美国的次级债危机，是一个公众“耳熟能详”的“陌生”名词。

 

耳熟能详，因为媒体总说，很重要；陌生，是知其然不知其所以然。

 

所以，我先用老百姓能读懂的方式，来简单讲一下“次级债危机”。

 

请注意，本文以“老百姓能懂”为重点，目的是让更多人初识投资。

 

⒈ 好的开始与偏离目标：

 

好的开始，是说发次级债的目的非常良好：居者有其屋，人人买房。

 

偏离目标，是说鼓励消费，而不是投资参与建设的方式，分配不均。

 

美国最初是为了降低买房门槛，鼓励消费两个目的，而采用次级债这一金融手段的，可以说，降低贷款审核要求，并给予一定的贴息优惠，是有利于帮助美国人买房的，但是，由于更多的以服从开发商利益为前提，特别是对房价上涨给予默许甚至保护，也就为后来的危机埋下了必然的隐患。

 

道理非常简单，10年前，美国家庭拥有的房地产资产总值不超过8万亿美元，约占家庭资产总额的40%；到了2005年底，美国家庭房地产资产总值已升至21.6万亿美元，在家庭财产中的比例提高到56%。当人人的财产都以房子为主，必然会引发严重的经济问题。当然，美国人还是很理性的，房价一路猛涨，竟没有酿成全民炒房的恶果，所以，损失还是很有限的。

 

⒉ 从次级按揭到次级债，银行业务好比卖西红柿。

 

对于很多中国人来说，从八十年代末的万元户时代，到现在每家资产几十万、上百万，经济快速增涨的好处，大家是都有体会的，问题是，甘蔗没有两头甜，理财知识的匮乏，资产骤增与理财无知，使得我们太有必要在平民阶层普及理财知识了。

 

用大白话，简单来说“次级按揭债”的话：有三种债，一种是优级按揭债，一种是中级按揭债，一种是次级按揭债，就好比菜市场里的西红柿。对于银行来说：

 

优级债，就是贷款首付比例高，还款人信用好，担保手续全的出口级西红柿。

中级债，就是贷款首付比例合理，还款人信用良，有一定担保的优质西红柿。

次级债，则是贷款首付比例低，还款人信用一般，缺少担保的普通西红柿。

 

对于银行来说，这些债务，就是由一笔笔的按揭合同，也就是“西红柿”组成的“资产”，这里，先简单说说按揭贷款：每当有人从银行贷款1万元，银行预计将每月收回120.43元（执行2007年9月15日利率上限），每年可以收回1445.16元，10年累计收回14451.6元。也就是说，银行平均每年可以得到445.16元毛利。就好比1元进货的西红柿，卖了1.45元。

 

或者说，银行想收回145元，大约需要先借出100元。当然，这理论能收回的145元，实际成本可能是120-130元，对银行来说，只要能收回135元，那就有赚。（提前还款，等于给银行更多生钱机会，银行或投资人也很高兴）

 

当然，和卖西红柿一样，银行做生意，也是“大秤进，小秤出”，每笔的利润都不一样的，客户贷款年限长短不一，执行利率人所不同，还款信用和时间参差不齐。但是，银行做的就是这个生意，把每笔按揭累加起来，做成“资产包”，然后通过投资机构或者股市、债市，卖给一个一个具体的“投资者”。

 

就好象卖西红柿一样，银行也要根据按揭的优劣，给每个资产包“扣水”，根据瑞银国际（UBS）的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5％，是优惠级贷款市场的7倍。

 

比如，银行集中145亿的一个资产包，以100亿的成本，赚点手续费，付出些管理成本，按110亿，卖到市场上，银行当然是愿意的，而这个资产包，按照每份10万元，卖给投资公司或者投资人，也是很有市场的。说简单些，即便扣除5%的不良率，投资回报率也比存款高很多。

 

还用卖西红柿来打比方，就好比我们开公司，请人卖西红柿，按销售额给我们提成，折合一个不错的年收益率，OK。对于开公司（投资）的人来说，卖什么不重要，年收益率，才是重要的。而掌握年收益率的计算和统计方式，合理评估风险，也就是投资理财的基本入门关键。

 

这样的投资机会，很多人都会愿意，问题是，就好象卖西红柿一样，做投资，也得考虑风险。西红柿会烂，会滞销，这些投资背后的房子，其实也一样。

 

⒊ 次级债危机 - 多收了三五斗 - 烂西红柿

 

由于次级按揭本身是建立在房价只涨不跌才没风险的前提下，虽然政府的心愿，乃至开发商的梦想，银行的捧场，都在助推房价，但美国的房价，还是不得不服从有涨必有跌的规律，于是，也就有了“烂西红柿”的结果。美国的次级债危机，使美国、欧洲、乃至全球的经济出现严重的倒退：全球股市在两周之内瞬时蒸发2.66万亿美元。

 

其实，次级债危机的根本原因，就是房价单一、片面的非理性上涨，使国民负担加重。正如前面说到的，2005年底，当美国人的资产有56%都是房子的时候，危机已经很明显了，何况是又涨了两年之后。

 

当大家除了负担房子，对其他消费的负担能力明显下降时，最终必然导致人们不得不抛弃房子，选择更好的生活。用句老百姓的话：咱玩儿不起了，不和你玩儿了，你们爱玩儿玩去，玩儿不起，死去吧。当然，死的未必是开发商，而是银行。

 

