加载中…
如何拥有永久产权的住房
(2014-05-12 15:30:39)
标签：
永久产权住宅宜居舒可心合作建房房产 |
分类： 合作建房 |
中国的房价房租比已经接近六百比一，北上广深，价值240万的住宅，每月只能租4000元；中小城市，价值90万的住宅，每月只能租1500元，相当于年息2%！如果房价年涨幅低于8%，买房等于烧钱。仅仅为了把租约从3年增加到70年，值得这么烧钱吗？
附图：住宅区地下一层基坑平面图，左上和右下是巨大的地下设备用房。
而且“国土部产权局”已经成立了，中国早晚要开征房产税，对很多想法非常朴素的老百姓来说，你们难道不想拥有一套永久产权的住房吗？每个自由人都是自己的君王！我无权为谁决定他应该喜欢什么样的房子。但请允许我用一个模型，引导大家了解，该如何拥有永久产权的住房？重点不是户型和规划，而是我要讲的“道理”！
如下图，这是一个四百米见方的小区，占地16万平米，240亩，我们设计了24栋南北通透的板楼，和10栋带电梯的公租房。可以提供2400套100平米的板楼三居，和1600套57.2平米的公租房。每栋楼都是地上1层底商，2到11层住宅，小区内有35333平米的住宅楼下底商，加上331322平米住宅和公租房，容积率大约是2.3。板楼的南北向楼间距是54米，建议住宅层高3米，满足1.8倍的楼间距，保证充足的阳光。
小区的地下一层，采用了整体基坑设计，所有的市政管线，都可以直接从地下一层接入，不再需要任何开槽施工，而且采用了无井盖设计，不仅便于维护升级，更拥有超强的防洪抗震基础。再不会因为一场暴雨就成为泽国。整个小区人车分流，大片的绿地仅限特种车辆（轮椅和消防车）驶入。小区地下规划了超过2700个固定车位，地面规划了512个画线车位，户均拥有0.8个停车位，且设计了20个12米巴士的停车区。
这样一个小区，按户均2.5人计算，可安居1万名居民，人均占地面积仅16平米。地上地下总建筑面积46.5万平米，按照每平米综合建房成本3000元计算，只需要13.95亿元。虽然我无权决定您喜欢什么样的房子，但我相信，如果没有我，绝大多数人奋斗一辈子，也不一定能在这样的小区里，拥有一套100平米3居室，更不要说永久产权。
我的方案，只是要告诉大家，想拥有一套永久产权的住宅，什么方法成本最低。因此我需要一个具体的方案，用于测算大家应该共同承担的成本。如果您想要的房子不是我文章中的这种，您也可以参照我的模型，另行计算，您应该为此付出多少成本。
如果在到天安门驾车距离70公里以内买一块16万平米（240亩），容积率2.3的住宅用地，每亩200万元以内，总价4.8亿以内，应该不会很难。这样买到的地皮，当然不能拥有永久使用权，但如果每年能给政府一大笔钱，比如2052万元，就没问题了。
如果有2400户人，每户都希望取得1套100平米板楼3居和1个地下车位，并承诺接受60万元的总价和24万的首付，定向监管5.76亿元，成立一家房地产投资公司。当然，也不一定非要有2400户，只要有足够的资金，而且投资人相信会有人愿意为前期出资支付合理的报酬，比如，有人独自投资了240万元，并相信在两年内，能找到10户愿意接受76.8万总价购房的“接盘侠”那么，他的240万元可以在2年内，创造168万利润，也就是平均年化收益率35%的财富。从买地当开发商，到买准现房，70%的自有资金收益率，一点都不稀奇。承担风险，享受收益，这钱您完全可以赚的心安理得。
当然，首先是要用4.8亿左右的总价，买到这样一宗土地，要知道，即便是一个燕郊镇，也有105平方公里的管辖面积，足以提供超过600个这样的小区用地，符合咱们要求的240亩地块，至少有10万个！担心有钱买不到地皮，是完全多余的。
