http://house.sina.com.cn 2006年02月16日19:55 新浪房产  
 

京城首例合作建房倡导人于凌罡

    从宾馆门童到联想集团工程师再到京城首例合作建房倡导人，于凌罡走着一条不平凡的路。从芍药居地块到工体四号地，于凌罡一直走在前列，吸引着众多网民的目光。两年过去了，合作建房取得了那些实质性的进展？与万通洽谈合作，于凌罡是否已经被招安？2006年2月16日，于凌罡做客新浪嘉宾聊天室，就上述问题与网友共同探讨，以下为该次聊天实录：

    从门童到联想集团工程师，于凌罡述说不平凡的历程

　　主持人王彩霞：各位网友大家好！欢迎大家光临新浪嘉宾聊天室。我们今天邀请到的嘉宾是京城首位个人合作建房的倡导人于凌罡先生。

　　于凌罡：大家好。

　　主持人王彩霞：在近一年的房地产界合作建房是最热门的一个话题，可能大家对于先生的合作建房这件事有很多了解，但是对于先生个人可能了解不是太多。去年我在于先生的新浪博客里看到一篇文章，写的您的个人简历非常的详细，是从你的曾祖开始写起的。我看到您的第一份工作是北京康乐宫的实习保安，您在筹划合作建房之前最后一份工作是联想集团的工程师，从一个保安到一个联想集团的工程师，我想这是一个质的飞跃，和网友聊一下你的这一段经历好吗？

　　于凌罡：大家可以去新浪网上看我的博客，里面已经写得很清楚了。我是职高毕业，职高学的是外客服务。当时是在实习，毕业以后在友谊宾馆当的门童，做了三年，之后用了当门童时间攒的钱去学了一个自考，读得计算机。因为自考是半业余的，毕业之后去了用友，在IT行业工作。98年到的联想，因为在联想干得比较稳定，做了很多年。但是在之前，也就是在八八年的时候，我还在上学的时候，我就在研究城市化的问题，这种研究其实最开始并不是从房子开始的，而是从交通开始的。大家可能看到我的简历里，知道我母亲死于车祸，我对车祸这个问题感到很揪心。经过我调查发现，在北京上海这样的城市，在中国13亿人口当中，每年有10万人死于车祸，平均概率上每200人都有一个人死于车祸，平均每30到50个家庭，有一个家庭因为车祸失去父母，或者是妻子，或者是子女，或者是兄弟姐妹，这些直系亲属，这在我的心里是难以忍受的。之后随着时间的推移，我从城市规划开始，最后觉得交通和房子联系在一起，开始研究房子。

　　那么到99年的时候开始想过大家一起组织盖房子，这仅仅是一个想法，但是想起来之后就被搁置了。到03年的时候，当我再次在网上发一个帖子，我觉得大家应该自己买地盖房子的时候，这个事情已经成为了事实了，得到了很多人的支持，之后经过一年时间的准备，04年12月18号正式开始启动这个合作建房的项目。到现在等于整整经过一年多的时间，从04年的12月18号开始，先是经过合作建房人成立了一个联盟，之后在去年的4月4号，也就是成立了合作建房这个公司，叫做合作蓝城咨询服务有限公司，我们这个公司去跟其他的机构联系，去签约，给老百姓提供合作建房，同时组织老百姓一起进行了一些尝试。前后也尝试了几块地，没有取得直接的成功，目前为止有几个项目在做。应该说，能够让今年让大家得到房子，或者是明年得到房子希望还是很大的。

    于凌罡：合作建房进展顺利，多个项目在同时启动

　　主持人王彩霞：现在合作建房有什么最新的进展吗？

　　于凌罡：因为合作建房它是商业型的，它本身涉及很多商业机密，所以我只能说合作建房有很多项目正在洽谈当中。而且很快就要签约了，它价格一般都比市场价格便宜每平方米一千到两千，甚至于更多的程度。

　　主持人王彩霞：合作建房的目标是选定在一个具体的的区域吗？现在有目标吗？

　　于凌罡：最开始合作建房选定过一个具体区域，但目前来讲随着互联网市场的发展合作建房本身已经比较成熟了。现在选择的区域比较大，在北京市去选择，有比较好一些的核心区域，比如在二环的房子边上我们定位的比较贵，它比较适合愿意在城里居住的人，大多是小户型。另外还有相对比较偏远的，我们目前的项目范围从每平方米2000到8000都有。

