最近两个月，因为天价拍地，北京的房价出现了恐慌性飞涨。

很多收入稍好的工薪族，都在用充满恐慌的心态，关注着房价。

可是，现在根本不适合买房，除非有北京户口，排队买限价房。

 

想买房的人想要什么？“提高居住品质”和“实现资产增值”

 

现在东西北五环内的商品房，动辄1万5以上，买套两居得160万。

首付48万，月供6800，支付利息53万，总支出213万，相当吓人。

而在东西北三环内，租一套很不错的两居，月租通常不到4000元。

 

如果租房，首先至少首付的48万，税费、装修的钱，可以投资。

而且由于住得近，所以每天可以多一点时间休息或者娱乐，挺好。

而选择买房，首先损失了至少50万自有资金可能的投资收益。

加上月供比租房多付的2800元，以及因为买房多花的物业费。

按照自有资金年平均收益10%计算，买房比租房每月要多花8000元。

对于工薪族白领来说，每个月亏8000元，意味着什么？能承受么？

 

当然，还是老生常谈，自有资金怎么实现10%的平均年收益。

说实话，问这个问题的，通常是三类人，或者说是根本不懂投资的人。

我们都知道，在购房大军里，有些人是很让人不服气的，而且挺多。

⒈ 啃老族：

我们都知道，好多年轻人啃老，自己不攒首付，甚至让家长帮还月供。

⒉ 拆迁户：

钱不是自己赚来的，而且来得容易，相当比例不懂投资，但就是有钱。

⒊ 暴发户：

比如中彩票的，贪污、受贿所得，或者其他偶然富起来的。

他们根本不曾有过50万，也不知道这样一笔钱多么来之不易，所以挥霍起来不知道心疼，更不知道如何让这样一笔财富更好的发挥价值，而是更多的想着，大手大脚花钱有多么痛快，不抓紧花掉，多对不起自己。

 

还有人说，就算投资能赚钱，但房价将来也会涨，或许比投资更划算。

所以，在这里，我必须告诉那些想真想买房子的工薪族，买房的真理。

 

何谓真理，先说说一些买房人应该知道的常识，也就是“定理”。

定理⒈ 可经营的商铺或写字楼，租金要比住宅更高；

定理⒉ 可经营的商铺或写字楼，房价涨得比住宅快；

定理⒊ 买房人都想解决：居住品质和资产增值问题；

定理⒋ 买住宅手续烦琐，价格高，投资商铺或写字楼相对简单。

真理：有限的资金，无疑是投资配套商业比住宅更划算；

 

所谓10%平均收益预期，比如大兴地铁即将开通，您这时到附近投资些临街商业（我去现场考察过，您也不妨去找找，不要看现在周围很冷清，地铁一通，就完全不一样），比如每平米16000元，您首付48万，月供6800元，投资100平米，三年后，您至少可以租到每月12000元，扣除月供和税费，每年10%是绝对有把握的，即投资50万，三年内年净收益5万元以上。而且将来肯定比住宅的租金涨得快。如果您持有几年后转手，也肯定比您买套住宅再转手赚得更多。

 

当然，这个方法虽然简单，其实并非最合理的建议，因为对于投资商铺，而不是买商铺来说，10%的年收益，实在没什么诱惑力。而且，自己寻找租户，工作量也比较大，交的税也高。

 

如果可以几个朋友联手投资，投资得到商铺的价格会随着资金规模的增加和降低，投资回报率，则会随着资金规模的增加而增加。根据我多年的经验，每平米9000元以内得到位置不错的商铺或写字楼，三年内预期年租金收益每平米1800元，也就是20%的收益率，也只需要数量非常有限的有实力投资者。而如果是以开发的形式，成立公司，投资商业，卖一部分稍微差一些的，持有最精华的部分，每平米取得成本6000元以内，年收益30%，都没什么难度。如果有足够的朋友能够明白买房的真理，大家一起投资开发商铺，无疑比买住宅要明智太多，几年后的生活品质和收入水平，也会完全不同。

 

保守的说，如果6000万自有资金，不考虑贷款，通过开发，净得1万平米商业和写字楼，是不难的。而且可以帮助很多想拥有属于自己的住宅的工薪族。而即便收益率只有20%，每投资20万，得到每年4万的租金收益，道理也是显而易见的。我们不相信谁能用20万买到一套北京的房子，但我们相信每年4万的租金，绝对可以让您在北京住上很体面的房子，更何况如何做得好，年收益可能是6万。如果把这个投资增加到50万，那么，每年10万到15万的纯收益，完全可以实现夫妻都不上班，安心享受生活的目标。

 

当然，任何投资，都必须同时付出金钱和劳动，所以，我们也可以回答很多对投资缺少基本概念的朋友们提出的一些很片面的问题。比如，将来的租金达不到20%怎么办？租赁的管理谁来负责，之类完全是承认自己想被骗，或者甘心当房奴的问题。

 

⒈ 既然投资，就要分阶段去承担各个阶段的合理代价，并且接受合理的结果。比如，我们运作这样的项目，肯定要分成投资开发、共同经营两个阶段，在每个阶段，只针对本阶段的目标努力。

 