买到地皮之后，就要开工，付清地价款之后，公司剩下的9600万元，不足以支持所有楼座同时开工，只要先封顶4栋住宅楼，就能拿到1.44亿尾款，再封顶6栋住宅楼，又能拿到2.16亿尾款，最多分三期，30个月内就能建成总建筑面积46.5万平米的小区。
按照我们的测算，项目的总成本，应该不超过
22.08亿元 =
（建房款13.95亿 + 管理成本0.45亿 + 地价款 4.8亿 + 税费
2.88亿）
每套住宅应公摊成本92万元（22.08亿÷2400套住宅）。
但实际上，全体出资人只需要投资14.4亿（2400套 ×
每套60万），
再把10栋公租楼带着底商，每栋6680万元整体转让，收回6.68亿；
（建议由政府回购，公租房每平米5600元，底商每平米15600元）
再用六栋楼的底商，每平米16000元，内部销售结清其余的1亿尾款。
（22.08亿 - 14.4亿 - 6.68亿 - 1亿 =
0元，收支平衡）
剩下的资产委托公司代持，包括19000平米底商，及3212个停车位。
当然，车位建议每户1个，其余的也只收管理费，别指望这个赚大钱。
但全小区2400户，共同持有的这19000平米底商，按照每平米日租3元保守计算，意味着每年2052万元的租金收入，用来冲抵房产税的话，意味着每户每年8550元的房产税。客观地说，这样的财产结构，已经足以让大家不用担心什么70年到期后收回，或者政府开征房产税，导致有人交不起房产税被收房了。
我知道很多人会希望能住在北京，其实这也不难，但每平米6000元肯定不够，如果您愿意接受六环外每平米20000元起的价格，您完全可以住在北京。当然，这样人车分流，设计合理的小区，您就别指望了，北京是个官儿很多的城市，在北京成片开发住宅小区的都得不在乎钱，想买不在乎钱的开发商开发的房子，您得更不在乎钱……
请允许我赘言几句。如果每25个这样的万人小区组成一个镇，全国14亿人口，只需要5600个镇。建议划给每个镇2600米见方的生活用地，也就是676万平米。每个镇除了住宅用地之外，再给与276万平米配套、道路和绿化用地，让大家生活更便利。
如果每25个占地676万平米，人口25万的小镇，能够组成一个新城，并给予每个新城额外25%的新城开发用地，只需要224个新城，47320平方公里的土面积，就能让14亿国人，在人均占地33.8平米的前提下，享受到花园小区，丛林小镇，科技新城的生活品质。如果每个新城再配套4000平方公里耕地，连粮食安全的问题，中央都不必操心。
当然，这意味着全国40%的家庭，要入住公租房，大家必须理性的面对一个问题，就业机会是有限的，如果全国40%的家庭，每个月领取全国平均薪酬30%的低保，承诺不参与就业竞争。那么剩下60%的家庭，就能享受全国88%的薪酬，就业人口的平均工资可以提高接近50%，而这正是发达国家之所以比咱们富裕的关键秘诀。
中国是人民的国家，这个国家有960万平方公里的国土，该不该让国民有机会拥有永久产权的住宅，该不该让政府持有全国非住宅用房的40%，我相信大家会同意的。
我知道凭我现在的能力，组织2400户，每户凑24万合作建房，那是白日做梦，但我相信，希望出资60万（首付24万）得到100平米永久产权住宅的老百姓有的是，所以，在此抛砖引玉，希望大家集思广益，想办法找到能把合作建房做成的通道。舒可心老师的建议，或许可以采纳，那就是每户想得到房子的人，或者愿意投资24万元建好房子卖钱的人，都可以先出资3万元做诚意金，我们建立监管账户，每有一笔24万元承诺出资，我们监管3万元，什么时候凑够2400个3万元，什么时候咱们一起启动这个项目。
至于项目的地段，会和大家出钱的效率有关，真要是凑钱很多，很快，咱们在北京通州或者昌平买地，也不是不可能，当然，每套要合理的增加一笔成本。
附图：住宅区地下一层基坑平面图，左上和右下是巨大的地下设备用房。喜欢
0
赠金笔
前一篇：您愿意每股十万一起当开发商吗？
后一篇：子女立业与小区自治