人人都清楚，如果中国的房地产出现问题，将是一场可怕的经济灾难，而房地产到底有多少问题，恐怕已经没人能说清楚。特别是在银行因为贷款已经和开发商完全捆绑在一起的前提下，我们迫切需要一种能让房地产和经济继续快速发展，并且安全软着陆的办法。

卖地财政，是很多缺少数据概念的人们极易轻信的一种错误。以北京为例，2009年，不算大龙公司被收回的顺义地块，共招拍挂成交117宗经营用地，建设用地总成交面积770.5万平米，地上准建面积1603万平米，总成交额833.5亿元，平均楼面地价5200元每平米，预期出让金毛收益约486亿元，看似不少，但考虑到使用贷款逾1600亿，扣除贷款利息和资金应有收益，则无论每平米的实际出让收益（千元出头），还是全年出让净收益（两百多亿），都很让人心酸。事实证明，现有的土地开发和招拍挂制度，简直就是让政府去玩疯狂的资金游戏，一旦亏损，国家和人民就会遭受惨到绝对不可以接受的重大损失。

可以说，目前的土地招拍挂制度，首先是莫名其妙的给了土地整理机构巨额的，且监督极不完善的贷款权，以北京为例，2008年全年财政收入才1837亿元，全市十八个行政区县，几十个委办局，都要靠财政办事，而国土局这样一个“外甥”，居然就拿走了1600亿，当然极其不利于城市的整体均衡发展。所以，用一种不需要贷款的安全模式，取代现有的极不合理的，靠巨额贷款运转政府机构的高风险模式，无疑迫在眉睫。其次是现有土地制度的极度不可持续性，我们都知道政府要推行物业税，原因其实很可怜，因为土地出让收益不合理，在北京，拥有一套100平米住宅，每月付给政府的土地出让金仅为119元（≈1000元÷70年÷12月×100平米），居然低于上网月租费。这样高风险、低收益的土地出让制度，当然是不可持续，也不可接受的。

现有招拍挂制度存在的这两个严重问题，其实是有目共睹的，而解决这两个问题的方法，非常简单，只要政府按照下面的模式，把土地使用权直接卖给购房人，就可以了。操作很简单：

⒈ 国土局等有关机构，共同制定年度土地供应和整理储备计划；

⒉ 根据招拍挂的成交价，制定明码标价的各区域土地参考出让价；

⒊ 意向购房的购房人，按照国土局发布的公告，到银行填写土地使用权申购表，同时按要求将地价款首付转入国土局指定的地价款预收账户。政府只需公布信息，具体的收款，登记，公示都由银行负责；

⒋ 政府各部门，按照约定的比例，得到财政收入、拆迁用款、土地整理、市政改造用款等各自所需的资金，并共同整理、提供土地；

⒌ 每块土地整理完成，具备上市条件后，由政府和专业机构共同确定最终地价，由银行按照已公示的意向购房人转账顺序，依次限期邀请意向购房人确认是否认购，确认后不得退出，但可以委托政府原价或降价转让，但如无法找到受让人，意向购房人必须自行认购；

⒍ 每块土地上市后，当认购总面积，达到地块规划地上住宅面积的80%以后，终止认购，并公开招标专业的设计机构按照认购情况投标设计，招标专业的开发商和建筑商投标开发，具体评标结果，应由全体认购该项目的认购人共同现场投票产生，全程公示；

⒎ 全体认购人必须接受共同投票选中的设计方案和开发机构，以及开发机构的投标房价，并按照付款的先后顺序，依次选择登记的户型，最终选剩的20%房屋，将由政府统一回购，作为回迁安置用房；

⒏ 开发商及其分支机构在每个城市投标中标的项目总面积，应不超过该开发商及其分支机构去年在该城市开发总面积的1.2倍，且需按约定的日期竣工、验收、交房，以保证有序和公平竞争，避免垄断；

⒐ 为保证政府的土地收益可持续，鼓励开发商投资，每块住宅宗地，均应要求配建一定比例的配套商业服务设施，建议为住宅总面积的20%，由开发商出资承建，竣工验收后由政府和开发商平分，各50%；

⒑ 拆迁问题，一直是困扰城市房地产开发的老大难问题，而专家们研究的一致意见，就是取消拆迁，全面改成搬迁或回迁，这样的话，把土地使用权卖给购房人，回购20%剩余房屋，用于回迁、搬迁，就成了势在必行的方案，是各地政府的最佳选择；

⒒ 根据我们的研究，在楼面地价不低于现有价格的前提下，把土地使用权直接卖给购房人，可以让政府的财政收入增加至少三成，并且得到商业配套用房的可持续租金收入，缓和拆迁矛盾，回避贷款风险；而对于开发商来说，由于不再需要承担巨额的土地成本，一方面降低了成本，提高了收益率，一方面可以通过持有或转让配套商业得到更高的利润；对于银行和金融机构来说，通过这一金融创新，实现了信贷软着陆，拓展了业务，增加了利润；对于购房人来说，可以共同选择心仪的设计方案和开发机构，可以节约两成以上购房成本，不再担心房屋销售环节的潜规则，房屋品质也得到了改善。

把土地使用权卖给购房人，是一种共赢，对房地产的所有对象：“政府、银行和金融机构、开发商和服务商、拆迁户、购房人”来说，都回避了风险，增加了收益，希望政府尽快研究采纳这一合理模式。