北京市国土局发威，挂牌了黄金居住地段的一块住宅用地，地上准建面积74371平米，建设用地面积14298平米，容积率5.2，限高得等我买本挂牌文件回来看，挂牌起价13.387亿元，起拍楼面地价每平米18000元。

附：当代万国城房价： http://bj.esf.sina.com.cn/info/4353-2/

如果每平米22000元，买到万国城每平米40000元起的房子，那简直是做梦一样的便宜，而即便每平米32000元，对于业主来说，也是难以想象的优惠。

如果再提供25平米每套的超小户型，意味着每套只需要55万到79万。不客气的说，这个总价绝对低到超过所有人的想象，不要说是在二环的东直门，就算在整个五环内，您想买到总价79万以内的住宅，也只有做梦的时候才行。

当然，合作建房是可以大小通吃的，每份25平米，按需设计，您想要50平米，75平米，100平米，125平米，150平米，175平米，200平米，225平米，都可以。当然，再多25平米的房子，我们就不打算提供了，您要想要，我们可以额外再送您2平米，免得数字不好听。

那么，这个每套79万以内的25平米住宅，到底是怎么做到的？又为什么可能再低至每套55万呢？请看以下计算：

按照最高挂牌成交价20亿计算，是一个非常理性的，理性到疯狂挑战国土局G点的上限，毕竟两会才结束，毕竟土地市场整体还极不明朗，毕竟这个项目的容积率高达5.2，毕竟开发商也不是谁都能一掷20亿元。

那么，按照地上建设7万平米，2800份25平米住宅，4371平米底商，12868平米地下室，提供600个地下机械停车位的方案，总建筑面积87239平米，按照德国标准建房，提供太阳能和新风系统，以及先进的节能宜居技术，每平米建安成本2500元，需要2.18亿元。加上对地价款和建安成本提取13%的税费及综合管理成本，也就是2.88亿元用来支付各种税费和管理费，项目总投资大约会达到25亿元。

（注：如果不做机械停车，600个车位需要至少19200平米地下室，如今地下建筑面积也要交地价款，虽然打折，那也远不如建成机械车位来得实惠，碟中谍4，您懂的！）

因为是合作建房，这25亿，不会都需要大家买单，600个车位，每个15万，谁想买，谁给钱，可以冲抵9000万，而4371平米可售底商，则会每平米5万元，优先安排愿意认购的合作者摇号竞买，竞买规则是先把底商划分成若干区域，每个区域独立摇号，都是每平米5万元，不增不减，摇到哪个申请人，哪个申请人就交钱办证。至于利用地下室建成的可租赁用房，以及物业及会所用房，也有几千平米，这些不卖，都是全体业主共同持有，每个季度把赚来的可分享收益除以2800份，分给全体业主。

这样一算，即便这个地块的成交价最终达到20亿，每个合作建房人，也可以用不超过79万元的合作建房成本价，得到自己认购的25平米产权住宅，当然，您认购多少份，就得交多少份合作资金，您也就能拿到多少份25平米产权住宅。业主们将来选房的顺序，是要通过摇号决定的，不论您投资了几份，都以您最优先的摇号顺序决定您的选房顺序。简单说，比如，您在2800个合作机会中，投资了6份。您可以有六次摇号机会，以您这六次中选房顺序最靠前的那次为准，轮到您，您就可以直接选6份，既可以挨着选，也可以分着选，总之，您多投资，总要有点好处的，不过，也就是这么多了，其余都是按份平分。

因为是挂牌竞价，所以，根据最终成交价，大家得房的成本如下：

如果最终实际成交的地价不到14亿，大家都是55万，25平米房子；

如果最终实际成交的地价是14到15亿之间，59万，25平米房子；

如果最终实际成交的地价是15到16亿之间，63万，25平米房子；

如果最终实际成交的地价是16到17亿之间，67万，25平米房子；

如果最终实际成交的地价是17到18亿之间，71万，25平米房子；

如果最终实际成交的地价是18到19亿之间，75万，25平米房子；

如果最终实际成交的地价是19到20亿之间，79万，25平米房子；

合作建房，童叟无欺，货真价实。如果挂牌竞价结果超过20亿，那我建议是大家收手，让出价超过20亿的疯子把地买走。

当然，合作建房也好，房地产开发也罢，谁也不敢说，自己去买，指定一块地皮，就一定能买下来，但无论合作建房还是房地产开发，买地建房，都应该有把握保证本金安全。而如果用合作建房的模式来做这个项目，我建议这样制定规则：

