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开发商暴利与合作建房
(2008-01-28 09:51:13)
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合作建房开发商暴利私欲房产 |
分类： 合作建房 |
众所周知，房地产开发是暴利行业，做开发商，不仅可以一夜暴富，还可以明目张胆的逃税、行贿。甚至罪行曝光于众目睽睽之下，也能长期不受法律的制裁，比如云南省交通厅原副厅长胡星案中行贿3200万元的行贿状元广东省深圳市安远投资集团公司董事长陈族远，以及财政部2006年12号公报检举的39家房地产企业，偷逃企业所得税11亿，骗贷87亿。这样涉及严重犯罪的大开发商，证据确凿，却至今逍遥法外的例子，实在太多了……
而普通老百姓只是因为ATM出错的诱惑，取款17万元，竟被法官判处无期徒刑，充分体现出“法律面前、贫富平等”是一个荒谬的谎言。
合作建房，正是因为房地产行业的暴利而诞生的。但是，由于种种原因，特别是人民对财富的渴望和恐惧并存，在数字面前的迷茫与无知，使得合作建房之路非常艰难。众所周知，组织中国人合作，是一件非常困难的事，其根本原因，就是很多人对权利和义务，付出与收获，缺少正确认识，长期以来，存在不劳而获的侥幸心理。而存在这样的心理的人群，想赚怕赔，往往最担心，也最容易吃亏，而且听不进实话，对了解事实真相缺少起码的耐心和诚意，所以，我要写这样一篇文章，希望想合作建房、关心合作建房的人们，认真的了解这些与合作建房和开发商暴利密切相关的事实和数据。
首先，我要说的是深圳林立人先生组织50个老百姓合作拍楼的惨痛教训。
2007年4月，深圳合作建房发起人林立人先生再传喜讯，成功拍得位于深圳布吉的赛格住宅楼50套89平米住宅，经过测算，按照竞得价格，参与者可以用不超过3200元每平米的成本价，得到这些住宅。但是，其中有大约10位缺少理性的贪婪参与者（请允许我这样称呼这些人），却提出，他们只接受每平米3000元以内的成本价，而拒绝履行之前签署的合同。不论出于什么理由，我们从事实上看看他们贪婪背后的愚蠢。
⒈
10套89平米房子每平米便宜200元，每套不到1.8万，合计不到18万。
⒉
直接导致林立人先生因违约（无法履行竞得人付款义务）被罚50万！
⒊
这凑齐竞买资金，合法拍得竞买物的如果是开发商，完全可以在三个月之内，完成后续的手续完善及装修工作，并转手卖出，在相同位置，手续齐备的每套房子至少可以获益20万人民币，合法获利1000万（即每套成本28.5万，售价53.4万，扣税4.9万），也就是说，这50个参与者放弃了已经到手的1000万元合法收益。
是什么原因，导致他们损失了1000万+50万呢，两个根本原因，一是其中有10个贪婪的参与者对房价缺少足够的心理承受力，也就是太贪婪，为了个人的1.8万，而导致了团队损失1050万。二是因为合作者们缺少集体意识，只算个人的小账，而不算集体的大账，只算每平米的房价，不算个人的实际收益。
其实，在北京，我们也有过同样惨痛的教训，同样是07年初，我们在亚运村大屯路，曾想收购一栋住宅楼，在谈判取得一定进展后，可以确定的得房成本价≤7300元每平米，并达成了初步意向，准备与对方共管1000万元，启动该项目的收购。但由于参与者中有人在银行阻挠其他参与者办理资金冻结手续，而功败垂成。究其原因，和林立人遇到的问题相同，都是参与者只算个人小账，过分贪心导致的。毕竟是老百姓，只算如果每平米再便宜200-500元会更便宜的个人小账，而看不到7300元每平米已经比周边市场价格每平米至少便宜2700元，一套90平米房屋节约至少24.3万的巨大收益。
第二，如果从合作建房的实际项目上，冷静思考，我们可以了解更多：
众所周知，2005年7月31日，北京合作建房公开参与芍药居甲2号地块的竞买，但却因为签约合作者人数不足，而痛失良机。其实，背后隐藏的，还是同样的问题。该地块建设用地面积9300平方米，地上准建面积23250平米，起拍价9273.15万元，根据我们的测算，参与者签约授权的竞买上限是9800万元，项目建安成本（指从设计至竣工验收的全部投入）=地上23250平米x1400元每平米+地下8868平米x2000元每平米≈5028.6万元，从万通借款5000万，年息15%，用款时间12个月，利息750万，万通负责项目建安及管理，收费8%，约402万，项目不可预期成本3%，约467万，销售直接税5.5%，约905万，以上项目成本合计≈1.735亿元。
以往给老百姓公示的，都只是这样一个成本估算，并公布根据这一成本，我们得到房屋的成本≤每平米6750元。但是，如果参考上面深圳和北京的两个实例，我们换一个角度，来看看开发商对这个项目做的销售收入预期：
