房价飞涨，市场混乱，中国的房地产开发到底怎么了？ 专家们众说纷纭，更有人说中国没有专家，为什么？ 谁都知道中国的房地产开发问题很多，到底有什么问题？ 我认为，中国的房地产开发主要有以下四个根本问题： ⒈ [color=#ff3300][b]城市规划问题[/b][/color]： [color=#0000ff]轨道交通[/color]：只有极少数城市有轨道，而且是很昂贵，不舒适的轨道； 公路交通运力低、易堵塞、事故多、成本高、能耗更高； 采用舒适、廉价的轨道并和商业结合，才是唯一的办法； [color=#0000ff]节能建筑[/color]：95%的建筑不节能，很多小区没有中水、自来水品质低下； 太阳能、地源热泵、水管辐射空调、中央新风都应是标配； [color=#0000ff]环境绿化[/color]：小区噪音、辐射、人均绿地、健身设施等标准都没有落实； 这不全是规划部门的问题，而是执行环节与规划脱节太远； [color=#0000ff]重复建设[/color]：规划不合理而导致建筑寿命短，管道不合理，马路安拉锁； 重复建设，使城市的建设、维护成本极高，生活质量极差； 城市规划造成的浪费，是最直接，最巨大的问题，尽管其实最容易解决。 ⒉ [color=#ff3300][b]土地收益问题[/b][/color]： [color=#0000ff]卖地套现[/color]：中国不是殖民地，政府更想长治久安，却疯狂卖地套现敛财； [color=#0000ff]直接亏损[/color]：无法预估城市用地开发十年后的价值，通常损失三十倍以上； [color=#0000ff]间接亏损[/color]：土地销售开发极易导致烂尾，市场销售则会有30%左右的浪费； [color=#0000ff]租金收益[/color]：城市经营用房出租，是国家的长期、稳定、巨大的财富来源； [color=#0000ff]新法原理[/color]：经营用房租金与城市消费能力存在明确正比关系，长期稳定； 只有政府持有收益稳定的经营用房，并和投资人共享，才能经营好城市； ⒊ [color=#ff3300][b]开发组织问题[/b][/color]： 中国的房地产开发很怪，没资金、不专业、无诚信、而且绝对不讲品质的开发商团队，是怎么取得这个人民国家最重要的建设权的，很值得研究。 那些开发商天天忙的是找地、圈钱，根本不管品质，房子的质量哪能保证。 所以，政府规划管理、住房人出资、金融机构理财、承包商建设，才是唯一的出路。 ⒋ [color=#ff3300][b]灰色财富问题[/b][/color]： 社会财富分配不合理，官员公开待遇太低，只有同素质人员在企业的几分之一甚至几十分之一，会把白的也逼成黑的。最终导致政府职能低下、不作为，大量社会财富流入灰色财富通道。 不解决灰色财富和政府官员待遇公开和合理的问题，其实是所有问题的核心。 我认为，中国房地产开发要想做好，一定要从这四个问题同时下手： [b][color=#ff3300]改进规划，特别是普及轨道交通、城市综合管网、避免重复建设； 政府持有城市经营用房，并取得50%租金收益，其余50%则属于住房人； 采用招标承包商建设，资金统一由金融系统组织公开募集的管理办法； 建立高薪养廉、养老金与廉政挂钩的制度，全社会共同曝光灰色财富通道；[/color][/b]