城市规划和建筑设计，已经有几千年的历史，但我国的城市规划和建筑设计，却因为规划师和设计师们的冷漠，而落后的令人发指。北京的交通拥堵、环境污染、配套不均、效率极低、浪费巨大，等种种问题，每个人都看得到，每个人都在忍耐，但只有先承认问题，我们才能很好的通过协商和优化，解决问题。

信用交通、小区化，是我多年以来一直追求的目标，但传统的规划师、建筑师们，却一直在恶意伤害消费者的利益，因循守旧、为虎作伥、拒绝优化。所以，我必须仗义执言，把信用交通、小区化的规划理念，推荐给北京，推荐给中国，推荐给世界，让大家都能住上满意的房子，拥有幸福的生活。

⒈ 占地25万平米的豪宅小区3000方案：

如下图，这是一块500米×500米的土地，规划了50栋11层电梯板楼，每栋楼的1层是公共会所，2到11层，可以提供60套建筑面积约138平米的豪宅。整个小区有3000套豪宅，可以满足近万居民的居住需求。而左上角，右下角的两块金色地块，可以规划成教育、医疗、商业、娱乐等配套用房，满足本小区和相邻小区的各种生活需要。

这个小区的每套房子，都可以自由分割成一、二、三、四，四种户型，业主买了这样的房子，住在一梯两户，南北通透的大房子里，会有多幸福，肯定比现在绝大多数人的居住品质，要高很多很多。

上面的豪宅小区，每套豪宅，如果按照小区用地总价105亿，每平米建房成本6000元招标承建商建设，每套房需要433万元人民币。再加上税费，实在可谓价格不菲。即便把每栋楼每层6户，每户约138平米，缩小到每层8户，每户105平米，也要每套323万左右，很多人还是负担不起。

毕竟贫富有别，所以，除了豪宅小区，我们在同样500米见方的25万平米小区用地内，还可以规划其他类型的小区，比如下图这个普宅小区，20栋楼，每栋楼地上28层，2-28层每层12户，324户，总计6480户居民。这样的小区，同样按照小区地价105亿，每平米建房款6000元，每套80平米两居室，只需要210万元。便宜了一半以上。

⒉ 有中央公园的112个小区，组成新城组团。

如下图，每个浅绿色的方块，都是500米见方的小区，而且每个小区，都至少退10米红线，每个小区根据居民的资金实力和实际需求，既可以规划成上面那种豪宅小区，安居3000户，也可以每套房子小一些，住的人再多一些，当然，每套房子也会便宜很多。丰俭由人，既有豪宅，也有普宅。

每个小区之间，实际是有35米宽的道路，但两边小区红线内的10米，只是林荫道，中间的15米，都是单行线，因为信用交通的小区，所有路口都是禁止左转的，每条道路都是单行线，三条机动车道，一条公交车道，一条自行车道，足够这个小城的112万（以内）居民的出行了。要知道，同样是112万人口，大约45万户的城市，如果满足40%人口同时出门的峰值，如果是小轿车，每辆车平均乘坐2.5人（含司机），需要18万辆，每辆车均价15万，需要268.8亿。而如果是公交车，每辆车平均乘坐50人，只需要9000辆，每辆车均价50万，只需要44.8亿。即便公交车每辆占地面积相当于两辆小轿车，也只有小轿车的10%，同样的道路面积，公交车占比越高，道路车辆密度就越低，堵车的概率就一定更低，而且人均能耗也必然更低。

作为一个有1.28平方公里中央公园的112万人口城市，每个人都可以骑车或步行到达中央公园，乘坐公交车，也可以信用到达（信用交通，是指最大等车时间、最远步行距离、最低运营时速、都得到公交公司的承诺，如果等很久不来车，车站离房子太远，堵车导致不能按时到达，都会对公交公司做出处罚，并对乘车人的延误做出赔偿）。这样的小区化新城，才是北京应该优先考虑的方案，毕竟这样更省地，31.3平方公里 ÷ 112万人口 = 人均占地面积 ≤ 28平米。而且能耗更低。整个城市，道路和公园的总面积，只占城市总面积的10%，但能够让整个城市的居民，都觉得自己生活在公园旁边。

（中央公园1.28平方公里的土地，有14.35%是建设用地（183680平米），但只能用于建设博物馆和公园之类的服务性建筑，中央公园每天6点到24点免票进入，禁止游客留宿，只有享受收费游乐设施和买东西才需要付费）

相比这样长条形的公园，奥林匹克森林公园是一个巨大的错误，因为我们必须承认，能够看到公园、大湖的房子，是比不能看到公园、大湖的房子，更值钱的。同样的1.28平方公里，现在宽500米，长2560米的公园，有6120米的边界，而如果还是奥森那样的近乎正方形，就只有不到四分之一长度（1440米）的边界，能看到公园的房子更多，能让每套房都离公园更近，是中央公园设计成长条形的基本原理，这个道理，今后必须写进城市规划的教科书里。

 
⒊ 容积率3.0的回迁房小区模板2000。

如下图，这个小区有6栋两梯四户三单元的28层板楼，提供2016套建筑面积约78平米的明厨明卫两居室。还有三栋17层公寓楼，每栋每层有40间公寓和两间公共会所，可以提供2040套建筑面积约35平米的公寓。

也就是说，这样一块东西宽210米，南北长400米的地块，84000平米土地，就能安置1000名村民。

政府并不需要出钱去建这样的小区，因为开发商投资4.4亿，贷款8亿，就能给1000户村民建好这样的一个小区（包括分给市、区、镇、村四级政府的四栋金色配套楼），并给村民每人30万元补偿款 + 2套两居室 + 2套住宅公寓。

而开发商投资之后，可以用12.4亿，买到2.5万平米容积率2.5的土地，可以建设12.5万平米房子，然后销售赚钱。

政府采纳我的这个建议，就能在帮助村民致富（实际是发财，每人226平米房子 × 2.5万元每平米起 +30万现金 ≈ 600万元），帮助开发商不通过招拍挂买到明码标价的土地，每安置一名村民，政府能得到至少300平米土地。这个方案，能够让村民上楼这件事，成为政府、村民、开发商共赢的好事。希望政府主管部门采纳。我相信绝大多数村民，都会很愿意接受这个补偿条款的。 

注意，我这三个建议，都不是设计图，而是设计任务书附图，区别在于，我这个不是设计，而是参照，让规划师，设计师，知道可以至少做成这样，再在这个基础上，有针对性的调整，满足更多需求，让城市更美观，更合理，让大家都能享受北京2016到2030年总体规划的好处，让总体规划不再只是一定帽子，而成为每个北京人都心满意足的衣服，由内而外，个性定制。

希望政府开门纳言，能够接受我的建设性意见，也希望更多的朋友能够帮助我，完善我的建议，非常感谢您的耐心阅读，祝北京未来更美好。