说到这里，难免有人问，中国的房价泡沫什么时候破？嘿嘿，道理已经说清楚了，就看大家什么时候不陪他们玩儿了呗。想想吧，对于北京市民来说，您家庭的财产总值里，房子已经占到什么样的比重？如果你家有一套房子，保守估计，值80万，你除了房子之外的财产，能有多少？50万有没有？30万呢？

 

⒋ 思考次级债 - 为什么美国西红柿烂得快？

 

对比中美房价和收入，总觉得美国房价太低，收入很高，可为什么中国的房价泡沫还没破，美国的到先破了？其实，这个问题，真的是有点敏感。就好象问到底是美国的政府和官员更爱国，更关注民生，更拿老百姓当回事，还是中国……。

 

其实，这背后的一个根本道理，就是“民智”，和“愚民”相反，美国人普遍了解理财，人家的钱除了买房子，还有很多可以用的地方，而我国目前的情况是，银行卖个年息3.8的国债，都有人夜里通宵排队。

 

说到理财，先得谈谈买房子为什么不划算。一物一用，一物多用哪个好，房子只是用来住的么？当然不是，房子是财产，可以出租、继承、转卖、抵押，功能远不止居住那么简单，就好象手机不光能打电话、还能发短信一样，物尽其用，是节俭，是美德。咱们本来就没那么富，何必要搞铺张。

 

美国政府为什么不惜补贴利息，也要鼓励老百姓贷款买房子，其实，深层次的道理在于，买房子不划算，不鼓励老百姓消费，政府就要花更多的钱来解决同样的问题。

 

以北京为例，市区一套60平米的房子，要租到2160每月，才是36元每平米每月，1.2元每平米每天，说实话并不容易；而150平米的房子，要租到5400元每月，也是1.2元每平米每天，就有相当难度了。

 

而购买同样的房子呢，即便保守的按照12000元每平米每天，60平米价值72万，除以2160元，房价房租比≥333倍，年收益率3.6%，还不如银行存款利息高。

 

这里请注意这样一个事实，由于市区的写字楼、酒店和住宅的土地价格相差无几，所以，投资住宅，无疑是最不划算的，因为写字楼的租金轻易可以达到2.5元每平米每天，而酒店的租金就更高，简单计算如下：

 

一个8000平米的酒店，按照每个房间40平米（扣除公摊不到24平米），200个房间，平均成交日租180元，扣除空租和运营成本，按理论租金的75%估算收入，每月可以达到81万，平均已经是3.375元每平米每天。按照每平米12000元计算，投资回报率10%，而且，大家都知道，北京的酒店远没这么便宜，而且餐饮、娱乐等部门也会有收入。道理很清楚了，想清楚的话，谁还愿意投资住宅？

 

归根到底，美国的房价没有和中国一样，涨到这个程度，没有人鼓吹什么纽约的土地不够，全美国、乃至全世界的人都要到美国买房子，最根本的差别，不是政府、银行没服从开发商的利益，更不是美国“专家”不易买通，而是美国人整体的理财素质高，市场化程度高，人民有更宽阔的投资视野和多样的投资理财渠道。

 

其实，北京的土地同样够用，单位面积人口比人家纽约低，住得还是高楼，人家纽约住别墅土地都够，我们住高楼，土地会不够么？关键是美国人有钱可以去投资理财，而中国的官员甚至有些迂腐到还停留在1984年以前的，老百姓要是想赚钱，那就是“投机倒把”。谁说只有开发商可以投资，王侯将相尚且宁有种乎，咱老百姓为什么就不可以团结起来 - 自己做开发商！

 

所以，美国西红柿烂得快，根本原因是美国老百姓不拿西红柿当主食。

 

⒌ 中国房价 - 次级债西红柿什么时候丢过来？

 

中国各银行的资产不良率，即便没有次级债，也比美国有次级债还高，而且，中国各银行的不良贷款主要是房地产相关贷款，这是不争的事实。可为什么银行还要在最近12个月内，给房地产增发9000亿贷款呢，加息，可以说是银行大胆的关键。和美国的政府、银行，宁可补贴利益，也要鼓励住房消费，助推房价高涨一样，我国的政府和银行、以及开发商，也是在利用信息不对称，在专家和数据的支持下，靠金融技巧，来玩炒高房价的危险游戏。

 

同样贷出1万元10年期贷款，按照2006年8月19日的利率，银行每月只能回收115.29元，而按照2007年9月15日的利率，银行每月可以回收120.43元，年毛收益率从38.3提高到了44.5，正是这多出的6.2，让银行有勇气铤而走险，因为，即便导致贷款不良率上升，只要没超过增加的收益，银行就会更赚钱。银行赌得很大，而且很放心，赌赢了，他们的待遇可以更高，赌输了，无非是国家和人民亏损，少数人负责，全行业获益。

 

了解了银行“玩火”的理由，我们又一次无奈的发现，原来中国所有的问题，归根到底，都是“监管缺失”。难道，我们真的不该合理的支出监管成本，来解决困扰整个中华民族的各种问题么？根据初步评估，以北京为例，只要拿出82.8亿，平均每个老百姓每年552元，就可以实现公务员周薪制，让每个老百姓平均每年至少多得1万元。可我们什么时候才能算过来这笔账呢？

 

最后，还是回到敏感的“房价”：

 

刚刚过去的07年3季度，北京已经出现均价5万以上的楼盘，成交价超过21660元每平米的商品房达到1032套，总面积20.1万平米，成交额逾54亿，总均价25785元每平米，是否已够疯狂？

 

深圳国庆长假仅成交28套商品房，是上海第二？还是香港97？

 

其实，这些都已不再重要，让富人们玩火儿去吧，咱老百姓该理财了。