⒈ 每份合作建房直接出资40万，存入指定银行每个合作者的个人账户；

⒉ 每名合作者的出资份数不做限制，但需保证承担后续出资或还款义务；

⒊ 凑够2000份，也就是8个亿，就可以参加挂牌竞买，但报价应≤20亿；

⒋ 竞买主体应为与全体合作建房人签署授权委托关系的自然人或法人；

⒌ 若未能成功竞得宗地，银行应在国土局返还4亿保证金后5个工作日内将资金从委托竞地专用监管账户返还到每个合作建房人的账户，并解冻，允许每名合作建房人自行支配其合作建房资金，本项目合作建房终止。

⒍ 若成功竞得宗地，银行应按照全体出资参加竞买本宗地的合作建房人的实际出资，按照之前约定的合同格式，为全体出资人提供办理股东资格及股权委托合同的依据，并协助受全体合作建房人委托的自然人或法人成立属于全体合作建房人的项目公司，该项目公司实际有2800份股权，每份股权均直接对应一份合作建房出资，但所有2800份股权的操作权，在项目竣工验收之前，均以股权委托的形式，委托受全体合作建房人书面委托之自然人和法人监管。竣工验收之后，股东们每股一份房子，公司恢复正常。

⒎ 2800份，每份40万，是11.2亿，成立公司后，支付地价款及建房的不足部分，可以由合作建房人自行融资，以股东借款的形式借给合作建房人共同成立的项目公司，借款利率统一为年息12%，借款期间，每半年一次，还清6%的利息，项目竣工验收之前，一次性还清本息。若合作建房人自行融资仍不足以解决项目资金缺口，则应由受全体合作建房人委托的自然人或法人，在年息不超过18%的前提下，以项目公司的名义，通过其它融资渠道，以宗地及项目权益为抵押进行融资。当然，根据我们的经验，股东借款，通常已经足以解决项目资金缺口，其它融资渠道的授权主要是为进一步降低项目风险（财务及法律小常识：股东借款是不需要抵押的，因为借款优先于股权）

⒏ 项目宗地竞得后20个工作日内，项目公司向全社会募集设计方案，并组织项目方案设计公开竞标。最终被选中的设计方案，及被认同的入围方案，均会得到奖励和合理的费用。而且，项目的建材采购、建筑商招标，也都会公开进行，并公开详细进度。

⒐ 项目应在竞得宗地后120个工作日内取得开工手续，如未能如期取得开工手续，应及时召开新闻发布会，公布进展及受阻原因。

⒑ 在项目取得开工手续后160个工作日内，应实现封顶和结构验收，如未能如期封顶和结构验收，亦应及时召开新闻发布会，公布进展及未封顶原因。

⒒ 在项目封顶及结构验收后120个工作日内，应如期交房，并取得德国能源署提供的节能检测报告，让全体业主住上使用德国新风及节能技术的绿色科技住宅。

⒓ 在项目进展期间，单笔1万元到10万元之间的支出，必须提前5天公示在项目网站上，征求优化建议；单笔10万到100万之间的支出，必须提前10天公示在项目网站上，征求优化建议；单笔100万以上的支出，必须提前15天公示在项目网站上，征求优化建议。任何优化建议，必须以书面或电子邮件的形式，送达指定的地址和收件人，收件人有义务对每项有效建议做出书面回复，对于确实有效的优化建议，被采纳后，要给与建议人节约价值10%的奖励，对于未被采纳的优化建议，应书面给出未采纳原因，并存档被查。（即冷静期预算审批模式）

