加载中…总价五十万在北京能建什么房？
(2015-01-26 11:03:35)
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房产万科米公寓冯仑舒可心 |
分类： 合作建房 |
在万科米公寓基础上测算了很多次，发现万科被设计师骗了。我之前写的那篇给万科的建议，因为是基于万科团队的方案，也可以算走上了歧途。经过反复的测算，事实证明，必须相信数字，明确承担自己确实想付出的代价，才能得到最优的结果。
很多公司想找人融资、贷款时，都舍不得说清自己想给对方什么好处，结果就是越这样，越融不到资，贷不到款。想做低成本的住宅，同样不能犯这个错误，必须先明确什么是自己承诺付出的代价，自己愿意牺牲和付出的代价越明确，才越有可能得到最好的结果，富人越来越富，因为他们愿意明确这代价，穷人则因此越来越穷。
经过反复测算，我把必须由建房人先承担的代价都明确下来：
⒈
每套房的总价就定在50万元，且直接出资25万元；
⒉
要有独立的厨房和卫生间，精装修、含家具、电器；
⒊
每套房都东西向，且东西向楼间距，确定为40米；
⒋
按照限高80米，层高2.95米，地上26层，设计每栋楼；
⒌
小区要有足够的规模，且自行购买环保节能的巴士班车；
⒍
小区要有自己的租车公司，每户居民都有权自驾出行；
⒎
要给政府尽可能高的地价，给开发商尽可能高的利润空间。
⑴ 该对自己好的时候，要好；⑵ 该对自己狠的时候，要狠；⑶
必须共赢；⑷ 不能有任何“做乞丐”的心理。这四条缺一不可，尽管这样聪明的人并不多。
如下图：与万科米公寓15平米地板面积的盲目节约相比，我们的每套迷你公寓，地板面积达到了29.7平米，加上赠送的阳台（图中没画，是因为我们的设计中，阳台是家具）比万科米公寓大了一倍，各种功能不再重叠，而是清晰可见，一目了然。
万科的米公寓，有个根本方向的错误，容积率高、单套面积小，哪个更重要？米公寓的设计师无疑更关注后者，而我经过反复测算，最终得出结论：前者才是关键。
万科青岛的米公寓，自称25平米22万，每平米11000元，这个数学题我说实话是没看懂。但如果按照万科在青岛的玩儿法，到北京上海来搞米公寓，50万能不能还有25平米，请允许我持怀疑的态度。因为，万科的设计师似乎远不如我精于测算。
总价五十万元，对于北京买房来说，首付都不够。但如果是容积率6.0的小区，75亿买500米见方的375亩土地，每亩2000万，算算楼面地价，每平米5000元，绝对不让政府吃亏。而且，我们的基本理念就是共赢，政府卖地，绝不能只要钱，一定要拿走小区三分之一的底商，全体业主要为政府的可持续发展做点贡献。好了，看看我的小区规划和测算吧，为什么，50万元，能在北京建这么大一套房子？
如上图：这是一块500米见方的375亩住宅用地，环小区的外侧，是南北各10米，东西各15米的小区市政路，当然，也是临时停车位，南北向的两条市政路，可以停放200辆气电混合动力的节能豪华巴士，停车位和巴士，都是小区居民买单，委托给专业的公交公司来运营，小区35100户居民，哪怕有11000人同时上班，也能一次运走。
小区的住宅楼，每栋都是地上26层，每层30套，780户，45栋住宅楼，35100户，可以让大家都住的挺舒服，特别是每层有两个40平米的豪华大堂，有的摆9部跑步机，可以让大家一起健身，有的摆沙发茶几，可以用来接待访客，或者一起玩牌做游戏；有的摆书柜茶台，可以晒太阳，听音乐。总之，房子虽然不大，但住的不能委屈。
环小区的市政路内侧，有一条1900米长的健步走廊，可以满足小区居民户外长跑的需求，当然，前提是在空气清新的日子，路边种些竹子，闻起来会很舒服哦。
如图所示，小区有两个地面停车场，可以停放1680辆小客车，加上小区南北两侧的停车位，总计2000辆，这些车位，以及2000辆汽车的采购预算，也是全小区居民来买单，谁想租车的时候，直接网上刷卡预约，不用摇号买车，不用限号不能开车，而且给小区居民非常优惠的租价。反正租车收入扣除运营成本和给租车公司的部分之后，会和那200辆小区巴士的票款结余一起，每个季度除以35100，分给每一户居民，钱不一定有多少，但大家能享受的，就是200辆豪华大巴，2000辆随时待租的小汽车，带给大家的出行便利。北京的公交地跌早涨价了，买车更是要求太多，这样您说好不好？
小区北侧，会有三栋地上4层的商业楼，总建筑面积约4万平米，其中的一栋，属于全体35100户业主，一栋送给政府，一栋送给开发商，当然，您要说，是开发商建好以后，送一栋给政府，一栋给全体业主，我也没意见。总之，这三栋底商楼，可以为全体居民的日常生活提供便利，购物，娱乐，餐饮，教育，医疗，等等等等，应有尽有。