　　主持人王彩霞：也就是说，合作建房不只是一个确定的目标，而是可能同时启动很多的项目。

　　于凌罡：是的，合作建房本身是一个非常成熟的模式。因为从国际来讲，各个国家对合作建房都是非常支持的，而且有一整套完整法律的体系，一种资金的体系来支持合作建房。现在美国，法国，英国，德国，韩国包括这些世界上所有GDP超过3000美金的国家基本上都实现了合作建房项目。

    于凌罡：最大阻力来自土地和资金

　　主持人王彩霞：从04年12月28号开始启动这个项目，到现在一年多的时间，我觉得这个过程中肯定会遇到很多的困难。

　　于凌罡：这个里面的困难有很多。很多媒体朋友跟我说，于凌罡你遇到过哪些哪些的困难，其实合作建房这件事，本身它最大的困难就是说老百姓目前还没有意识到这种合作建房的优势所在，或者说还有老百姓对现在目前市场的残酷也没有准确的意识。合作建房从提出开始就伴随三个目标，第一个目标就是配套收益权，因为合作建房它认为配套收益将是非常可观的。第二个目标就是物业自主，就是说我们在对合作建房的物业自主权提出一个口号，物业自主权就是业主的生命，他要像保护生命一样的保护它，业主要自己拥有管理物业管理项目的权利。第三就是说合作建房要取得一个成本价的住宅，而不是被无情的盘剥，我们虽然按照商业价格去付费，但是是合理的付费。而不是被人暴利剥夺，或者说我们讲就是说中国的商业原则有八个字叫“货真价实、童叟无欺”，那么呢，童叟无欺就是指这个东西当商品有一个定价的时候，卖方不应该利用他的强势去随意的改变价格，而在中国的房地产市场里面这种价格是随意修改的，一个开发商开盘的时候可能在竞价比方说4000，转身就改卖5000、6000、7000，最后这个房价就被一层一层的炒起来，而作为买房人就只能承受这种困难。我们就是要解决这样的问题，那么在解决这个问题的当中我们遇到的问题也是来自多方面的。

　　首先是老百姓对住房的合作建房模式的接收是需要一段时间的，最开始合作建房是需要100块钱到500块钱的项目基本运作成本，这是一个公司请两个员工维持基本场地的必须的费用，并且包括我们请一些律师，请一些专业的机构来运作，这些费用必须由大家来承担。但是这不是我们去挣你的钱，只是我们来共同的投资，不管你是否得到房子，这些钱是不能拿走的，这个就需要对老百姓有很大的说服。之后，老百姓对房价的理解也是很保守的。比如说我们第一个项目是在芍药居，第一个是我们向老百新去解释整个房子的价格，我们制定了一个演示文档，上面写的三个房价，第一房价是老百姓公开面对的签约价，你在合同里面签的是6750元为上限，这个相对周边市场的房价，应该是低了10％到20％，周边的房价可能要8000多到9000多，当然我们的房子还有其他的东西。如果说我们老百姓说了你的价格比较高，我含了底商，如果我们把底商卖出去，就是我们的裸露，5850块钱是裸露价，比周边低了20％甚至于30％。但是我们并不想按裸露价去签约，而是按签约价去签约，得到一个结算价，当老百姓签约的时候，他是按6350签的，但他还款的时候少还一些，就是签约6750，实际付款的价格是4850。对于这三个价格，很多的老百姓没有这种足够的知识去理解，我们也在逐渐的改善这种情况。

　　比如说我们曾经参与东四十条这块地的招拍，提出过一个比较简单的方法。但是那块地我们没有操作，因为大家觉得房价比较贵。那块地我们做完的时候大概是8000块钱，大家可以按照24万首付贷款24万去签约取得一套60平米的住宅和一个地下车位。在东四十条那个位置8000块钱一个平米含车位是想也不要想的价格，但是这么简单的操作，反而在刚开始的时候需要给老百姓阐述的时间需要很长，当时十条那个项目阐述不够，大家没有足够的沟通，所以没有取得。我们一直在解决问题的时候就遇到一个问题，老百姓首付承受能力的问题是很重要的问题，很多老百姓说要买房子，他并不是买不起，比方说一套房子80平米，6千块钱48万，如果能够首付一成的话，首付 4万8我就买得起了。但是首付如果是四成就不是一般老百姓买得起的。再增加一点，到15万的时候老百姓是否买得起，其实首付压力是一个最大的问题。随着首付压力的问题就是资金的缺口。我们用了4个月的时间，从去年8月份一直到去年底，去完善这个合作建房和取得土地首付的问题，经过一段时间的磨合，终于基本上解决了这个问题，可以在首付问题上去帮助老百姓进行一部分的调整。之后我们根据这个思路运作了一个工体北路的项目，那个项目因为李嘉诚的介入没有买成。那个项目购房成本是9800块钱，就是说签约价是9800，但是买了那个房子之后，按照合作建房的协议，我们每年每平米就能拿回300块钱，实际上他会有非常高的配套收益，当时我们也考虑把这个配套收益转让出去，但是我们股东会当时已经了解了这个配套的收益权的重要性之后，是不会同意的。那块地最后被李泽楷拿走之后，他大概想卖25000，比我们想象的价格高了一倍半。