可售住宅面积（含公摊）25000平方米x保守均价1万元+可售商铺面积2300平方米x保守均价2万元+车位销售数量200个x保守均价10万元
= 项目销售预期 ≈ 2.98亿元。
也就是说，开发商至少有1亿元的利润空间，而作为合作建房者，如果拿到这个地块，就等于可以共享这1亿元的利润空间。而对于一套80平米的住宅来说，6750元的成本价，和10000元的市场价之间，已经有26万元的直接利益，而共享2300平米商铺和200个车位带来的未来收益，更是难以计算。
是什么原因，导致了芍药居项目无法得到参与者的足够认同呢？一方面是由于宣传投入不够，但更重要的，其实就是意向参与合作建房的广大百姓，还缺少对开发商暴利的理性认同。
到了2007年3月的花园北路25号，为什么开发商报价12384.86亿，而合作建房只能报价9900万（只有楼面地价5100元，得房成本价才能低于6500元）？因为根据我们的调查，即便经过大量的宣传，很多参与者仍缺少对市场房价的理性认同，如果把承诺得房成本价提高到7800元每平米，也就是把投标楼面地价提高到每平米6400元，报价1.24亿元，可能还会重演芍药居项目签约人数不足的遗憾。
其实，如果合作者能够理性，即便对比当时周边每平米1.2万元的二手房均价，花园北路25号项目的成本暂估，销售收入预期也会是如下结果：
土地成本1.24亿 +
建安成本4815万（地上19400平米x1400元每平米+地下7800平米x2000元每平米）+
税费管理成本3443万（按土地和建安成本的20%暂估）≈20658万人民币。
可售住宅面积（含公摊）21000平米x保守均价1.2万元+可售商铺面积1800平米x保守均价2万元+车位销售数量180个x保守均价10万元
= 项目销售预期 ≈ 2.9亿元。
也就是说，保守估计，这个项目的利润空间至少是8000万人民币。当然，如果开发商开盘就卖每平米15000元甚至18000元，利润空间会更高。
再来对照一套80平米住宅，每平米7800元和每平米12000元，中间的收益至少是33.6万。可是，这样的收益，似乎还不足以打动合作建房的参与者，其中，更有很多人无法理解合理投入时间的必要性。
试想：如果通过大家一年的努力，取得成功，每两周一次碰头会，全年25次会议，每次会议投入4小时，包括路上来回各一个小时和会议本身的2个小时，100个小时而已，33.6万÷100小时，如果成功，每小时的收益是3360元，有哪个合作者上班能有如此高的报酬？即便没成功，一年100个小时，难道就承受不了这点代价？可事实是，我们一个月一次会，来的人却很少，不来的，则有各种理由，而合作，也就很难取得顺畅的沟通。
最后，我们不妨考虑是否可以换个角度，来让老百姓认同房地产的暴利。
以花园北路25号项目为例，投资1.24亿，利润≥8000万是什么概念？拿到土地立刻开发，一年内肯定可以开盘，如果均价只卖1.2万，肯定立刻抢购一空，投资回报率约65%，虽然要依法纳税，但这还是房地产行业的暴利。比起炒股的巨大风险和可怜回报，难道我们还不知道该如何选择？
如果我们这些合作者真的意识到房地产行业的暴利，愿意为抑制这种暴利，为社会做一点事，同时又让自己有限的资金得到合理的回报，或许，我们可以团结起来，真正理解，并实践“一起当开发商”这件事。
写这篇文章，其实就是上周六在咨询会上，我所讲的内容的一部分。
事实上，很多人存在这样的念头，于凌罡努力，把事情做成，然后自己做那最后一份出资，得到便宜得难以想象的房子。其实，这种想法是很危险的，合作，只能建立在大家合作的基础上，先有合作，才能有成功，没有捷径可走。更不要找什么政府不支持的荒唐借口，这里是中国，对于新事物，政府不反对，就已经很支持了，难道还指望政府批一块地给我们，然后我们才开始凑钱？
希望大家能够正确的看待合作建房，不要幻想一夜暴富，真心合作。
既然我们知道开发商有暴利，为什么又不愿意真心的合作，去当开发商呢？风险共担、利益共享，道理多简单，况且，合作的本金其实是没有风险的。只要大家能够认同一个合理的回报，而不是象现在这样，总在已经可以确保丰厚回报的前提下，却因为某些人的“额外贪婪”而无法兑现呢？希望大家真的是为反对暴利的开发商而来，而不是借着“反对开发商暴利”的口号，心里却存着“比开发商更暴利”的私欲。
真心希望看懂这篇文章的朋友们，坚定不移的和我“一起做开发商”，通过合作建房，为社会，也为自己，做一点应该做的事情。付出合理的时间，投入必要的精力，了解真实的情况，得到丰厚的回报。
另外，现在开发商的资金链异常紧张，希望想买房的朋友们再等一等，只要销售持续低迷，开发商就会一直降价，还会不断提升交房品质，这难道不正是大家希望的么？
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