加载中…北京卖地每平米能赚35360元
(2022-08-05 18:03:39)
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北京卖地北京房价拆迁成本招拍挂房产 |
分类： 政府建议 |
北京卖地不赚钱，甚至亏钱，如果您不相信，
附表2，北京历年招拍挂成交汇总，欢迎指正。
请到北京规自委网，看招拍挂地块公示信息，
每块土地的挂牌文件，都由两个大合同组成，
《国有土地使用权出让合同》占挂牌价二成，
《原土地方拆迁补偿合同》占挂牌价的八成，
2021年，成交2484亿，出让金实得才609亿，
2020年，成交1834亿，出让金实得才588亿，
还要还巨额土地开发贷款利息，养卖地团队。
若采纳我的建议，每平米土地能赚35360元！
拆迁成本，真的要占挂牌价的八成那么贵么？
北京每年提供4万个被拆迁机会，自愿报名，
政府会派宣讲队，进村宣讲政策，答疑解惑。
接受每人补偿160平米回迁房，80万元现金，
人均占地超过600平米的村民，可自愿报名。
每年政府要花432亿元，和500万平米土地，
建960万平米回迁房，含160万平米地下室，
而800万平米地上房屋，有640万归回迁户，
每年拿出160万平米，给公务员们福利分房，
每平米均价2万，得到320亿，补偿给村民，
和谐拆迁3000万平米土地，只需要432亿元。
扣除500万平米回迁用地，还有2500万平米，
容积率1.6，建4000万平米，有84%是住宅，
3360万平米，另外16%，是各种生活配套房，
加上800万平米地下室，总招标造价2400亿。
即回迁房每平造价4500，商品房每平5000元。
建议政府只卖住宅，一半配套用房自持收租，
另一半配套用房，可以销售给愿意投资的人，
也可以暂时不卖，反正收房租真的是很赚钱。
如果3360万平米住宅，套均面积为140平米，
可以提供24万套，按每套平均售价560万元，
可以产生13440亿元的销售额，且确保畅销，
这13440亿-432亿-4000亿=10608亿利润，
而没卖的960万平米地下，640万平米配套，
按地下价值每平米1万，地上价值每平米2万，
政府还有1440亿，不建议变现的自持房产，
按地下平米日租1元，地上平米日租4元算，
能有每天3520万，每年128.5亿的房租收入。
不考虑自持房产价值，且回迁用地也算面积，
北京每卖出1平米土地，可以净赚35360元，
每卖出1平方公里土地，政府能净赚353.6亿。
但根据招拍挂的实际数据，卖地198平方公里，
政府毛利为10412亿元，每平方公里仅52.6亿，
即便毛利当净利，每平方公里也少赚了301亿。
附表1，本文方案涉及的测算逻辑，欢迎指正。
附表2，北京历年招拍挂成交汇总，欢迎指正。
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