⒔ 除每份40万元基本出资之外的，得房成本价与基本出资之间的差额，全体出资人应在不晚于项目取得开工证后的30个工作日内，以现金、转账或按揭的方式，及时足额支付到项目公司账户中。因故延误的，要支付每天万分之五的违约金，如果在项目封顶及结构验收之后仍未足额支付应缴得房成本余额及违约金，则项目公司有权在公示之后，登报取消该名合作者的合作资格，将该名合作者已付的全部合作建房本金及余额在30个工作日内，退还该名合作者。当然，在这30个工作日内，如果该名合作者自愿付清应缴合作建房款及违约金，并且取得项目公司授权的违约处罚团队的同意，可以有条件的起死回生，免于被剥夺合作建房项目资格。

⒕ 在项目封顶及结构验收后，全体合作建房人有40个工作日可以组织抽签选房，具体抽签选房的规则，由项目公司指定的合作建房人代表团队共同确定。

⒖ 在项目完成，全体住房人交房入住后，转为项目物业管理团队，成立物业公司，并负责项目的物业管理，保障全体业主的配套收益权和物业自主权。项目公司在交房后需要封账，将余款的70%作为奖金发给全体工作人员，并将余款的30%转入物业公司。

☆ 这里要提醒大家，大家买车买房，都知道，裸车裸房之外，业主购房购车，都要为办理产权支付额外的税费，这是政府的规定，所以，该您交给政府的办理房产证的有关税费，您参加合作建房的时候，也要按政府的要求去交纳。而且这里还要提醒大家，合作建房的得房成本虽然便宜，但某些税费，是要按照政府规定的最低标准去交纳的，不能因为咱们得房成本便宜，就幻想政府因此调低最低税收基准。具体您可以查有关政策，不解释。

按照这个模式，合作建房人虽然需要2800份，每份40万直接出资的庞大团队，但最多79万元，就能在北京市二环边的东直门，拥有一套属于自己的房产，而且拥有配套收益权和物业自主权，无疑是非常值得的。简直可以说是用在五环买房的价钱，享受了在二环拥有一个家的梦想。当然，这个享受，是在全体合作者共同遵守规则，共同努力的前提下，才可能实现的。

有人说，合作建房根本不可能成功。我承认这个话是有道理的，那就是合作建房，必须是大家一起遵守规则来合作，才可能成功，如果您想的是合作建房的组织者和发起人把地皮买下来，然后建好房子，再便宜卖给您，那您就别做梦了。合作，是建房的前提，一起当开发商，是合作建房的本质。只有大家一起凑够钱，签约去授权买地，才可能有合作建房的成功。您可以给自己找无数的理由来拒绝参与，但我相信，想用不到79万的成本价，在东直门拥有一套属于自己的房子的人，还是很多的，绝对不止2800人。甚至，如果组织得好，我们还要按照在指定银行转入合作建房资金的时间顺序，来决定谁有资格签署合作建房合同，参加本次合作建房。

我知道很多人对合作建房是有误解的，甚至包括有些人会以为合作建房就是想砸开发商的饭碗。其实，这是一种非常错误的看法。想当初，2005年5月，我们和万通准备在今天瑞士公寓的地块上，合作建房时，双方可是计划按照，合作建房人出资，万通出资信和管理的模式，七三分成的。具体我不多说，总之就是合作建房人拿出9600万现金，委托万通来管理，并运作合作建房，然后合作建房人得到大约2.1亿的总收益，也就是用每平米8000元的投资成本价，得到市场价每平米16000元的住宅。再让万通得到9000万的管理及资信收益。可以简单的描述这种模式，如果合作建房人拿出10亿，委托万通、万科或者SOHO之类的房地产开发商团队，做我们的经理人，在达到双方认可的任务要求之后，给经理人团队收益的30%作为奖励。请问，您觉得，这是要砸开发商的饭碗么？开发商都知道，基金来给您投资或者借款的时候，会给你们这么优厚的奖励条件么？其实，狭隘的红眼病只会让彼此失去信任和发展的机会，而心平气和的共赢，则能让大家都赚得盆满钵满。共赢，本来就是很多人一起合作建房所最希望追求的目标。

另外，我知道有些人的钱不够，一下拿出40万，实在做不到，虽然知道东直门是好地方，也无力参加这样的合作建房项目。实际上，当初，2005年5月的东四十条项目，就是因为很多出资人实在只有15万，短期内凑不出24万，才没有办法启动的。那么，我在这里，还可以给大家描述一个合作建房项目，同样是在北京市国土局的网站上，还有一块通州永顺商务园C2的住宅地块。