小区居民当然是可以买车的，就算楼下有租车公司，也不能剥夺大家拥有自己的汽车的权利，但小区里想买车，就要买地下车位，小区第一批会建设8160个地下车位，两层地下车库，谁想买车，那就10万元买个地下车位，数量有限，当然售完即止。
作为一个低成本住宅区，必然因为成本的原因，导致品质有限。但小区住宅及商业的建筑密度，只有26.27%，道路和停车占地，只有23.63，整整50%的实土绿化率，足以超越北京上海绝大多数的商品房小区。而且，每天白天，阳光都可以满满的洒在小区楼与楼之间的六个26亩的果树林里，在专业果农的照料下，每年都能让每户居民尝尝鲜。
好了，最关键的环节，凭啥这么好的房子，这么好的小区，还包括了共有的一栋商业楼，200辆豪华班车，2000辆出租轿车（含停车位哦），35100套房子，每套只需要50万元呢？咱们来算算账：
⒈
每套先付25万，87.75亿元，让政府招标提供这样一宗土地，375亩，给政府75亿元地价款，考虑到这件事的公益性质，不难找到一家愿意卖地的区政府。
⒉ 按照每平米5000元的标准，包括地上地下面积，精装修、简单家具电器，拎包入住的话，在不需要开发商去付地价款的前提下，找到愿意接活儿的开发商很容易。万通的冯仑肯定有兴趣，甚至万科、恒大、富力等开发商，有12亿定金，都会愿意。
⒊ 记住，我们会送给为大家服务的区政府和开发商，各一栋豪华商业楼，让他们分享与35100户居民一起赚钱的商机哦。
⒋ 总收入：每套50万元 x 35100套
+ 8.16亿地下车位款 =
183.66亿元；
总支出： 75亿地价款 + 98亿委托建房款 +
3.6亿元购车款 = 176.6亿元；
（2000辆小客车 x 均价9万元每辆 + 200辆大客车 x
均价90万元每辆）
结余7.06亿，用来作为项目的备用金，有什么没想到的，再从里面出。
好了，方案我可以做，但大家能不能知足，真心不是我能控制的。就好像我组织合作建房，事情大家都知道其实能做，但如何让大家讲道理，懂知足，却难如登天。
每当我问那些自称想参加合作建房的人下面的问题时：
⒈
想便宜60万得到一套房子，是不是就等于要赚60万元？
⒉ 想每年多赚30万元，您计划投入至少多少万元的资金？
⒊ 想每年多赚30万元，您愿意承诺每年工作多少小时？
很遗憾，绝大多数人会因为其实是想来做乞丐，而根本无法面对这三个最基本的问题。我在这里公布一下答案，第一题当然是想省60万，就等于要赚60万。第二题的话，没有60万，想一年赚30万，客观地说，非常不现实；第三题的答案，是我们要求每个参与者每年必须至少来工作41次，每次2小时，用82小时帮助自己用60万赚30万元，真心是不能再少的劳动要求了，可有多少人找各种借口，说自己全家拿不出这82小时，各位自己反省。也许，读懂这一点点文字，大家就知道我做合作建房为啥这么难了。
回到总价50万在北京能建什么房的问题，不是一定要建45栋楼这么大的小区，才能让大家用50万得到一套使用面积30平米的住宅。但如果能凑够35100个50万（每个50万有25万可以贷款），我们就更容易帮大家解决房产证和购房资格的问题。否则的话，我们的合作建房，就只能停留在，曲线救国，大家一起凑钱买地建楼，然后一起卖楼分钱。
因为多年的实践证明，凡是想做乞丐买便宜房子的人，最终都是不讲道理，不守规矩，坐飞机非要开紧急舱门，参加合作却不想遵守规则的流氓。只有肯讲道理，能明白要先一起赚钱，才可能一起分钱或者分房的有素质的合作者，才可能一起坐下来讲道理，做事情，一起面对问题，而不是有好处要先占，有风险要先逃。
我知道，合作建房在全世界都是政府行为，中国早晚有一天，也会有承认自己对人民有义务的官员，来为老百姓做这件事的，但在这之前，我虽然明知道以自己的微薄之力，去做这样一件本该政府做的事，会有多难，会挨多少乞丐的骂，但我还是会不懈的努力。不是每个人都自愿做乞丐的，他们被洗脑，也不都是自愿的，或许还有救。
如果您看了我的文章，觉得投资50万得到一套这样的房子，是一种值得您去尝试的合作，可以加我们的合作建房QQ群：211653536，和我们一起讨论，或许会有更适合您，也更适合大家的合作方案，只要您承认，合作建房，是一起当开发商，每个人想得到多少，都该付出与期望所得相应的资金和时间，我们就欢迎您来参加合作建房。
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