“国六条”新政已经出台半年，为了解广州二手购房者的消费行为变化及特点，满堂红研究部于10月底通过全市140余家分行（覆盖广州除花都区之外的越秀、荔湾、天河、白云、海珠、黄埔、番禺等区域）发放了2100份问卷，共收回有效问卷1720份。调查发现，大多数购房者表示今年的“房地产新政”对自己有不同程度影响，超过八成人觉得目前广州的楼价偏高，超过四成人预期未来一年广州楼价上升，认为楼价将稳定的比例为21.8%，认为楼价将“下跌”的比例为22.0%。调查显示，目前广州二手楼市的投资客比例为一成二，较去年减少，说明调控对楼市投资行为有较为明显的抑制作用。

一、 投资性购房需求受到抑制

调查显示，在广州的二手房购房者当中，自用需求的比例达到了87.2%，投资型购房者的比例为12.8%，其中，长线投资（出租）的比例为9.5%，短线投资（转售）的比例为3.3%，表明广州二手楼市属于自用型市场，投资、投机成分较少。
在自用需求当中，比例最多的目的是“换房”，有27.2%，打破了人们“二手楼市改善性住房需求不多”的传统印象，主要是目前一手楼价居高，不少改善型购房者转向二手房市场。除“换房”外，“结婚”以及“为父母、子女购买”的比例也分别占到了25.6%和23.9%，其它性质的自用需求为10.5%。
去年“国八条”出台之后满堂红研究部曾对购房者进行过调查，对比发现，今年广州二手购房者当中的投资性需求较去年减少5.9个百分点，其中长线出租的比例减少2.1个百分点，短线炒楼比例减少3.8个百分点，可见宏观调控对投资特别是炒楼行为抑制明显。
 

二、 多数买家预期明年楼价稳中趋升

调查发现，今年的“新政”不同程度对二手购房者产生心理影响，其中有20.6%的人表示“影响很大”，有56.7%的人表示“有一定影响”，两者的比例总共超过七成七。表示“影响很小”以及“完全没有影响”的分别只有11.7%和3.6%，另有7.5%的人表示“不清楚”。
在对目前楼价的看法上，有22.1%的人认为目前广州的楼价“很高”，有62.2%的人认为是“比较高”，可见“楼价偏高”是广州二手购房者的普遍印象。认为目前广州楼价“适中”的比例有11.8%，而认为广州楼价“低”的只有0.6%，另有2.8%的人表示“说不清”。
尽管大多数二手市场购房者认为目前广州的楼价偏高，但是他们的预期还是比较明显地偏向未来楼价稳中趋升。购房者认为未来一年广州楼价将会“小幅上涨”的比例为40.8%，认为楼价会“大幅上涨”的比例仅为4.6%；购房者认为楼价会“小幅下跌”和“大幅下跌”的比例分别为19.6%、2.4%。下跌派明显少于上涨派。认为明年楼价“持平”的比例为21.8%。数据反映了两个特点，一是多数购房者认为明年广州楼价稳中趋升，二是购房者的心态其实非常理性，认为楼价会“大涨”或“大跌”的比例都很低，在百分之五以内。
 

三、 中等户型、中等总价是购房者选择的主流

调查显示，中等户型、中等总价的物业是大多数二手购房者的选择。在二手购房者中，表示选择71-90平方米的物业的比例最高，达33.2%，其次分别是51-70平方米以及91-110平方米的物业，选择比例分别为29.7%和19.2%。144平方米以上的非普通住宅选择的比例较低，只有3.2%。以总价而言，过半购房者表示考虑20-40万元的物业，比例为52.0%，然后是是40-60万元的物业，比例为22.4%。选择这两个区间的物业的比例合计达到七成四。 
 
调查显示，二手购房者计划购买的物业价格水平普遍在6000元/平方米以下，有77.3%的二手购房者计划购买3000-6000元/平方米的物业，而计划选择6000元/平方米以上的物业的比例只有15.3%。联系到最近广州举行的首批“双限双竞地块”竞卖，金沙洲四块地的最高房价均在6000-6500元/平方米之间，已经超过多数二手购房者的心理上限，而目前广州中心城区7000元/平方米以下的一手房少见，可见一、二手购房者的主流人群有着较大差异。
 

调查还发现，二手房的购买人群购买力比较强劲，超过三成人表示计划一次性付款。
 

（满堂红研究部  肖文晓）