加载中…让月薪万元者在北京有房有车
(2020-07-01 11:52:07)
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分类： 政府建议 |
住有所居，是我们的生活目标。但月薪1万元的工薪族，
该怎么在北京实现有房有车的生活目标，却是个必须
“舍得”的“课题”。恕我冒昧，今天我将破解这个课题。
长话短说，直奔主题，我给月薪1万元的工薪族们，建议的
“安居楼模板”如下图，全楼东西面宽60米，南北进深12米，
每层2个单元，每栋楼44套，建筑面积180平米的六居室。
每栋楼地上11层，地下1层，总建筑面积8820平米（住宅7920平米）
注意，为了让月薪1万元的工薪族能负担得起，每套180平米住宅，
提供了6间，带独立卫生间，有独立入户锁的16平米单间。
每6户共用厨房、餐厅和客厅。最好每套都租给3男3女，
方便工薪族们找对象。当然，换房服务，也是要提供的，
如果和现在的5位邻居合不来，或者在另一套房子里
找到了想交往的对象，可以申请自由换租。
哪怕您其实有自己的房子住，如果长年找不到心仪的对象，
也建议您试试3男3女的异性合租，毕竟婚姻是大事，
别太挑剔，增加交际，多交朋友，多多聚会，才有机会。
“安居小区模板”如下图，510米×550米的占地面积，容积率1.9，
限高36米，60栋安居楼，1栋商服楼，2640户，2640个停车位，
人车分流，园林景观绿化到位，安静、方便，豪宅品质。
（注意，这两张图都是模板，请以招标中标，并通过审批建成的设计为准，
选择什么样的设计，是大家的自由和权利，我这图主要是方便大家理解，
毕竟很多人没有学过买房、租房、规划、设计所需的必要知识，
只看文字，对品质没有概念，更很难理解180平米豪宅，6人合租。
实物税，是一个很容易理解，却恶意被忽视的关键问题。
实物税，是一个很容易理解，却恶意被忽视的关键问题。所谓土地财政，如果某市需要1000万套住宅，每年提供20万套，
50年后，1000万户都有房子了，还怎么靠卖地赚钱？
我的答案很简单，这1000万套住宅，卖地的时候，
政府要求，每套为政府代建20平米商服用房（实物抵税）。
将来没地可卖的时候，政府手里有2亿平米商服用房和停车位或地库。
每天还是可以得到6亿元以上的可持续收入，每年＞2190亿房租，
相当于每年还是卖出了20万套房子所需的土地，
并且收到了每套房子的110万元地价款。
这种安居房小区，有两种租赁方式，一种是
一次付清30万元的20年房租（可以信用贷）相当于每月1250元。
一种是每月支付2500元房租，
这对月收入1万元的工薪族来说，会觉得很轻松。
每个小区2640套180平米住宅，可以提供15840个租赁名额。
其中60%，是整租住户，建设小区所需的资金，其实全部由他们提供，
政府（土地方）不用出钱。9504间，每间30万，285120万元，
包括320万元签约管理费，24.96亿建房款，3.52亿购车款（每辆车平均13.3万）等。另外，入住以后，按照每辆车每月3000元的租赁利润，
和6336间散租住户每月每间2500元的房屋租金。
前面20年，每年还能收到2.85亿元。
20年之后，所有租约到期，是继续做安居房小区，
还是直接清退租户，销售2640套180平米豪宅，
都是土地方的权利（土地方基本都是政府）稳稳发财。
这种租赁房安居楼小区，有两种可行的报建模式，
一种是政府审批通过我建议的这种模式后，提供政策，
镇政府和村集体，自愿联合提供土地，并由主管部门通过银行，
预收每个小区9504间，每间30万元的建设款。也就是说，
村集体和镇政府，不用出钱，只要提供土地，就可以稳稳的赚钱。
对于愿意趸交30万元的工薪族来说，这30万元，是按进度分次付款
（比如分6次，每次5万元）而且是先付钱，等房子交付后才能入住，
交房入住后才开始计算240个月的入住权，这种每份30万的租房合同，
会明确约定，可以按政府建议价转租，如果有人愿意，
投资30万，分20年拿回60万房租，也是合法合规的。
当然，这种报建模式，省、地，二级政府，没有办理土地出让，
租金要依法缴纳营业税（通常＜5%），20年后，租赁合同期满，
卖房的时候，村集体和镇政府，也要和省、地，二级政府，
按事先约定的比例，分享卖房价款，冲抵土地出让金。
一种是省、地，二级政府，直接规划安居房小区，
并招标村集体和镇政府，用土地投标。这种情况下，
省、地二级政府，可以提前出资，办理征地手续，
把宗地的所有权变更成政府直属国资委的固定资产。
这样的好处，是村集体的成员
（村民们）可以立刻得到补偿款和回迁房。
执行过程中的不确定性，由省、地二级政府承担，
因此产生的租金和溢价，也都归省、地二级政府直属的国资委。
即便是这种模式，每个小区还是可以提供
9504间×每间30万元的28.512亿元建房款和购车款。
省、地，二级政府的资金压力其实很小。
毕竟获得这样一个小区所需的土地，加上安置回迁农民所需的土地，
最多需要拆迁660名农民，每人补偿160平米实物房产和几十万现金。
最多需要78万元建房款（建200平米，卖掉40平米，好给农民些现金）
而给这660名农民建回迁房，和贱卖抵现金的房产（公务员内部认购），
政府最多只需要51480万元建房款，和66000平米回迁房小区用地。
总之，对于政府来说，每年规划20个这样的安居房小区，561万平米土地，
就能帮31.68万月薪1万元左右的工薪族实现在北京有房有车的生活目标。
只要10年时间，就能帮316.8万工薪族，在北京过上有尊严和品质的生活。
对月薪1万元的工薪族来说，无论趸交30万，还是月租2500元，
这种品质不算差的“有房有车”都因为“价格有限”而明显缺陷。
一是这其实是3男3女合租房，房子再大，车不限号，却只是合租。
二是这种有房有车，只是20年的有效期，期满之后，又没房没车了。
请不要因此觉得合租不好，要知足，进取，直面北京昂贵的房价。
只要您真的愿意在北京好好打拼，有了这种“缺陷美的有房有车”
在此基础上，先在北京站稳脚跟，一定可以很快找到心仪的配偶。
共同努力20年，买到真正属于你家的，大产权好住宅和私家车。
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