加载中…
合作建房到底是怎么回事？
(2008-01-19 09:44:15)
标签：
房产 |
分类： 合作建房 |
最近两周，上海东方卫视“非常道”，BTV-8“谁在说”，CCTV-新闻“记事”先后播出了我参加的节目。特别是“记事”虽然是重播，但依然引发了很多观众对合作建房的支持。
只是，很多人搞不清“合作建房”和“集资建房”的区别，而且对“合作”并不了解，更不能明白“权利”和“义务”的孪生关系。可是，既然是“合作”，就要“共担义务”，才能“共享权利”，虽然合作者并非同事，也不是同学，但是，既然都有同样的目标，在同一个团队，就已经有了共同的利益，不认真了解“合作规则”，幻想“天上下馅饼”，是根本不可能的。
下面，先简单介绍一下合作建房的基本操作模式：
合作建房的操作透明，监督规范，是我国社会目前最稀缺的经营模式。在实际操作中，每个合作者首先共同承担少量的（我们这里是500元）前期成本，并签署合作公约（承诺书），以维持合作团队的必要支出。而每个合作者个人的资金，只要与支持合作建房的银行洽谈，并统一约定一家银行提供服务，每个合作者自行在指定银行建立存款卡，并声明授权银行将存款余额告知合作机构，就算是参加了合作。
在实际操作项目时，首先由工作团队进行洽商、评估，并落实项目的成本和分配（出资）方案，再委托律师制作项目合作合同，再由每个合作者自愿向其在指定银行的个人账户内存入约定的资金，并由合作者分别委托银行扣款委托买地，就可以解决购买土地时需要的资金来源。而且，如果买地失败，银行可以直接解冻每个合作者的冻结资金，合作者的资金安全有充分保证，而在买地成功之后，银行也已为每个合作者出具其参与合作出资的证明，并由合作者共同依据事前签署的合同，委托专业机构管理、开发，并将建成的房屋，以及取得的收益，按照合同约定，根据各人出资的不同，井井有条的落实到位。
甚至在房屋的分配问题上，我们也有非常明确的积分抽签选房制度，为项目做出特别贡献（主要是前期多出资）的合作者，可以得到更多积分，积分高的合作者有优先选择房屋的权利，积分相同的合作者通过抽签决定选择顺序。在抽签之前，首先由大家共同根据每套房屋的楼层、朝向和户型，制作若干份房号价格表，并通过集体现场投票，选出最终有效的版本，再由合作者按照积分和抽签的顺序，依次选择房屋。这种规则，不仅条理清晰，而且能让每个合作者都得到相当程度的满足，甚至符合心理学的规律。
在合作建房的过程中，我们通过专业机构提供开发管理服务，并且执行“分次定向转账制度”，每月月初，公布下月“预算和进度明细对照表”，并公布上月“预算和进度执行对照表”，在对外保密前提下，接受全体合作者的监督，合作者可以通过书面提出建设性意见，对预算和进度提出合理的优化建议，如果建议得到采纳，将给予奖励，而没有被采纳的建议，也会给出书面的答复理由，并登记备案。在项目建设期间，公司的财务、公章、合同等档案文件，都在银行租赁的保管箱内存放，每次使用，都要详细登记备查。
可以说，这样的操作模式，比起现在市场销售商品房的无秩序状态，是要好很多的，而且，由于合作建房的资金充足到位，不存在拆东墙补西墙、挪用资金的风险，没有销售风险，还能有效的避免囤积、空置和烂尾，从全世界的经验来看，每个人均GDP超过3000美元的国家，都落实了合作建房制度，而且得到了政府的大力支持，在稳定房价，缓和社会矛盾问题上，做出了巨大的贡献。
⒉ 我从2005年4月4日开始成立蓝城公司，启动合作建房，由于种种原因，多次与成功失之交臂，依次如下：
2005年5月，东四十条港澳中心东侧的新中街1号地（现瑞士公寓，均价3.3万
