近期楼市关于楼价的讨论沸沸扬扬，就在“楼价下跌论”与“楼价上升论”争执不下的时候，二月份二手楼市的成交数据打破了沉默：满堂红地产的成交数据显示，尽管二月份广州9区（不含花都）二手住宅的成交宗数因为春节假期的原因环比下跌了17.4%，但是成交均价达到了4490元/平方米，环比上升6.0%，楼价上涨的趋势没有变化。此外，二月份的二手楼市还有中高档次物业成交增多、低价房以及房改房成交比例缩小的特点。

多个因素促使二手楼价上涨

根据广州市国土房管局的统计数据，2005年广州二手住宅成交均价比2004年上涨了8.5%，二手楼价自2003年以来连续两年上涨，而满堂红地产2005年的成交数据也显示，在当年年中二手楼价因为宏观调控短暂下滑之后，第四季度开始二手楼价升势明显，连续三个月突破4000元/平方米大关，与年初相比上涨了200-300元/平方米。到了今年二月份，二手楼价已经上涨到4490元/平方米，与去年年底相比又有一个比较大的升幅，二手楼价振荡上升的趋势非常明显。

                                                          数据来源：满堂红研究部

满堂红研究部主任肖文晓认为，二手楼价的上涨是由多个因素促成的：首先，城市基础建设力度的加大以及中心城区的扩大使一些区域利好频频，一些原来较为偏僻的区域变为楼市的热点区域，二手楼价因此上涨。以海珠区的赤岗板块为例，地铁开通以后，当地的二手房成交价普遍上升了15%左右，目前的成交主要集中在3500-4500元/平方米这个区间；其次，一手楼价拉动二手楼价上涨。众所周知，最近几年广州一手住宅价格快速上涨，与一手住宅一衣带水的二手住宅因此赢得了更多的升值空间，如天河区的东圃板块，2003年前后还有很多一手楼盘的售价在4000元/平方米左右，目前已经普遍上升至5000元/平方米以上，当地的二手楼价自然水涨船高；再次，广州的城市吸引力增强，外来人口持续增加，带来了巨大的住房需求，一些热门区域如天河北、东山区的二手房供不应求，价格因此上涨。此外，市民购买力的增强、“新二手房”的增多以及少部分投资性需求的拉动等因素也是目前二手楼价上涨的重要因素。该研究部认为，从目前的情况来看，只要广州经济能够将目前的良好发展势头保持下去，二手楼价“稳中有升”的趋势短期内不会发生改变：

低价房、房改房成交比例缩小

根据满堂红地产的成交数据，2月份广州二手住宅交易市场成交最为活跃的是单价在3500-4500元/平方米之间的中等档次物业，占总成交的43.2%，接近一半。值得注意的是，单价在4500-6000元/平方米之间的中高档次二手房的成交比例已经超过3500元/平方米以下的低价二手房，占总成交的26.3%，超过后者10.2个百分点。数据显示，目前广州中心城区3500元/平方米以下的二手房已经很少见，仅有的成交主要集中在番禺、白云、黄埔、花都以及原芳村区等次中心区域，而且一般楼龄较旧。业内人士表示，随着流入二手市场的新建商品房总量越来越大，低价二手房在总成交中所占的比例将逐渐缩小。因此，即使不考虑升值的因素，二手房源结构的变化也将使其成交均价出现上涨。

此外，满堂红的成交数据还显示，在成交中房改房的比例同样在缩小，目前只有2成多一点，以往一枝独秀的现象已经不复存在。有关资料显示，目前广州市的房改房数量大概在60万套左右，由于福利分房的制度早已取消，因此这一数量也不会再有新的增加。有关人士表示，前几年二手楼市快速发展的时候，房改房上市的解禁曾经给市场带来了很大的活力，也一度因为其物美价廉的特点成为二手置业者的首选，但是随着楼市的发展，目前市场上可供选择的各种商品二手房越来越多，而置业者在生活水平提高之后对房屋素质的要求也日益“苛刻”，因此今后房改房有逐渐从置业者的视野淡出的趋势。