加载中…昌平该如何降低非京藉人口比例？
(2014-04-27 19:31:12)
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昌平户籍共赢可持续智囊 |
分类： 政府建议 |
昌平是北京的郊区，我给昌平经济发展题过两句诗“得意两城铁，兴起二社区”。地铁13号线和5号线，回龙观和天通苑，为昌平带来了超过60万的北京市区人口，完成了昌平从乡村到城镇的历史转型，这是谁也否认不了的。
昌平现有常住人口188.9万，其中非京藉人口100.6万，京藉人口只有88.3万，所以，昌平提出“京藉人口必须过半”这个合理化要求，是完全可以理解的。但要求再合理，也是要有可行的办法才能做事的。总不能象“江东六十四屯”那样蛮干吧？况且那样成本我觉得更高。或者如野蛮奴隶主努尔哈赤那样，凡是交不出一大笔钱的穷人，都认定为“懒罪”然后赶走甚至杀光？我觉得那就太“灭绝人性”了……
请原谅，我真的不知道昌平区打算怎么提高京藉人口比例。但我有一个合理化建议，希望昌平区政府，以及有和昌平区政府类似合理化要求的地方考虑。
从数学角度，让京藉人口过半，有两个办法，一是增加京藉人口数量，二是减少非京藉人口数量。而对昌平来说，后者不可取，前者很赚钱。简单算了一下，如果从100.6万非京藉人口中，选出62400名，20800户有经济实力，愿意用行动证明自己爱昌平的非京藉人口，每户收390万元人民币，给120平米住房，让他们成为昌平人，昌平的京藉人口比例，自然就过半了。而且，昌平区有以下好处：
⒈
可以得到624亿元，每人100万的落籍收入。
⒉
可以得到13312套建筑面积60平米的公租房。
⒊
可以得到20万平米的底商，每天60万租金。
⒋
可以收到20.8亿管理费，给公务员发奖金。
好了，好处先写这么多，不知道昌平区政府是不是能够文明执政。但我希望昌平区政府能够愿意为他们的要求，支付合理的成本。更希望昌平区政府不会不懂知足，能够理性的在不同方案之间比较优劣，选择更文明，更优秀的做事方法。
对于有经济实力的非京藉家庭来说，390万元，120平米房子，1个地下车位，3口人的北京户口，绝对是物超所值的好事。昌平区如果限量销售，找20800户有钱人，毫无压力。我的价值，就是提供一个尽可能节能省地，品质一流的项目方案。
这20800套120平米房子，我建议分成四个小区，每个小区5200套。如下图，我们设计的这个方案，在南北向楼间距≥127米的前提下，实现了小区内地面无车的人车分流，两梯四户的板楼，5200套商品房，每套送1个地下私家车位。除此以外，额外还有超过1040个地下车位和至少870个地上画线车位，确保居民不会为停车和环境发愁。
只需要东西宽450米，南北长640米的一块28.8万平米432亩的地皮，就能解决5200户富人和3328户穷人和睦相处的居住问题，而且在小区内提供充足的生活配套。图中蓝色部分是870个车位，黄色部分是独立底商，小区四角能看到四个地下车库出入口。
小区内有25栋地上27层的商住楼，8栋地上27层的公租楼，都采用欧洲标准，地下1层是B层，也就是BASEMENT地下室，地上1层是G层，也就是GROUND
FLOOR底商层，住宅层编号1到26层，实际是2到27层。都设计了专用的急救电梯。可以说，这样大的小区，地面人车分流，而且有充足的停车位和生活配套的小区，即便在今天的北京，也是非常罕见的，连房子带车位390万，真的一点都不贵。
而这样一个小区，总建筑面积106万平米，可以得到46.8亿元建房成本，也就是5200户认购人支付的每户80万元建房款。招标一流的开发商，每平米4400元，按照德国住宅节能标准，精装修，中央新风，地板采暖，不需要市政暖气的节能房屋，经费绝无问题。昌平区的管辖面积是1352平方公里，拿出1.15平方公里建设用地，毫无压力。
有人会问土地从哪儿来？可以用13312套60平米公租房去置换。1平米公租房换2平米地皮，会有很多村子抢着换，换完之后，政府还能剩下3712套60平米公租房。
鉴于收取物业费在国内很难，所以，我建议每个小区虽然有54305平米底商，但政府应该把每个小区的4305平米移交给业委会，这些底商大约可以带来每季度120万元租金收入（按照每平米每天平均收入3.1元房租计算），足以让小区业委会保证小区入住以后的基本生活品质不会下降。当然，政府持有的，这四个小区的20万平米底商，可以给政府带来的是每个季度5580万租金收益，实现可持续发展，就靠底商租金啦。
按说我的方案介绍到这里，已经说的够清楚了，但我还有三点需要补充：
⒈
昌平区新增20800户居民，政府收了624亿入籍款，这笔钱建议拿出30%，分给之前拥有昌平户籍的全体昌平人，187.2亿，平均到88.3万昌平人，每人大约21000元，有了这笔钱，我相信大家是能够接受多了20800户新昌平人这个现实的。至于剩下的70%，昌平区政府该怎么和北京市政府分享，咱老百姓就不要惦记了。
⒉
我们的方案容积率高达3.0，极大的节约了土地，而且不会给昌平区增加什么交通压力，起码不会增加停车压力。而且我们设计的户型，使用率高达81%，大家一定喜欢。
⒊
按照昌平区常住人口188.9万计算，只需要85个这样的8528户小区，即便在每个小区居住用地面积28.8万平米的基础上，平均再配套40%的交通和绿化用地，也就是11.5万平米，按照这一标准建一个昌平新城，七成居民住120平米板楼3居，三成居民住政府补贴的60平米公租房。只需要六公里见方的城市用地。而且其中至少三分之一是公园。这就是规划的力量，技术的作用。现在的昌平区，三口之家住120平米板楼3居，有私家地下车库的，有几成？又有几成人口，能享受60平米月租1800元还有政府补贴的公租房？新城规划的必要性是显而易见的，只有努力识数，大家的日子才会越来越幸福。
我知道地域歧视，是中国的三大民族毒瘤：伪善、仇富、残忍。共同结出的恶果。但我还是希望能通过我的建议，逐渐帮助我爱的祖国恢复健康。也希望昌平区政府能够考虑我的这个建议，毕竟这样能让政府一分钱都不出，最快最好的解决昌平区政府提出的合理化要求，能让20800户爱昌平的有钱人，圆北京户籍梦。更能让13312户现在居住条件实在太差的家庭，享受到公租房政策的实惠。中国需要共赢，人民需要思考，欢迎大家给我的建议提出完善意见，帮助我给昌平区政府做一次智囊。
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