http://bj.house.sina.com.cn/exhibit/3559.shtml），我们提出，由400名（份）合作者，每人出资24万元，可以一人出资多份，合计出资9600万元，直接付给万通集团，并由银行建立专有账户，利用万通集团的资信，取得1.44亿贷款授信，合计2.5亿，委托万通集团竞买土地（该地块成交价仅1.98亿元），并负责建设至初装修标准交房，在取得预售证后，合作者每人再通过贷款平均支付24万元（视楼层、朝向、户型有价差），合计9600万元，并取得一套建筑面积60平米的住宅（可以通过出资多份，取得60、80、100、120平米甚至更大的单套房屋），相当于8000元每平米，且可共有200个地下停车位。而万通集团，则可以通过销售5600平米底商和400个停车位中的50%，得到销售回款（3万每平米x5600平米+15万每个x200个地下车位）1.98亿元，由于项目总成本肯定不到3亿，在合作者全部出资，并付清1.92亿的前提下，万通只需要从销售收入中拿出1.08亿，即可收支平衡，其余的9000万，即可作为万通集团为合作建房提供服务的管理收益。
这是一个非常符合“共赢原则”的项目方案，但由于个别媒体的误导，使一些合作者，以及万通团队中的一些人，错误的站在了对立面，而没能共同取得巨大的收益，不能不说是巨大的遗憾。当然，在策划方案时，由于时间紧促，经验不足，没有提供40平米的选项，门槛设置不合理，也是项目失败的根本原因之一。事实上，如果当时按照每份40平米，直接出资16万，贷款支付16万设计方案，成功的机会就会大很多很多，这是由于我的错误造成的，在此，我郑重向大家道歉，真心的说一句“对不起”。
2005年7月，芍药居甲2号（现元大都项目），我们设计了420份，每份60平米，出资15万，取得预售后再出资25.5万的方案，折合每平方米6750元，但由于还能保留2300平米底商和200个地下车位的共同所有权，在项目建成后，每个月还能分享35万的收益，折合每份60平米住宅可以分到830元每月的收益，经过测算，折合实际房价不到5000元每平米。可惜，这个势在必得（买地时没有竞争，只要我们钱够就能买到）的项目，由于很多出资人渴望更低的房价，没能看清形势，而功败垂成。遗憾的没有凑够启动所需的资金。
2007年3月，花园北路25号，我们设计了248套40-120平米的住宅，并在4天之内，成功筹集了9418万元资金（实际到账金额），报价9900万，参与了投标，我们的标书，从设计方案，到资金安全，以及操作模式，都得到了国土部门和评标专家的认可，但最终没能中标，遗憾的再次没能成功。
⒊
合作建房最大的障碍，可以说是内外两点：
内因，主要是老百姓没有真正意识到合作建房是自己做开发商，很多人缺少共赢意识，缺少合作意识，不愿意共同付出，只想拣现成便宜，而且对市场的房价和成本，缺少必要的客观认同，要求太高，无法满足。
外因，主要是地方政府没有意识到土地管理中科学理财的重要性，一任政府卖掉后十三届政府收益，而不认同我们提出的可持续发展观念，且盲目认为高房价是高GDP的支撑，缺少风险意识，且普遍存在官商勾结的犯罪行为，所以很害怕合作建房的操作透明使房地产行业规范起来，因此，在各个环节，虽然我们能得到很多官员的支持，但也有相当的官员站在开发商一边，不把国家和人民的利益放在第一位，使得合作建房遇到种种阻碍。
客观的说，合作建房是房地产的一种补充形式，并不会影响到开发商的利益，但却遭到开发商的敌视，原因首先是舆论环境，其次是缺少沟通，更关键的，是房地产行业涉及太多的环节，在这些环节中，开发商可以得到种种照顾，而合作建房则必须循规蹈矩，自然无法公平竞争。甚至连合作建房人共同成立公司，开发房屋之后，如果180人出资，开发200套住房，多余的20套是否可以按市场价销售，依法纳税之后，收益由180名出资人按出资比例分享，都有种种质疑，自然也就使得合作建房存在种种问题而举步为艰了。
⒋
中国目前的状态下，房价已经见顶，土地供应也将日趋规范，我们依旧会坚持落实合作建房。并通过与专业投资机构的合作，力争促使政府认可并启动“蓝城项目”，蓝城不是一般的合作建房，而是在政府支持下，由专业机构联合运作的新城建设，是一种节能、宜居、环保、可持续发展的新型城市，也是中国城市化道路上必经的一个项目，相信通过不懈的努力，我们一定可以实现蓝城计划。
喜欢
0
赠金笔
前一篇：你是否相信房地产行业暴利
后一篇：开发商暴利与合作建房