一觉醒来，天还是天，地还是地，可已经是“后奥运时代”了。

众所周知，上周五，深圳只成交了一套新房。(后来据说是数据更新错误)

数据来源，深圳房管局官网：http://www.szfdc.gov.cn/xxgk/fdcgl/fyycjgs/

http://www.linecity.cn/szsf0808.jpg

而同时的北京，住宅签约套数和面积也比去年同期降了几倍，http://www.bjfdc.gov.cn

http://www.linecity.cn/bjsf0808.jpg

而更可怕的，则是房地产开发企业负债一年就增加了七成，参见新闻：

http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=42306926

以房地产龙头企业万科为例，2007年上半年的企业负债只有454.3亿元，

而到了2008年上半年，企业负债骤增到752.8亿元，增加了298.5亿。

万科的股票，更从2007年11月1日的每股40元，跌到如今的7元……

 

房地产市场销售低迷，成交量相比牛市成倍下降 ……

房地产企业出现高负债，发展前景堪忧，举步维艰 ……

 

那么，后奥运时代，难道就只有以上两个特点？没有希望了么？

 

其实，绝非如此，根据西方发达国家几百年房地产发展的过程来看。

象目前中国这样，以短期暴利为目的，违背基本经济学原理，只会是暂时的。

房地产行业，乃至房地产企业和地方政府，也必然回归价值投资的理性模式。

 

在之前的博客文章里，我谈到了短模式，和长模式，相信大家已经阅读：

短模式：每投资一百万，希望三年内赚成至少二百万，以炒作为特征，以高价为追求。

长模式：每投资一百万，希望两年后每年收益二十万，以低价为特征，以租金为追求。

 

进入后奥运时代，“滞涨”已经成为“政府、银行、开发商”共同的敌人，必须消灭。

而消灭滞涨的唯一手段，就是回归“房价房租比”，维护购房人的利益。

 

首先，中央乃至地方政府，必须真正去实现“可持续发展”！

 

再一味的靠卖地去赚钱，已经完全不可能了，那些“地王”的楼面地价，已经被频繁出现的“退地风波”证明，简直好象60元的中国铝业，46元的中石油，40元的万科……一样，只能是刹那的火花。那些所谓的“地王”只是在炒作和垄断土地供应的特殊时期，集体失去理智的“铁证”，即便政府可以通过地王取得暴利，但个体的暴利，远不如薄利多销来得实惠。

 

以北京为例，即便最保守的按照07年的新房销售面积1889万平米，每平米平均800元土地出让金计算，政府卖地的纯收入，也要超过150亿，可事实是，政府卖地，五年才赚了145亿。

参见社科院报告： http://www.cs.com.cn/fc/02/200701/t20070131_1047035.htm 

从2001年11月份到2006年11月份，北京市公开出让了253宗土地，共收地价款466亿元，其中政府纯收益达到了145亿元，溢价达到了62亿元。 

 

政府必须停止“一味卖地”，听我良言：政府应持有城市新建商业的50%，追求可持续发展！

 

其次，后奥运时代的拆迁和土地开发，也必须有所转变。

 

谁都知道，拆迁当中的矛盾是非常尖锐的，出人命都不希奇。而“和谐拆迁”更是我们建设和谐社会所必须的。

 

我们给政府的建议，是全部落实实物拆迁，也就是以房换房，具体操作流程如下：

 

⒈ 成立一个拆迁委员会，每周定期开会，并允许市民旁听，接受书面提议。

 

⒉ 把全市需要拆迁的房屋，按院落和楼，分成若干单元，并统一编号。

   每个院子一个号码，每栋楼一个号码，括弧里写上待拆迁面积和人口。比如：

   朝阳区08年第302个计划拆迁院，面积120平米，户籍10人，编号：CY0800302Y（120，10）

   海淀区08年第122个计划拆迁楼，面积3000平米，户籍128人，编号：HD08001222L（3000，128）

 

⒊ 政府在招标建筑商开发两限房的时候，代建若干栋回迁专用楼。

 

⒋ 拆迁委员会根据每个拆迁编号，依次制定拆迁补偿的面积标准，和面积差价。

 

⒌ 公示补偿标准，约定截止日期，派出专职的拆迁协调员（或委托拆迁公司）按号协调。

   哪个拆迁编号的业主能够按时统一签署拆迁置换，就由政府协助搬家，并办理产权变更。

   价格补差款，可以由银行为居民办理按揭。每个拆迁编号统一搬迁后，即刻拆平。

 

⒍ 这样一来，被拆迁单位，也就互相有了竞争，毕竟回迁房是有限的。

   想早被拆迁，就早点接受政府讨论提出的合理条件，并统一行动。

   当然，政府必须保证：新房面积大于旧房，品质有保证，交通便利。

 

第三：在保证政府的可持续发展和和谐拆迁的前提下，规模开发。

 

传统的开发模式，最大的弊端就在于囤积和空置，大量的土地被囤积，而政府也只能无动于衷，我们参加竞买的几个地块，无一例外的都被开发商买到后囤积了，而那些面积更大的土地，被囤积的时间只会更长。

 

所以，两限房，最大的好处，就是不会被囤积，因为限制了价格，开发商再囤积就没意义了。

 

具体到北京两限房项目的开发效率，大家可以查一查，就该支持两限房了。

 

总之，在后奥运时代，两限房是最有利于国家和人民，也最有利于开发商的项目模式。

 

至于普通商品房和高档商品房，他们的价格远远超过了市场承受力和自身的实际价值，所以一旦失去了炒作投机的价值，也就必然要回归理性。只是这个过程必然很长，大家要有充分的心理准备。可以说，未来的三年里，房地产销售都将处于相当低迷的状态，而房价的理性回落，也必然是要逐渐的完成，请大家要有耐心。如果你等不了，那么，建议你考虑考虑价值投资，并多多学习理财知识。