狂欢之后必有落寞？
    回顾深圳7月份之前那一年时间的二手楼市，不能不说这是一场狂欢的盛宴，“量增价升”的二手房交易市场让身处其中的每一个人都仿佛失去了理智，不断地以香港等其它国际大都市的楼价作为参照物寻求支撑深圳高楼价的合理性（这与广州某些人以深圳、上海、北京等城市作为楼价参照何其相似）。在此过程中，中介公司的扩张速度以及规模也达到了极致。据统计，上半年深圳中介地铺的数量不少于3000家，其中有四家中介公司的分行数量在150间以上，某家中介公司的数量更是达500余家。然而，随着第三季度行业严冬到来，洗牌也再所难免，到11月份有数据称20%的中介已经关门歇业，而分行数量达150余间的中天置业的突然传出资金链断裂的新闻更是让人始料不及。

    不过，深圳二手楼市看似突然的遇冷，其实早已蕴涵必然的蛛丝马迹，特别是在其楼价从06年下半年一直狂飙突进至今年6月份之后，包括中介公司以及不少投资者在内的人士都已感到难以为续，直接的表现便是投资者之间相互接盘的现象大为见少。致命的是，在深圳楼市的需求当中，带有投资成分的需求（包括投资兼自住的需求）占有相当大的一部分，这种需求是最容易受到政策等影响而停止入市或清盘退市的。所以，在6月下旬深圳“强征个税”、“提高首付”等几大利空传言的刺激下，7月份的成交骤然减少，到现在更是随着新政的出台益演益烈。

    那么，同样受到房贷新政影响而进入观望期的广州二手楼市有没有可能重复深圳昨天的故事呢？这种担心或许有些过于忧虑，但决非杞人忧天。根据满堂红研究部在2006年10月份前后的调查数据，广州二手楼市的投资成分（包括短线、长线）为12.8%，到今年第三季度这一比例已经上升到了30%左右，增长非常明显。与此同时，很多中介从业人员也反映，越来越多的买家分不清其需求到底是属于投资还是自住。这就意味着，以往占绝大多数的纯自住刚性需求在减少，而现时高楼价下的购房比以往任何时候带有更多的“保值”、“增值”目的。在投资性需求增加、“量增价升”这两点上，今年1-9月的广州二手楼市与深圳之前的市场轨迹是有相似性的，两者仅仅是在程度上有所差异。所以，我们看到房贷新政之后广州二手房的交易量仅仅减少了两成左右，而深圳则至少下降了五、六成。应该说，新政这场雨恰逢其时，正好给广州提了个醒，这对广州的地产中介行业而言也许实在值得庆幸。

做强做专才是出路
    以成交状况而言，目前广州楼市的观望氛围还没有达到深圳的那种程度，因此广州的地产中介日子过得也相对轻松。但“前车之鉴，后事之师”，在深圳的大中介纷纷收缩战线、中小中介举步维艰的当下，身处旋涡之外却已感受到寒意的广州地产中介如何思考这一问题，显然是有积极意义的。

    广州地产中介行业从无到有，至今不过十来二十年时间，从一开始的极不规范到现在成为国内领先的成熟行业体系，中间虽有过波折，总的发展速度却是十分之快的。从发展模式来看，广州中介与深圳中介一样，之前都经历了一个疯狂扩张的阶段，有实力的品牌中介为了抢占市场份额，一个月开十几家店的现象比比皆是。客观来讲，这种“做大”的市场策略是卓有成效的，许多中介因此在激烈的市场竞争中脱颖而出并获得了丰厚的回报。但是，由于这种扩张是在二手楼市连年“量增价升”市场顺境之下进行的，因此一些由扩张带来的问题很容易被繁华的表象所掩盖，或者说没有得到各个中介公司的足够重视。其中，有的涉及资本运作、网络建设，有的涉及经营管理、人才储备，等等等等，问题不一而足。这些问题，只有等到市场遭遇逆境或者公司做大到一定的规模，才会渐渐暴露出来。

    回过头来再看深圳中介洗牌对广州中介的借鉴意义，品牌中介需要通过收缩战线以及精减人员的方式应对危机证明单纯的“做大”并不是企业发展的最佳选择，而许多中小中介公司的忍痛关门歇业则证明中介并不是几个人找个店铺开门营业那么简单。实际上，综合各个行业的发展经验，在市场经济中任何一个充分竞争的行业如果有企业想长久地生存下来并且胜出，单纯依靠规模即使能够取得成功也是一时的，出路要么是“做强”、要么是“做专”。所谓“做强”，也即修炼好企业的内功，特别是对已经发展到一定规模的大中介来说，如果经营管理、服务质量等方面没有跟上，盲目“求大”只会给企业带来更多的风险，而“做强”之后“做大”将是顺理成章的事。所谓“做专”，则对中小中介如何突破大鳄的封锁包围生存下来更具意义，在综合实力无法与大公司比拼的情况下，做专做精某一领域（如写字楼业务、商铺业务、外籍客业务等）也许是更好的生存之道。（满堂红研究部高级主任  肖文晓）