该宗地靠近8哩岛 http://data.house.sina.com.cn/bj3569/ ，不敢多说，这地方每平米14000元，现在不一定好买房子。而且，紧邻温榆河和朝阳北路，虽然远不如东直门，但毕竟也是一个很热点的买房区域。如果合作建房，还是每份25平米的话，应该不超过15万元，也就是每平米不到6000元。具体计算和操作模式，我这里就不赘述了，参照上面的香河园项目。不过，这个地皮更大，容积率2.0，地上超过17万平米。客观的说，在这里合作建房，绝对是非常划算的。只是，需要凑的份数多了一点，按照每份先出10万算，同样要先凑够2800份。而且，我相信，在这里，很多人就不会满足于25平米了，而是要考虑75平米的小两居或者100平米的小三居。那样的话，需要的合作规模和东直门那个基本是一致的。

我知道，虽然合作建房有很多优点，但中国的买房人还远未觉醒，中国媒体人的良知更是难以奢望，2005年，我就已经深刻体会到什么是记者收黑钱然后造谣的恐怖了。不想多说内幕，总之，大家可以想想，合作建房，到底有没有必要，如果您觉得直接去买开发商的房子，五环内，79万您买得到什么房？每平米6000元，在北京市您买得到什么房？您的钱是大风刮来的么？还是贪污贪来的？平白无故多花几十万，几百万，您靠上班得多少年才能赚回来？如果您花150万去买房，真不如每个月3000元去租房，因为150万每年的机会成本是15万，而租房每年只需要4万，您租房可以比买房节约11万，省钱当然要有代价，但您真的觉得，2012年的房价，还值得您去炒？还会有每年7%以上的涨幅？为什么，我们不可以一起相信规则呢？想监督开发商，您做梦也不敢。而监督于凌罡或者合作建房的其他发起人，只要您愿意每个月拿出十几个小时，您就能做到。不用担心于凌罡请人打断谁的腿，不用担心因为企图维权而家破人亡。因为，合作建房，是咱们一起做开发商。

当然，我说再多，大家如果不齐心，也没有用。而只要大家齐心，合作建房，就随时可以去做。什么限购啊，开发商的阻力啊之类的事情，通过公司运作和专业律师等人员的帮助，都能在花钱之后，得到解决。最多最多就是当时拿不到证，之后再慢慢想办法，但房子您能住。最多就是您本人申请不下来贷款，我们用公司贷款的方式帮您借钱，您多还点利息。总之，您肯讲道理，肯讲诚信，大家一起来努力，一定能用更好更省的办法，合理的解决每个问题。我于凌罡知道扶老人可能会有什么结果，也知道组织合作建房需要面对多少质疑和阻力，但我更知道，如果没有合作建房，中国的房地产问题，就不可能得到解决。即便是政府出面，最终通过我建议的“把土地使用权直接卖给购房人”的模式来解决房地产问题，其实也还是要通过“合作建房”来解决问题。

当然，如果能那样，我们可以过的更好，每200户，申请8580平米地皮，然后建一栋地上26层，地下2层的板楼，两梯四户，每户90平米，楼下有每户28平米的私有绿地，可以根据实际需求，提供多达每户1个的停车空间，当然，是要花钱的，车位要咱们花钱建，绿地要大家花钱养护，但每栋楼共有的超过2000平米底商和配套，足以给我们带来丰厚的配套收益，让每户家庭都能幸福的生活。而且，每100栋楼，可以共有100万平米生活用地，除了我们的房子，还可以有6万平米公园，32.8万平米学校、医院、商场、超市、写字楼、娱乐设施等种种配套，让每个人都能生活在安静、清新的花园社区里。

也许，很多人会说，合作建房简直好的跟做梦一样。但我始终相信，只要我们共同努力，合作建房，就是一种真的能实现的民主尝试。大家通过合作建房，一起遵守规则，一起民主集中，一起享受幸福生活。难道，您不期待合作建房的成功，不愿意为合作建房献上您的一份菲薄之力么？