[color=#3333cc]注：本文中，带双引号的斜体字部分，表示引用自徐教授的博客文章，其余是我的一些看法，特此说明。[/color] [url]http://blog.soufun.com/bulu/7718834/articledetail3_249472.htm[/url] 今天，看到徐教授写的两篇文章，有一点体会，写一篇文章，希望从实践出发，谈谈目前政府调控中关键的两个问题：“限户型”和“限价房”。 首先感谢徐教授对政府“限户型”政策的支持，在他文章中明确指出“[b][color=#0000ff][i]由于在2005年几乎没有给中低收入群体盖小户型住宅，欠了老百姓的债，现在动手带有一定的补偿性质[/i]。[/color][/b]” ，这句话，正是政府坚定不移的实施“单套建筑面积90平米以下住宅必须占项目总面积的70%以上”这一制度的根本原因。 如同了解了72.8%的住宅被建设成144平米以上的大户型以后，才会做出必须支持“限户型”的结论一样。有些事情，不从实际操作的角度出发，不了解具体的情况，一定会觉得不合理，但如果了解具体的数字和信息，就会得出“[b][color=#ff3300]只有这样才可以[/color][/b]”的正确结论。 对于徐教授新文章中对“限房价”的不理解，我通过阅读他的文章，找到一点原因，写一点我的看法，人微言轻，不知道是否有道理，但事关重大，还是不得不写，请多多指教。 “[i]从表面来看，限制房价是为了保护弱势群体，让中低收入家庭能够买得起房子。实际上，限房价在短期内未必能够起到作用，而从长期来看肯定是弊大于利[/i]。” 既然是要保护弱势群体，那就先来谈谈政府目前已经明确的态度吧：政府已经明确，限价房是社会保障制度的组成部分，今后的住房保障制度中： 廉租房针对最贫困最需要补贴的家庭（家庭年收入3万甚至更少）；经济适用房针对比较贫困的中低收入家庭（家庭年收入6万）；而限价房，则是为经济适用房范围无法辐射的人群提供住房保障。 如果我们把这个限价房的门槛定位到9万元，即家庭月收入7500元。问题产生了：要不要为这个人群提供住房保障，如何为他们提供住房保障。 从徐教授的文章看，降低单套面积，改善供应结构，似乎就能让他们买得起房。 一套90平米的住宅，按北京的市场均价7500元计算，总价67.5万，按照年收入9万，每年攒3万，攒够两成[color=#ff3300]首付就得54个月，而且还要贷54万[/color]；以后的20年里，即便不考虑加息，[color=#ff3300]月供也要3809.77元[/color]，家庭月收入的50.8%，这里有个问题，装修款、税费、家庭其他支出可都还没考虑呢。 写到这里，我认为我已经[b][color=#ff3300]从经济学角度，得出了光靠限面积，不能让他们买得起房子的结论[/color][/b]了。而且，政府还有一个更深远的目的，一个关乎未来的利益。 那就是我们面临严重的能源问题。去年一年，我国消耗了3.2万吨石油，可怕的是，其中进口油达到1.36万吨，在中国的石油进口中，70%以上依靠海运通过我们无法控制的马六甲海峡，而且海运的90%以上是洋油轮。按照目前的保守估计，2020年，中国60%的石油要靠进口。生活在北方的居民可能没感觉，而台风桑美，则已经让政府领导在流了一身冷汗之余，充分意识到了这种危机，由于中心风速高达75.8米每秒的台风影响，南海海域有四天不能通行油轮，结果[b][color=#ff0000]南方一些加油站普遍出现了没有汽油的现象[/color][/b]。 停电，我们都感受过，太痛苦了，晚上不能看书，白天不能上网，远了不说，[color=#ff0000]要是这个博客服务器所在大楼连续停电72小时，会造成多大的损失，能想象么[/color]？ 如果我们再不注意节能，政府再不出台相应的政策，反而逼着老百姓去消费石油，[b][color=#ff0000]北京这样的城市，一旦出现全城缺油，哪怕只有三天，后果不堪设想[/color][/b]啊。 这不是什么危言耸听，政府早就知道，每个经济学家，心里也不会没这杆秤吧。 所以，[b][color=#ff0000]限价房选在交通便利，依托轨道的地方，减少占绝大多数人口的普通市民出行的能耗，也是政府的重要目的[/color][/b]，经济目的要让位于政治目的，不知道我说的有没道理。 [b][color=#ff3300]如果不通过行政手段或经济手段，我们怎么保证普通购房人获得这些资源？[/color][/b] 从刚才我说的两个实例，我认为，哪怕不谈高房价带来的“[b][color=#ff0000]空置率[/color][/b]”这个敏感问题，政府也必须通过“限户型”“限价房”来保证社会安定和经济繁荣。 