2006年深穗二手楼市冷热不均

——深圳高歌猛进，广州微调盘整

 

    2006年是中国楼市的调控年和政策年，虽然这场自上而下的宏观调控并没有对各个城市区别对待，但是由于各个城市房地产市场具体情况的差异，所取得的效果并不完全一致。从深圳、广州两大城市的二手楼市来看，在基本相同的政策环境下，前者在2006年继续高歌猛进，量价齐升；后者虽然二手楼价上涨迅猛，但是之前一直快速增长的成交量却破天荒地略微减少，市场出现盘整。

 

深圳“量价齐升”  广州“量稳价升”

    根据2006年前11个月深圳官方公布的数据预测，2006年深圳二手住宅成交面积大约为730万平方米，同比增长22.4%；二手住宅成交均价格约为8400元/平方米，同比上涨28.5%，量价齐升。同时，根据广州市国土房管局的统计数据，2006年广州二手住宅交易登记面积为619.93万平方米，同比减少0.2%，与去年基本持平。而根据满堂红地产的成交数据，2006年广州七区（不含花都、南沙、萝岗）二手住宅成交均价为4855元/平方米，同比上涨19.5%，涨势凌厉。2006年广州二手住宅市场总体呈“量稳价升”的特点。

    此外，从二手住宅所占的市场份额来看，根据有关统计，深圳2004年二手住宅成交面积和一手住宅成交面积的比例为0.59：1，2005年上升到0.66：1，2006年预计有望升至1.04：1，深圳二手很有可能在2006年就达到超过一手的转折点，具有重要的历史意义。相比之下，广州二手距离赶超一手则仍然有待时日。统计显示，2006年广州二手住宅成交面积占整个住宅成交的市场份额为40.1%，二手与一手的比例为0.67：1，与深圳2005年的比例大致相同。

 

居住文化不同  市场冷热有因

    在同样的调控大环境下，深穗两地二手楼市在2006年的表现虽然并非截然不同，却也有明显差异。特别在二手成交量上，深圳的大幅增长与广州的小幅下跌形成了鲜明对比。分析原因，导致两个市场一冷一热的一个重要原因很可能是两地不同的居住文化。

    深圳是全国著名的“移民城市”。据统计，深圳市总人口超过1100万人，其中外来人口比例占到了近8成。外来人口到深圳，首要解决的就是住的问题，因此在深圳外地人置业的比例很大。此外，由于“移民”的流动性和不确定性，深圳的住房流通频率非常高，即使宏观调控也难以改变楼市供需两旺的格局，这是深圳楼市一直成交活跃的基础。值得一提的还有，深圳楼市的投资比例也比较高，有数据称深圳新盘有三成为投资客购买，个别楼盘更是高达六、七成，投资客必然会加快住房市场的流通速度。

    广州的情况则有所不同，在1200万人的常住人口当中有大约700万人是户籍人口，人口的流动性要低于深圳。以二手楼市而言，根据满堂红研究部2006年的调查，有46.9%的买家为广州人，另有34.7%为广东省内（非广州）买家，本地及本省的买家占绝大多数。他们一旦在广州安家落户就会长期居住，比较安定。实质上，广州楼市的投资比例也是比较低的，调查显示二手购房者中自用需求的比例达到了87.2%，投资需求只有12.8%，其中短线投资需求还不到5%。

    很显然，广州这种以本地人置业、自住用途为主的居住文化与深圳以“移民”置业为主、投资比例较高的居住文化存在比较大的差异。一方面，前者的住房流通频率要低于后者；另一方面，前者谨慎、理性的心态比后者有活力、富冒险精神的心态更容易受到调控的影响，容易产生观望的情绪，使成交减少。

 

心理预期上涨  楼价恐难下跌

    尽管在成交量上表现不一，深穗二手楼市在2006年还是表现出了一些共性，那就是两地的二手楼价上涨速度都相当之快。究竟是什么因素在推动两地二手楼价不停上涨呢？满堂红研究部认为，除去市场求大于供、一手楼价带动、二手房源素质提高、业主转嫁税费等人们经常提到的因素外，买卖双方心理预期对楼价的影响需要特别关注。

    深圳与香港毗邻，CEPA落实以后，深港贸易合作更加频密，加上人民币升值的影响，置业深圳已经成为港人的新潮流。有统计显示，2006年港人购买内地物业的成交总宗数约为17400宗，成交金额达人民币120亿元，其中有大约4成以上的买家选择在深圳置业。而根据置业国际的调查，近五成（46％）的香港买家选择在深圳置业的原因是其未来物业升值潜力／租金回报理想。由此可见，尽管深圳楼价已经高居珠三角第一，港人仍然对其未来的走势有乐观的预期，这种心态对其他在深置业的“外地移民”有着不可忽略的关联影响。从日常了解的情况来看，深圳的置业人群中对住房升值、保值的信心很强。

    类似的心态同样在广州出现。满堂红研究部2006年的调查显示，在已成交的案例中，有57.4%的业主尽管卖了房还是认为未来一年广州楼价会继续上涨，而在尚未购买的潜在买家当中，有45.4%的人持同样观点，均明显超过认为楼价持平或下跌的比例。值得一提的是，尽管大多数被调查者对楼价有着上升的预期，但是认为会大幅上升的人并不多，绝大多数被调查者认为楼价只会小幅上升，可见宏观调控下广州置业者的心态比较理性。

    众所周知，无论深圳还是广州来自底层的埋怨楼价太高的呼声都很高，但是这究竟对楼市产生了怎样的影响却是未知数。相反的是，那些买得起房和有房卖的人却对楼市的走向有着切切实实的影响。很简单，只要买卖双方认为楼价还会上涨或不会下跌，买方就不会停止置业的步伐，卖家也可以放心地要价。按照目前深穗楼市买卖双方的心态，除非2007年市场出现“供大于求”的转折，否则楼价恐怕很难下跌。纵然政府正在大力兴建经济适用房，但是只能解决中低收入群体的居住问题，而对现在基本以中高收入群体为销售对象的商品房市场影响相当有限。(肖文晓)