　　主持人王彩霞：那块地的楼面价达到1万3了。

　　于凌罡：对，现在它的楼面价已经达到了13500元。我们在整个的运作过程中，需要政府的支持。现在中国的立法环境为我们的运作带来了一些困难。就拿合作建房来说吧，在别的国家政策是支持的，第一个合作建房允许建房人使用国家给他的补贴，中国叫公积金和养老金，加拿大叫统一的国家补贴，在加拿大年收入2万多的人，可以在银行贷款购买40万加币的房子，那在中国是不可思议的。在中国意味着，用20年的全部收入预期去购买房子，在中国认为十年的预期都不可能。在中国，政策上的支持，资金上的支持，和政府一些税费上的支持包括在土地上的支持都没有，当然最重要的一个问题是合作建房一年里面都没有取得土地。实际上取得土地的时间从5月份到现在的2月份，也就是说实际上用了将近9个月的时间没有取得土地，根本原因在于在9个月当中，能够适合我们合作建房的土地只有两块半。客观的说芍药居算一块，剩下像工体北路和东四十条都不能算是正式的土地，我们还有清河那边小的地块。由于清河那边的楼面价被炒的非常高，周边的现房价很低，像水木天城，香格里也就也卖得6千块钱，也没有那么的贵，土地价格加上成本5千多块，在操作上比较麻烦。

　　实际上合作建房，就是期待政府能有一个正确的土地供应的政策。在加拿大按照一个单位去购买土地，一个家庭可以购买一个单位，是7千平方尺，相当于一亩地，大约在100万人民币左右。在北京工体北路那块地，一亩地要上几千万了。我们在土地的供应上一是价格偏高 第二我们在土地的供应当中，没有明确的商品行为，它是非商品行为的，比方说这个地方的楼面价，政府应该有合理的预期，我也专门写过这样的文章。这个地方政府应该评估，它的土地价格应该是多少，政府应该做一个童叟无欺的商人，把这个价格公布在那儿，谁能够买到这个土地给老百姓盖出好的房子，谁就取得这个土地。但是现在不是，政府作为一个机构，它还是一种纯商业的逐利行为，他会在一块土地的拍卖当中，要求土地取得更高的价值，这就违背了一半商业规则，当然这种违背不一定就会立刻受到制裁，这种规则是潜意识和潜规则，这种规则比政府的法律条例，甚至于宪法将来的效率更大，就像我们人类跟自然做对抗，把树砍光和把草砍光，将来所受到的损失和大自然的报复，远远多过人类所能抗拒的。在合作建房来讲，第一就是我们对建房人的说服难度很大，第二个资金缺口的问题，法律的问题，当然最重要的就是土地的问题。
 
于凌罡：我从未被招安 合作建房也未变味

　　主持人王彩霞：去年4月你和万通的冯仑冯总有过一次会晤，在网上也是炒的沸沸扬扬，现在合作进展如何？

　　于凌罡：当时有一个合作的意向。当时我们也知道，合作建房有一个资金缺口的问题，当时冯总找到我们，愿意支持合作建房的事业，他提出来，如果我们合作建房跟他在一起运作的话，他们愿意帮我们提供这种服务，包括帮我们管理项目，当然了如果有必要的经济缺口的问题，万通也愿意帮我们解决。我们当时提出一个要求，我们希望万通帮我们解决5千万的缺口，冯总也同意了。当时形成了一个初步的意向，但是当时没有签约。当时去芍药居购买的时候，冯总不在，我们去联系万通的工作人员，一直在谈，这个价格有变化，这有几个原因，第一个是冯总本人不在，第二个原因，确实最近的资金压力非常大，现在国内土地融资的价格非常高，导致最后没有兑现5千万资金的缺口这个问题。没有解决，我们也就没办法取得土地，这个合作就暂时停滞了。之后我们和万通有一些方面的接触，但是双方对于这个资金的解决和服务内容的取费的标准还在讨论当中，最终大家觉得最开始的模式上可能有一些问题，双方不太便于直接合作，可能现在在考虑其他的合作模式。