在投资开发阶段，我们首先要解决资金来源的问题，比如，按照每股10万，凑齐600股有诚信的投资。客观的说，在合作建房时，由于目标是住宅，大家对地段和价格的认同存在分歧，所以，发生了多次项目本身很好，甚至非常好，但没能凑够钱的情况。而如果是投资商铺和写字楼，那么我们可以选择的区域就更广阔，大家的分歧也会更小。而且能够理性的选择投资商铺的朋友们，在诚信度上，也会比投资住宅时好。

 

赘述一句：合作建房能够帮大家节约很多成本，但并非无所不能，比如，按照花园路项目当时预期开发商售楼价每平米18000元，首付三成计算，想在那里买100平米房子，需要54万首付，而合作建房，只要40万元直接出资。客观的说，在总价上我们可以节约很多，但在首付上，我们并不能比开发商卖房的首付低多少，尽管14万对于一套100平米的房子也实在并不少了。

 

在解决了资金来源问题以后，我们可以在相当广阔的区域（比如现在还不通地铁，但2012年年底前会通地铁的区域）选择地上准建面积2万平米的地块，楼面地价在每平米6000元以内即可，先投资6000万元购得土地，再贷款开发，按照贷款1亿，利息2000万计算：

土地成本：1.2亿元，

建安成本：0.5亿元，

利息成本：0.2亿元，（借款1亿，年息20%）

其他成本：0.2亿元，

都往最高里算，总投资不过2.1亿， 盖好以后，按每平米1.5万元卖一半，收支平衡。

这样一来，成本每平米6000元，年租金收益1800元，年收益预期可以达到30%！

或者，我们也可以到年租只有1200元每平米的中小城市，投资4000元每平米去开发商铺，甚至到年租只有900元每平米的小城市，投资3000元每平米去开发商铺。总之，投资商铺比投资住宅会更不容易被恶性竞争，而且达到年收益30%其实很简单。

当然，如果在市区收购位置不错的写字楼，成本可以更低，位置也会更好。比如法院正在拍卖的东二环内幸福大街某写字楼。甚至，潘石屹准备在上海市中心整购的高档写字楼，每平米也不过2万元。

客观的说，按照正常标准，投资收益率评估超过20%的项目，实在很多，而且商业项目往往也不象住宅项目那样，会遇到众多开发商哄抢。还有个好处就是，由于是开发销售一半，自留一半出租，不仅可以通过调整售价来平衡可能变化的成本，还可以节约大量的税费。因为自持的部分，不需要交纳营业税和所得税。甚至，我们可以通过购买工业用地，开发研发和办公用房出租，来实现收益。只要地段好，实现20%以上的租金预期，并不那么难。

 

在共同经营及租赁的阶段，我们都知道，合作建房是怎么对大家实现财务透明的。公司的章证和文件都租赁银行保管箱存档，每次使用章证或签署文件，都在银行保管箱登记备案。每个月银行发来的对账单，也就是公司账户收支明细，都会由公司财务用EMAIL转发给全体投资者，并附带公司财务制作的收支明细说明和本月经营状况表。提示大家哪些铺面和写字间租约即将到期或待租，大家共同寻找适宜的承租人，租不出去，大家想办法，租出去的，大家分收益。当然，全体股东也有义务对公司的财务信息保密。所以，在这样的规则面前，租不出去导致收益不足，或租赁率高产生的高收益，都是与大家的付出挂钩的。

 

最后，真诚的提醒真心想买房子的朋友们：

 

买一套房子，需要付出巨额的现金，负担长期而沉重的月供，并不能显著的提高您的生活品质。而选择租房，一方面可以解放您的巨额现金，用做您擅长的投资方向，同时还可以让您在负担低一倍的前提下，享受更好的生活品质，用月供的70%，您一定可以住在离单位更近的地方，住比您买的房子更大的房子。这是由于眼下超过400：1的畸形房价导致的。

 

而选择投资商铺或写字楼等经营性房产，在用更少的钱的前提下，您可以更好的解决“提高居住品质”、“实现资产增值”这两大问题。长远来看，远比购买一套住宅要划算得多。

 

试想，花160万购买一套住宅，与花160万投资一套商铺相比，在同样首付48万，月供6800元20年的前提下，5年之后，您将因为错误的选择了购买住宅，而发现您的资产损失过半。也就是同样花160万购买的房产，在同样享受房价上涨所带来的资产增值前提下，您选择购买住宅，每个月能收到的租金，将连商铺的一半都不到。那时候，您不会为您的愚蠢或冲动而感到惋惜么？

 

不要错误的以为租房子就没有安定感或生活品质，在您付出同样的代价的前提下，购买住宅，而不是选择投资商铺或其他收益率更高，风险更低的方式，将使您本就有限的财富，蒙受您无法承受的巨大损失。

 

投资理财，绝不只是少数富人的专利，您既然有能力首付几十万，月供好几千去买房子，拿出点自信和诚意来，您会发现，您其实也可以安全的投资和理财，并且成为让别人羡慕，而不再因为羡慕别人，而为自己的错误决定惋惜的人，甚至您会发现，由于您的正确选择，您和您的子孙后代，都将因为永远享有您投资商铺的收益权，而越来越幸福，甚至可以举家告别朝九晚五，被人呼来呵去，因为可能迟到，或被迫加班，而烦躁痛苦的日子。

 

希望更多的朋友能够意识到，开发商们哄抬房价的行为，有多么愚蠢和疯狂。