优化，是非常重要的。大前天的设计，经过三天的优化，有了不少改进，希望能得到更多朋友的帮助，进一步完善，并最终建成这种宜居的保障房，谢谢大家。

⒈ 将之前方案中，每套住宅净面宽3.5米，净进深8米的户型，被改进为净面宽4.4米，净进深6.5米，与北京市公租房标准设计B1-1户型雷同，每套住宅都有独立的厨卫，且厨卫的使用面积均达到4.05平米，品质有了极大的改善（如下图）。

⒉ 每户面宽的增加，在整体布局相同的前提下，每层从54户，减少到47户；每套住房的层建筑面积，从37.23平米，增加到了38.67平米；标准住宅层的建筑面积，从之前的2010.36平米，减少到1817.48平米，居住密度降低，舒适度上升，如下图：

⒊ 明确了电梯分组运营方案，全楼10部电梯，2部一组，分成ABCDE5组，其中：

A组只停靠1、2-7层；

B组只停靠1、14-18层；

C组只停靠1、24-28层；

D组只停靠1、19-23层；

E组只停靠1、8-13层；大幅降低了电梯的采购成本，减少了建筑面积。

⒋ 把建房成本、土地成本和管理成本剥离，把定价权交给地方政府或土地方。

在地上28层，地下1层的设计前提下：地上2到28层的住宅层，地下1层的设备和配套层，地上2层和楼顶的空中花园，均属于全楼的1269户业主共有；而地上1层的底商，则属于政府或土地方所有；其余建设用地内的道路、停车位和绿化，则由本楼居民的业委会负责管理，收益权安装房本面积的比例分配，业主、政府、土地方都有股权。

按照每平米3000元的综合建房招标价（同样要求完成图纸范围内的全部工作，达到约定的交房标准），这样一栋地上地下建筑面积56146平米的保障楼，造价应为1.68亿元。平均到1269户居民，每户建房成本13.25万元；除按招标要求，在预算内完成工程可以得到的合法利润之外，每户再给开发商7500元管理费，大约相当于综合建房成本的5.6%，这笔管理费虽然不多，但却是知足和共赢的业主的一种诚意。

这样一栋保障楼，建议占地面积为20.25亩，即东西宽90米，南北长150米，总面积13500平米，按照每亩地价的不同，下表计算出了，在首付5万元后，尾款商贷时，每套房应付价款列表，并显示，政府把土地按容积率2.4卖给开发商可得的楼面地价：

对于政府或土地方来说，只要先公布账户，接受每套5万元首付的认购，凑够1269套，也就是6345万认购款，批准一宗土地，建设这样一栋楼，就能得到表中不菲的土地收入。而且，与卖地给开发商不同，这样卖地之余，政府或土地方，除了一次性的地价款收入，还能无偿得到建筑面积3537平米的首层底商，按照每平米价值2万元计算，这就意味着7074万元固定资产，相当于每亩土地又多卖了350万元。

而且，即便按照每平米日租5元，出租率80%计算，政府每年也能从这3537平米底商中，得到516万元可持续收入，事实上，由于居住密度的原因，这些底商的价值，远不止如此。希望大家关注并支持我的高层保障楼设计方案，并帮忙进一步完善，谢谢。