通州京贸国际，又“房闹”了。是耍赖，不是维权。真要维权，应该请律师去打官司。房价跌了做“房闹”，其实不如好好算算经济账。70万平米，5089套住宅的社区，每平米每月物业费3.28元，这些信息，你们买这个小区的时候，应该都知道的。

但你们有谁算过，买套90平米的2居，每个月要交295元物业费，每年要交3500元物业费，60年要交21万元物业费呢？当然，我知道你们中的很多人，其实已经准备拒交物业费了。这也不奇怪，因为你们从一开始，就没有准备好“做业主”。

其实，你们没有想过，该怎么真正去争取合理的权益，甚至不知道，你们可以争取到怎样的权益。这也是中国业主们普遍的问题。也许我很冒昧，但我希望提醒你们，或者在此建议你们，用平和的心态，去争取真正应该属于你们的权益，而不是做“房闹”，因为违背契约精神，而被社会唾弃。

按照有关法规，你们这5089户业主，只要有255户以上肯团结起来，就可以成立业委会，成立业委会之后，你们就可以有自己的机构，为全体业主争取各种合法权益。

简单的说，首先是物业费应该怎么花的问题，毕竟每个月170万元物业费（地上面积51.8万平米，每平米3.28元），是完全没有任何道理的。你们的小区，每个月需要支付多少公共维护经费，能通过共有面积得到多少物业收益，需要请多少物业员工，人均月薪多少，总薪酬支出。都是你们这些业主应该有权参与管理，并且有权知道的。

我知道现在的教育，和社会环境，导致很多人在数字面前，拒绝真相，拒绝道理。所以，请允许我在此，为你们做一点简单的评估，数据仅供参考，有不满意的，请体谅。

⒈ 你们这个小区，大约有51.8万平米地上房屋，以及17.3万平米地下配套，占地20.7万平米，绿地面积9.3万平米。初步估算，建筑占地面积应不超过4万平米，停车及交通占地约7.4万平米。保守的说，光是地上停车位，就可以提供2500个。

⒉ 只要你们能真的争取到属于你们的小区管理权，你们不妨计算一下，就算你们为13栋楼，每栋请9名物业员工，物业员工平均月薪支出4000元，也只需要请117个物业员工，每个月花46.8万元（注意，月薪支出不是月薪，还包括五险一金，以及其他人事成本）。注意，花钱请人做事，目标当然不是花钱，而是为了赚钱，否则就没人会雇佣员工了。你们现在是业主了，不要还满脑子做房奴的思路呦。

⒊ 不要急于思考46.8万的人员成本，摊到每户或者每平米，需要多少钱。而应该先去思考，请了117个员工，该怎么为你们赚钱？17.3万平米地下配套，保守估算，至少有5万平米，可以租到至少1元每平米每天，也就是每天5万，每个月150万。这还没考虑你们真正拥有小区的管理权之后，可以合法申请建设的一些会所类建筑。而小区内4683个停车位，即便每个车位每个月平均收到60元管理费，也意味着28万元的收入。

⒋ 在你们合法拥有小区的管理权之后，不用多，按照每平米2000元的成本，建设10000平米会所，那是很轻松的，按照平均40平米1个包房计算，可以提供250个包房，按平均每个包房每个月经营收益3000元计算，可以得到75万的收入。也就是每平米每天2.5元。当然，这需要2000万的投资，得由愿意投资的业主凑钱。凑钱的业主，要得到收益的六成。也就是45万，剩余的30万，则用于补贴全体业主。

⒌ 我这里计算的，都是你们肯定可以通过业委会争取到的权益，至于其他可以通过律师扣合同得到的权益，我这里先不谈。等你们愿意请律师的时候，让你们请的律师和你们说。

⒍ 那么，算一算，你们团结起来，履行业主义务，可以争取到多少权利（收益）和义务（支出）呢？

⑴ 管理成本：每个月6000元

每天要有2名业主轮值做当日财务主管，并在审阅当日财报，封存财务日报之后，每人领取100元车马费。每个月6000元。这笔钱是一定要花的，没有这笔钱，你们就没有办法得到信息，更不可能得到什么权益。负责审阅当日财报的业主，工作很简单，不需要对“票据真实性、有无隐瞒收入、有无虚报支出”负责！，那是票据提供者的责任，与轮值业主无关。轮值业主，只需要核对物业财务提供的“票据额、收支表汇总额、账户余额”，票面数额与清单汇总数额一致，就可以签字，把日财报装入大信封，贴封条，领钱，回家了。当然，每天要装俩信封，每个信封里的内容，除了轮值业主的签名不同，其余应该是一样的。这些日财报存档之后，可以请会计公司审计。

⑵ 办公成本：每个月平均6000元

场地、水电费是不需要花钱的，因为要计入整个小区的维护成本。但设备采购和折旧费用，是需要花钱的。按照每月6000元做打算，已经很夸张了。按照折旧期限36个月，也就是买了之后，3年就淘汰更新计算，可以购买21.6万元的设备。如果是2500元一台的一体机电脑，可以买86台，还外带彩色激光打印机1台。

⑶ 项目共有面积及绿化的维护成本：每个月20万元

其实不用这么多，但反正有账可查，先宽打窄用，也不妨的。

⑷ 员工成本：每个月46.8万元，这个之前写过了，不重复。

⑸ 地下可租部分租金收入：每个月150万元。

⑹ 停车位管理费：每个月28万元

⑺ 自建会所收益分红：每月30万元

先不考虑好好当业主给大家带来的品质收益，只算物业的收支：

30万+28万+150万-46.8万-20万-6000-6000=140万。不很多，平均到5089户，每户每月可以分280元，平均到地上的51.8万平米，每平米每月可以分2.7元。注意，这是低估了收益，高估了成本的结果，请专业人士帮助的话，你们可以得到的，会更多。

仅此一项，对于90平米住宅的业主来说，60年里，至少可以得到17.5万的收益。相比交21万物业费而言，节省了38.5万。对于90平米房子来说，每平米4300元到手了。

当然，我这里算的再多，也要业主们，真的准备好了去当业主。否则的话，你们继续当房闹，不仅会丢人，而且有危险，要流血。

契约精神，是可以给每个人带来真正的好处的，这也是我在此想和各位业主去说的。你们到底是想每个月给物业公司交170万，然后不明不白的受欺负，忍受各种品质缺陷，还是愿意团结起来，做小区的主人，每个月分享140万？何去何从，你们自己选择吧。

http://beijing.aifang.com/news/2010-05-26/10473-100.html

在此，推荐物业专家舒可心老师，建议你们请他帮帮你们。