下面，请允许我从实践角度出发，谈谈徐教授的三个论据。 “[i]第一，损害市场竞争机制[/i]。” 任何商品的价格都不能脱离一定的合理范畴，特别是生活必需品，而房子，则无疑是生活必需品。我们不能因为某些开发商要追求利益最大化，就牺牲绝大多数公民的权益，这是违背任何时代的法律准则的。而且，限价房并不是市场供应的全部，而是针对普通购房人的。事实证明，[color=#ff0000]中国目前还不存在想购买11万每平米住宅的消费群[/color]，奢侈消费，当然是存在的，但到底有多少，是否应该为了他们的利益，而影响多数普通购房人，答案不言自明。 真正危害市场竞争机制的，是目前我国房地产行业的无序状态，[color=#ff3300]烂尾遍地绝不是危言耸听，95%不节能则更是众所周知，交房延期，绿地不足，配套欠缺，危机四伏，正是今天我国商品房市场的真实写照[/color]。 在这种前提下，政府出台必要的政策，保障普通购房人的权益，不仅不是损害市场竞争机制，而恰恰是对市场的一种必要保护。 [color=#3300ff]在一个市场化的国家里，行业拿出1.5%来回馈消费者，恰恰是市场竞争充分合理的证明。[/color] “[i]第二，限房价缺乏可行性[/i]。” 说到可行性，什么事情就有绝对的可行性呢？让开发商去开发商品房就可行？目前，开发商违法用地占总量的比例达到50%，这样难道就可行？那我真不知道限价房怎么就不可行，难道还能搞的比开发商更差？ 每年拿出1.5%来补贴房地产市场，简单易行，所以限价房的可操作性很强。事实上，北京多年来提供的经济适用房一直是限房价的，有经验，也有教训；只要政府想做，完全可以在经验基础上去吸取教训，做得更好是毫无疑问的。 注：请看我写的关于限价房操作办法，只有一页纸，应该不会耽误大家太多时间。 [url]http://www.linecity.cn/bjxjf.txt[/url] “[i]第三，限房价得不偿失[/i]。” 得不偿失，是什么概念呢，难道节约能源，缓和尖锐的社会矛盾，解决80%普通购房人的实际需求，不叫“得”么？ 我们会失去什么呢？限价房，从宏观看，并不让政府损失地价款，反而有利于提高利用率。也许，在南沙滩地块问题上，有开发商叫价5亿，现在按成本3亿做成限价房会被认为损失2亿，可是，天价拿地者，一旦烂尾，或者不烂尾而空置的后果，又由谁来负责呢？这并不是我危言耸听，天价拿地的顺驰领海，今天又如何呢？叫价五亿的那位开发商，手里的空置房难道还少么？守株待兔，绝对是一种异想天开。 [b][color=#ff0000]北京被囤积的40平方公里土地，每年闲置造成的损失，又是多少亿呢，谁能给我一个答案？[/color][/b] 在经济学家眼里，土地和商业项目的流通价值，一定要大于其静止价值，而在政治家眼里，国家安定，节约能源，则大于一切。 徐教授提出的“[i]三思而后行[/i]”，是非常中肯的建议，但“[i]成本是否超过了其效益，是否还有其他替代的政策，是否能够在长期内有效[/i]。”则确实值得商榷。 对于北京每年1500亿的住宅市场，政府拿出[color=#ff0000]1.5%[/color]，解决[color=#ff0000]20%[/color]普通购房人的问题，缓和能源和市政压力，是否成本超过效益，是无庸质疑的； 至于替代政策，我想，这应该有提出问题的人来寻找，“[color=#ff0000]建设性意见[/color]”才是经济学家应该发表的意见，而我已证明了只限户型是不够的； 是否长期有效，这要看是怎样的长期，中国的房地产问题，是系统问题，无法指望单一政策解决系统问题，也无法评估单一政策对整个系统的全面影响，但我们可以证明的，就是政府只要按照现在的即定方针，每年拿出10%的供应，按照市场价的85%限价销售，就可以保障20%，甚至更多的家庭，不仅买到合理的房子，还能减少出行的能耗，不仅可以规范商品房市场，还可以实现国家的长期利益。 徐教授提出：“由于限价房缺少理论支持，所以可能事与愿违”，在这里，我希望您阅读我写的关于限价房的基本理论文章： [url]http://www.linecity.cn/dulijiesuan.doc[/url] 我对您这个担心的回答是：“房价地价分离和监督机制公开是限价房的理论和实践基础！”，要知道，人类可不是完全掌握了空气流体动力学才能飞行的。 作为一个年轻人，我只是针对限价房政策的必要性和可行性发表一点自己的看法，从自己的实践中，总结了[b][color=#ff3300]一点浅薄的看法，希望得到徐教授的支持，支持政府为更多的住房人提供必要的限价房[/color][/b]，希望我们的国家越来越好，远离危机，走近和谐。