加载中…我设计的使用率83.5%的写字楼
(2014-04-21 09:42:43)
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得房率使用率良心设计品质房产 |
分类： 合作建房 |
浪费是可耻的，更是要买单的。在北京国贸附近，有@宋丹丹
说了特别难看的“建外SOHO”和“SOHO现代城”，连@张欣 自己都说，现代城现在已经烂的没法看了。@潘石屹
现在不知道还住不住建外，那地方的使用率很吓人，我朋友公司租了一套建筑面积92平米办公室，地板面积居然只有50多平米，使用率不到65%……
这栋写字楼的东西宽41米，南北长75米，中间有宽7米，长23米的挑空大堂，地上21层，12部电梯，建议层高3.5米，檐高73.5米。每层建筑面积2914平米：
我知道，建筑师们对写字楼设计的很多问题是借口多多的。电梯不够说是成本控制，卫生间反味儿说是保洁不勤快，得房率低说是消防规范，面积划分不合理说是自己不了解写字楼的需求……，但我只希望用事实证明，用良心做设计，是可以更好的。
使用率低，有多浪费，不解释。但告诉大家一个例子，北京地铁五号线，安慧桥北和大屯路东之间，有一栋烂尾楼，戳在那八年了，因为使用率只有62%，这也太低了。当然，因为我们没有设计问责制，所以这些垃圾的设计者们至今逍遥法外……
对于使用者来说，合理的设计，能让人觉得更有品质，钱花的特别值。相信读者里在写字楼上过班的很多，我就不多解释怎样的设计才让大家觉得更有品质了，上图。
这栋写字楼的东西宽41米，南北长75米，中间有宽7米，长23米的挑空大堂，地上21层，12部电梯，建议层高3.5米，檐高73.5米。每层建筑面积2914平米：建筑面积180平米，使用面积150平米的办公室10间，
建筑面积280平米，使用面积233平米的办公室4间，
总使用面积2432.6平米，使用率约83.5%，远高于各位见过的写字楼。
这样一栋楼，建议首层做底商，上面20层280个办公室，租给252家公司。
写字楼的电梯难等，是很普遍的问题，而在我设计的写字楼里，12部电梯，每3部1组，每组只服务5个楼层，绝对不会出现上班排队等电梯迟到的现象。
没有谁愿意办公室门离卫生间太近，所以我们每层的男女卫生间，分别布置在两部消防楼梯里面，而且有足够的面积（21.2平米），甚至有为吸烟者设计的休息区。
租写字楼开公司，难免经常需要额外的场地待客或开会，所以，在我设计的写字楼中，建议出租率不要超过9成，这样可以空出28套房子来，按小时租给楼里有需要的公司，对公司来说，8人以内的会议，自己公司有个小会议室就好了，再多的会议需求，可以按小时包租不同风格，不同配置的会议室，150人以内的会议都可以轻松搞定。
对于公司来说，品质尽可能高，租金尽可能低，绝对是非常尴尬的要求，甚至著名的摩托罗拉公司，出现过这样的笑话。国贸桥东的摩托罗拉大厦刚盖好，很多部门都搬进了他们自己的大楼，但很快又因为房租占员工成本比例过高，而不得不搬走。大家可以算算，如果人均10平米，每平米每天10元，人均房租3000元，快赶上工资了，而设计不合理的办公楼，人均10平米根本摆不开那么多工位。但在我的设计中，人均5平米，就可以让30人的公司（部门）舒舒服服，其中8名领导每人可以独占6.25平米的办公室，20名员工可以享用1.68平米（1.2x1.4）的工位，2名前台可以分工于接待和内勤，茶水间、打印室、荣誉室和小会议室，也能让公司内务井井有条。（如下图）
我知道，建筑师们对写字楼设计的很多问题是借口多多的。电梯不够说是成本控制，卫生间反味儿说是保洁不勤快，得房率低说是消防规范，面积划分不合理说是自己不了解写字楼的需求……，但我只希望用事实证明，用良心做设计，是可以更好的。喜欢
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