，珠江新城的写字楼则因为津滨腾越大厦、富力盈泰广场两栋甲级写字楼的低价入市，售价反而下降了约1000～2000元/平方米。满堂红研究部高级主任肖文晓认为，造成这一现象的主要原因是天河北目前是广州最核心的黄金商圈，写字楼租多售少，“物以稀为贵”。反观珠江新城，由于各方面的配套还没完全到位，新推出的写字楼又接连不断，激烈的竞争自然会影响发展商的定价。

在天河区之外，广州又一写字楼大区越秀区的租赁市场保持畅旺、租金总体平稳，其中环市路、东风路的写字楼租金稳中有升，中山路的写字楼租金略有下滑。据了解，目前越秀区的写字楼买卖单价在7500～18000元/平方米之间，价格较去年有小幅上升。

文章二：

1至5月天河核心区写字楼平均租金窄幅波动

来自满堂红研究部的统计数据显示，今年1至5月，天河核心区（包括天河北、体育西、体育东、珠江新城）的写字楼平均租金呈窄幅波动趋势，基本维持在90～100元/平方米·月之间。其中，1月份由于中信广场多宗物业的成交拉高了整体均价，达到103.7元/平方米·月，之后几个月回归百元以下，震荡波动，但总体呈轻微的上升趋势。

以租赁面积来看，1至5月天河核心区100～120平方米的写字楼物业最为受宠，占所有租赁成交宗数的比例为37%，其次是100平方米以下的物业，占24.4%。而更具体的统计显示，有3成的企业选择了80～120平方米的写字楼，显示此类物业在市场上的受青睐程度较高，出租较为容易。