宏观调控为何牵住房价“牛鼻子”

一年来，房地产宏观调控政策接二连三，力度越来越大，虽带来几次阶段性的市场观望，但总体上看收效甚微，甚至价格愈涨愈烈。为何出现这种上至中央、下至黎民百姓大家都不愿看到的现象呢？关健是政策不太“适销对路”，没有牵住房价的“牛鼻子”！

一段时间以来，宏观调控政策的几个要点是：

1、严格土地供应：总量从紧；全面实行招拍挂；以政府土地中心为主的一级开发；停止一切别墅类项目审批；

2 、严格信贷政策：严格控制开发贷款；提高贷款按揭的首付比例；房屋封顶后才能按揭贷款到位；

3、严格开发管理：不低于70%的 90m²以下中小户型，达不到比例重新审批；没有预售证不允许上市销售；没有达到多层封顶，高层2/3不颁发预售许可证；着手清理税收；

4、着力建设：“经济适用房”、“限阶房”、“廉租房”；

5、严格交易管理：二次交易高税费；中介交易规范化；严格控制境外资金购房；

6、调整拆迁政策：放缓集中拆迁、改造步伐；弱化政府拆迁干预力度，拆迁补偿标准市场化。

正在讨论和争议的还有：物业税；是否公布房价成本等等。

我们知道，影响产品价格的因素有很多，但最核心的因素是供求关系。产品供不应求价格就会涨，产品供过于求价格就会跌。因此，调节价格最关健的措施是在供求两方面做文章。要房价下跌或控制房价上涨幅度，必须加大供给、抑制需求。

我们回头看看近期的政策要点，哪些有利于加大供应？哪些有利于抑制需求呢（只简要讨论商品房部分）？

商品房供求关系研究政策影响一览表

政策要点           需求影响        供应影响                  备注
            增加  减少  无关  说明  增加  减少  无关   说明
严格土地供应 √          恐慌心理涨价预期      √      总量减少速度变慢
严格信贷政策       √                     √
严格开发管理 √           小户型需求放大        √         开发速度放缓
严格交易管理       √                     √
控制拆迁           √                     √

由上表可以看出，近期出台的调控政策中，信贷政策和交易管理带来购房成本增加，需求受到有限抑制；拆迁机械减少，带来该部分需求略为减少；土地供应减少带来心理恐慌和涨价预期，刺激消费心理，需求增加；强制小户型，激活部分需求。

近期政策中，却基本没有刺激供应的短期利好政策消息，或减少总量、或影响开发速度，造成短期供应减少。

因此，近期出台的一系列房地产宏观调控政策，看似受到打击的是开发商，实际上却加剧了短期供不应求的局面，推动了房价的继续上扬。中央政府和消费者越来越着急，部分开发商却坐收渔利。

房价继续恶意上扬，主要是因为政策没有牵住抑制房价的“牛鼻子”！