　　比如说万通手里有一块土地，如果万通在取得这块土地的时候和我们合作，相当于把这块地分给我们一部分来做。就比如一个开发商取得了10个楼座，他自己想开发八个楼座，把两个楼让出来给合作建房来开发，这个很好，这个模式正在谈，因为北京的土地供应是有限的，实际上去年万通、华远、潘石屹都没有拿到土地，实际上可以看到去年的土地供应非常的紧张。

　　主持人王彩霞：土地的问题不仅是影响到大的开发商对合作建房也是最大的一个困难。

　　于凌罡：对。

　　主持人王彩霞：老百姓参加合作建房一个最初的想法，就是说合作建房可以避免购买商品房被开发商掠夺去的大量利润，合作建房有了开发商、有了万通这样公司的参与，会不会使最初的合作建房的想法变味呢？

　　于凌罡：不会。对合作建房来讲，有一些媒体，或者说有一些记者，我不可能举证他就一定收了钱，但是有些事情大家心里都看的很明白，就拿我家来讲，我家有很多很多人去过，最近这几个月以来，有几万人去过我家里面，大家都了解我家的情况。我举个例子，有一位记者是这样写我的，他说于凌罡在家里拿着烟卷，穿着拖鞋，完了，在一件温暖有大床的房间里面跟他聊天。我想也许他只是记忆力不好，但也许这说明他有一些不正当的收入，或者说有一些其他的原因。大家都知道，我是不抽烟的，大家都清楚我是不沾烟酒的，我在家里面有木地板的情况下，有一双拖鞋穿着有什么问题吗？还有我自己睡的是一张单人床。我不认为单人床是大床。我不知道他为什么要这么写，他肯定是有一些想法的。

　　还有一些记者写到于凌罡被招安了，还有写于凌罡已经变味了。这两种语言的表述能阐述一个问题，在中国社会道德这个问题还是不为广大老百姓所认知的。比如说写招安这个问题，这个记者也许他是对社会有一定良知的人，但是他的良知真正体现在行动的时候，变成了不和谐的行为，他希望于凌罡是什么样的人呢？我有跟他有一段对话，我怎么叫被招安了，他说你于凌罡应该跟开发商站在对面去斗，哪怕冯仑借给你钱，捐助你，你也不要接受，你就要斗，等你死了我们给你树碑立传，给你写文章表彰你。我说我不代表于凌罡，我代表是合作建房的全体出资人的利益，我不可能在运作一个项目的时候，放弃投资人的利益成为你们的工具。

　　还有一个于凌罡变味这个问题也是这样，当我们采用国外的模式，一种成熟的模式的时候，没有按照某些记者的想法去运作我们的项目，这是正确的，我们怎么可能按照记者的想法运作项目，我们当然是按照合作建房所需要的正常的利益模式和正常的商业模式，同时是我们开始所坚持的原则。包括刚才您说到住房人会担心，它会不会被掠夺，我刚才也说到了，其实判断变味和掠夺最根本的前提，是不是违背了童叟无欺这个真理。在我们的原则里面，童叟无欺包括三个事，第一个是价格，合作建房是童叟无欺的，不管你是谁，你到这个项目当中，只要你承担的风险相同，你的价格就是一致的，不会因为合作建房的成本没有变化的情况下，让你增加了成本，不会存在被掠夺的情况，同时也不存在利润的情况，事实上蓝城公司是一个非盈利的机构。再一个合作建房绝对不会剥夺业主的物业自主权，不会请一个物业公司来打你。我们知道在北京更换一个物业公司，一个月会产生几十万甚至更多的物业费的收入的变更，这个收入的所得人，现在这个即得利益的所得人就会对你很大的报复行为，我认为北京想换一个物业公司都通常要付出一条腿的代价，或者更多。第三配套收益是我们坚持的一部分，不管我们是不是跟别人合作，以降低我们最开始的成本，但是我们都会保证在已经拥有的配套所有的收益都属于住房人，这点保证合作建房没有变味。住房人不会被掠夺，住房人会担心别人是不是有收益，这是不是关键，关键在于合作建房是不是能够保证。关键在于合作建房可以保证，第一我们的价格童叟无欺，当我们制定出来的成本是多少钱，大家按照这个成本去付费，这是合作建房和商品房最大的区别。商品房不是这样的，开发商说这个东西5千5，一转身说这个东西6千5才能买走，因为卖的好，甚至于涨到7千5。你可以看一下北京的楼价表，开盘的时候是低开，之后高走，整个价格从开始到最后差到1500块钱到2500块钱甚至是3千块钱之间，有的楼盘开盘时候9千块，现在已经卖到1万7，也有的楼盘开盘时候3800，现在卖到6、7千，这种行为是开发商的不诚信行为，也就是我们要杜绝的最严重的行为之一，合作建房不会有类似的问题。

