万柳地王毫无悬念的产生了，地上准建面积77739平米，其中还建公租房16400平米，挂牌底价18.66亿元，中赫竞得价26.3亿元。但是，媒体记者们，却没有统一的口径以得到最终的成交楼面地价。在公开的媒体上，我们就能看到好几种不同的成交楼面地价。而我很尊敬的中原张大伟先生，给出的每平米4.42万元的计算结果，与我计算得出的40871元每平米，相去甚远。在此，我先写出我的计算方式，抛砖引玉，希望今后媒体记者们，在遇到需要计算的问题时，不要仅仅去抄一个结果，报道真相，需要的是知其然，更知其所以然。就好像某住宅楼失火，然后您写新闻，只写该楼失火，但不写失火原因，也不写造成的损失，也缺少对救火的报道，更缺少对当事人的采访，就太说不过去了。对么？

首先，这里先说一下楼面地价的概念，楼面地价，等于宗地成交价÷地上准建面积。在这里，默认的宗地成交价是不含3%契税的合同价，就好像我们买房的时候，标注的房价也是不含税的，理由清楚了吧。地上准建面积，也说的够清楚了，不是该宗地的土地面积有多少，也不包括该宗地上地下配建的面积。事实上，每宗地的土地面积，都有三个数字，宗地总面积，代征地面积，建设用地面积，在这里，卖地的人，当然愿意用最大的宗地总面积来描述，而买地的人和政府部门，却会用建设用地面积，因为代征地其实最终是不属于买地方的。而且容积率，就等于地上准建面积÷建设用地面积。如果，万柳地王最终没有配建公租房回购的条款，26.3亿的成交价÷77739平米的地上准建面积，得到的楼面地价就是33831元每平米，相信很多记者都是会算这道题的。

但现在增加了“配建公租房回购”这个条款之后，该怎么计算，就需要更复杂的公式，而且要引入两个参数，一是回购公租房的价格，二是配建公租房的成本。回购公租房的价格，其实挂牌文件里有，每平米10000元。配建公租房的成本，则可能会略有差异，但毕竟是公租房，综合建房成本每平米2500元，已经足够了。而中原张大伟也提到，按照一般豪宅综合建房成本估算，万柳地块商品房部分的豪宅建安成本，每平米应不超过5000元。

所以，万柳地块最终成交楼面地价的计算公式，就已经呼之欲出了。

购地方应付的地价款包括：

26.3亿元地价款和4100万元建房款（16400平米x2500元每平米）

但还从海淀镇政府能得到16400平米每平米1万元的回购款，1.64亿元。

购地方中赫集团最终得到宗地的成本实际是：25.07亿元。

而有效地上准建面积，则应等于77739平米减16400平米，即61339平米。

这时候再算25.07亿÷61339平米，每平米40871元的楼面地价，就不会错了。

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其实，这种看起来有点弯弯绕的计算，本身都是很简单的，关键是勇气。

记者们的逻辑能力其实都很强，但现在的大学教育，会误导大家迷信权威，不敢独立思考，更不敢坚持自己的道理。人们渴望和羡慕不劳而获或者投机取巧。既然有“专家”替我们思考，那我们看专家的结果就好了，这样真的很不好。

不要相信有什么圣贤，更不要以为有谁会不会犯错。甚至不要以为，让强者领导大家，然后强者犯错少，大家就能得到与强者相同或者类似的成功率。恰恰相反，我们应该反思，为什么在方舟子指出唐骏的学历不够真实的时候（请注意，是不够真实，而不是不真实），很多人就因此去怀疑唐骏？因为，我们的社会和教育，给了大家一种误导：

如果一个人是好人，那他就不该，也不会做坏事。

如果一个人是坏人，那他就不能，也不会做好事。

可事实上，我们每个人都知道这上面的两句话，明摆着是方舟子之流用来误导群众的扯淡。

没有只做好事，不做坏事，只有优点，没有缺点的好人！

没有专做坏事，不做好事，只有缺点，没有优点的坏人！

引申一下，每个人都是有用的，每个人都该有勇气和权力去独立思考。邓亚萍刚开始学乒乓球的时候，也是先从“磕鸡子”开始，然后才逐渐学会削球、提拉的。齐白石开始学画画的时候，画出来的，也是垃圾。

回到万柳地王的问题，虽然我们都不是官员，但我们只要有勇气去思考，就会想到一个问题，开发商赔本赚吆喝，到底是在搞啥？

要知道，考虑到资金每年10%的利息成本，以及每平米5000元的建房成本，两年后，万柳地块的直接得房成本，就已经是33亿，再考虑10%的其他成本（税费和管理），36.466亿，每平米不卖到59450元，开发商就是赔本赚吆喝。

就算开发商有信心卖88000元每平米，那也要先卖掉41438平米，也就是68%的房子，才能勉强回本。而参照我之前文章里，洛杉矶的房价，在这里买套100平米小户型，880万人民币，都够在美国买两套豪华别墅了。谁比谁傻啊？

其实，我们都清楚，开发商是在洗钱，买这种房子的是在洗钱。他们赔本赚吆喝，为的就是给房地产市场发出强烈的涨价信号，10家大开发商一起，哄抢地皮，满满一国土局的记者，则是有意无意的，做了他们的帮凶。北京在售的房子很多，开发商手里囤积的地皮更多，每平米涨1000元，是多少亿？开发商是不在乎囤地的，这25亿，囤积2年，利息才5亿。开发商是逐利的，花5个亿，能把房价炒高至少1000元每平米，带来的好处足够多了。只要房价能炒上去，哪怕上面不高兴，但下面总有人会配合的，之前地王的例子太多了，大家可以去看看都是什么情况。

所以，我希望大家不要去跟风炒房，想赚钱，机会多的是，到美国投资房地产都可以，就是别祸害自己的同胞，祸害自己的家乡。投资几百万人民币到美国，欧洲，投资个酒店，钱很好赚，而且还能投资移民。虽然中国不承认双重国籍，但您有钱炒房，也可以弄个绿卡，总比跟着开发商在这种时候炒房要好。不是我吓唬您，在这种时候炒房，风险很大的，开发商的负债率明摆着，80%，您真以为，开发商们就必胜，调控就必败么？就算真的那样，您以为您那点钱，就能不打水漂？房产增值固然是一个指标，但能否及时变现，则是更重要的指标，希望大家想清楚，算清楚。

不敢要求大家有道德，毕竟我们是和：一家三口落水被救，然后看到救人者淹死，就开车逃走，临走还说：他自愿救我们，淹死了，关我屁事的人渣，一个民族。但我希望，大家有一点道德底线，别和那一家三口去学，好么？希望湖南娄底的警察，也能有一点最基本的人性，早日把这一家三口找到，让他们去救人者的牌位前（希望救人者死得起，能有骨灰盒和牌位），去真诚的说声“谢谢”，真的能为自己的冷漠而感到羞耻。

好了，我承认我又废话太多，而且严重歪楼了，道歉。希望这文章对大家有哪怕一丁点用处，希望大家能认同我说的这一点点浅陋的道理，谢谢大家抽出宝贵的时间来读我的文章。