　　主持人王彩霞：你给大家描述了一个非常好的合作建房的前景，就是这个项目不管有没有开发商的参与，都不会影响当初的初衷，不会在价格方面对参与人有一个欺骗。

　　于凌罡：对，我们成本是透明的，项目是自主的。成本透明是指对出资人透明，项目自主是出资人来自主的。

　　网友：当时没有参与合作建房的组织，如果合作建房这个房建出来以后，会不会有一部分留给没有参加合作建房这个组织，还想购买房子的人呢？

　　于凌罡：作为合作建房来讲，他想参加这个机构，或者说参加我们的团队，随时可以来参加，现在也可以。包括将来我们取得项目之后，如果还有剩下的房子也可以参加，但是肯定是优先于已经参与项目的人。假如这个项目有100套房子，我们有80个人，也许这个项目有3百套房子有2百人，就会空出一些房子来，我们也会邀请这些人来参加。

　　主持人王彩霞：价格方面呢？

　　于凌罡：他们和我们在其他方面都一致，只是要承担我们前期承担的风险补偿金，这个风险补偿金也不是交给我们花了，而是用于降低整个项目的成本。好像说一个家庭丈夫负责做饭，将来妻子要负责扫地这样的。

    于凌罡：四家公司同时运作蓝城保证了这个项目的可行性

　　主持人王彩霞：你在去年4月成立了一家公司叫北京合作蓝城咨询服务有限公司，这是一个什么性质的公司？

　　于凌罡：合作建房有很多机构来共同完成的一个商业市场的行为，非常符合现在的公司法和中华人民共和国相关的法规。咨询服务公司范围是什么呢，是对整个出资人的项目进行宣传和接受，同时代替出资人提供一些决策性的意见。之后大家的钱存放信托当中去，由信托公司公司代替大家持有项目的股权。大家很明白，如果一个项目的股权在两百多个股东当中，这个项目没法运作，这个时候通过信托，信托把这个股权管理起来，由信托来发出指令，这就避免了在操作当中众口难调的问题。等到项目竣工，大家得到了房子之后，信托再还给每个住房人，住房人拥有了项目自主权。我们咨询公司针对客户，信托公司管理资金并且负责发出指令，之后我们请专业的管理公司，我们现在请的是国金管理公司，他会给我们提供三控，第一个叫进度控制，保证这个项目能够按时完工和交纳进度表。第二个叫资金控制，能够按照之前的进度，约定好每个进度之内工作要多少资金，会控制整个项目的资金，保证不会超支。因为老百姓会担心，合作建房这帮人有没有盖过房，于凌罡盖过房没有？他能不能把这个项目控制好他的成本，对于国金管理管理公司，这样的具有强大实力的公司，有足够的能力保证你的资金不超支。第三个是品质，作为一个专业的公司要有专业的服务，就能保证你的品质。设计说设计非常好的户型，同时能够非常好的协调，在已经定位的户型的前提下对你提供尽可能做好的户型内的调整。同时保证建筑品质上，节能、环保，这个项目本身的周边环境，包括对市政，水、电、气等等的介入，不仅保证质量，保证成本，还能保证竣工、验收的时间。这三个机构合在一起，就是我们合作建房运作的机构。同时住房人在一起联系可能需要律师，我们聘请了一个律师事务所，他们给我们提供全方位的法律服务，在这个过程当中，住房人有合同法律上的纠纷，可以通过律师来调节，形成一整套管理制度。

　　主持人王彩霞：合作建房这个项目同时有四个公司在负责运作。

　　于凌罡：对，只是我们负责客户端，我们负责老百姓的组织，而国金管理公司负责项目的运作，中信负责资金，律师事务所负责法律事务，结合在一起才能完成合作建房，不是单纯靠蓝城公司就可以完成合作建房。具体项目的时候，实际上还有另外一家公司，这家公司是由中信信托代替我们持有股权的股份公司，也就是项目公司，这家公司没有成立，将来买到地会有一个项目，每一个项目公司就会有自己的出资人。