轰轰烈烈的在工体北路四号院做了一番大事，结果虽不尽如人意，但收获甚丰，有很多可圈可点之处，写出来，希望与大家共勉。

自从2003年12月1日，正式提出合作建房，并开始毫不停顿的运作与追求以来，781个日日夜夜，我一直在为合作建房奔波。也许有很多人都说我走得太慢，毕竟经过一年多的准备，直到2004年12月18日，经过深思熟虑和精心准备之后，我才开始正式招募第一个合作者，当然，大家的支持是让人欣慰的，不到一个月，2005年的1月15日，我们二百多人，就在一所学校的礼堂里正式成立了合作建房联盟，之后的两个月里，哪怕是春节我也没有稍做休息，2004年的3月18日，经过自荐产生的三十三位股东代表，在民生银行中关村支行的会议室里，正式投票通过了公司董事会选举，并签署了关于注册成立“北京合作蓝城咨询服务有限公司”的投票等决议。随后，我们与北京前五大的“北京金诚同达律师事务所”签署了服务合同，并于2005年4月4日，正式取得了营业执照，公司成立后，一派欣欣向荣景象，仅仅经过二十天，验资方案就已经出台，在民生银行中关村支行和交通银行国安支行的大力支持下，300多位出资人参加了验资，仅2005年4月28日至5月8日十天里，就有三千余万资金愿意参加合作建房。

第一块正式落入我们视线的土地，是北京市土地储备中心挂牌出让的，位于东四十条港澳中心东侧的东城区新中街一号宗地，该宗地面积约6976平米，成交价19815.242万人民币，地上准建面积26889平米，楼面地价约7590元，地价高达1950余万每亩。当时，我们经过测算，该地块总投资可控制在3.2亿以内，需要400份32万元的投资，可建成400份每份建筑面积60余平米的小户型和超过400个地下车位。之后每个出资人还需承担的48万元，可通过出售5600平米配套商业（预计获益1.4亿）减少到每份仅贷款13万元，相当于不到7500元每建筑平米，且每份赠送一个地下停车位。从性价比来说，这一方案是非常有诱惑力的，在当时的操作中，有两点需要进一步解释：

⒈ 当时，万通的冯仑先生愿意为合作建房提供帮助，所以，我们还希望在他的帮助下，把每份的初始投资减为24万，那样，就有更多的家庭可以负担得起。

⒉ 当时，对于配套收益的收益处理模式还不成熟，我们充分意识到配套收益的价值，但一方面还没有经验，另一方面是要和万通合作，所以对配套收益提出了整体打包给万通的方案。

即便如此，首付24万，总价不到45万，在东四十条取得一套建筑面积不少于60平米的住宅和一个地下车位，且采用环保节能技术，相信也是大家想都想不到的低价。

但是，经与万通的交流，了解到该宗地的原土地方希望将宗地旁的一些其他建筑先期拆除，然后再行开发的情况，以及我们最初募集的很多出资人不一定能够接受24万这个最低出资，所以，我们无奈的放弃了这个非常有诱惑力的项目，首次拿地的尝试，在公司成立一个多月后，被放弃了。

随后，我们毫不停歇，立即总结经验，在新中街1号的基础上，对芍药居甲2号宗地进行了大量的前期准备工作，特别是与“中信信托投资有限公司”签署了信托合同。

芍药居甲2号，是我从2004年开始招募出资人时，即选中的最理想目标，在前期宣传中，我们一直都在提“北四环健翔桥-四元桥一点五公里以内，楼面地价3000-4000，最多不超过4500，地上准建面积2-4万平米等等”，其实，一直是以这个地块为基础的。

该地块宗地面积约9300平米，成交价9273.15万人民币，地上准建面积23250平米，楼面地价约4108元，地价高达685万每亩。当时，我们经过测算，该地块总投资可控制在1.8亿以内，需要420份15万元的投资，可建成420份每份建筑面积60余平米的小户型，并可通过200个地下车位和地下库房长租融得1000万元，之后每个出资人还需承担的25.5万元，可通过2300平米配套商业和楼顶广告牌的租金收益（预计月收益35万以上）减少到每份出资需偿还的贷款不超过16.8万元，相当于不到5300元每建筑平米，实际甚至不到5000元每平米。

由于准备时间相对充分，我们招募的出资人和资金，应该说都已经达到了我最初的设想，而且，由于陶光远先生、刘京京、边江（丽娜）、大福、小慧、绿蚁、彩虹、虹姐、张先生、田工、戴工等志愿者和工作人员的群策群力，我们还在操作上做出了很多进一步的改进。

取得了北京工业大学环境与能源学院·马重芳院长的大力支持；
提出了采用环保、节能的新风系统，以及安静、舒适的纯居住小区理念；
坚持了以出租形式取得配套收益，并由大家按拥有住宅面积分享的原则；
采取了通过长租预收地下车位成本，为居民提供地下库房，额外出资等方法；

但是，由于种种原因，我们还是没能在准备时间足够充分，群众基础最好的前提下，取得芍药居地块。

通过芍药居的惜败，我们发现，合作建房主要有以下几点问题：

⒈ 楼面地价在总成本中所占比例过高，市区已超过60%而导致的资金缺口；

   经实际测算，在芍药居地块中，按照每平米筹集2500元计算，由于前期只能筹集320份4800万，则仅购地所需的资金缺口就高达5000万，这一问题，之前虽已同多家机构沟通，但最终出资人们还是没有接受万通开出的年息15%，且需以8%收取项目管理费的混合附加条款。当然，事后冯总曾说过可以降为年息10%和管理费5%，但一则是事后，二则我们依旧无法说服大家相信万通筑屋能为我们住房人提供满意的服务。所以，最终，我们还是倒在了首付压力的门槛面前。

⒉ 部分出资人受合作建房就是买房便宜的舆论误导，不能摆正心态；

   芍药居地块的三个单价：直接出资额2500元每平米，登记销售价6750元每平米，实际结算价5300元每平米。即便是只考虑最高的6750元每平米，东北四环内，对于距地铁10号线和城铁13号线车站仅200米的芍药居甲2号，肯定比商品房便宜20%以上，可是，很多出资人还是不能接受，一是缺少对该地块在10号线通车后的增值潜力的认可，二是心里过多的对便宜的渴望。

⒊ 工作人员没有薪资，无法落实工作义务，导致关键时刻掉链子现象；

   回首那段日子，我们清晰的记得，大家信誓旦旦的约定在进场竞拍前共同请假，一起落实工作，但是，首先是工程组和初期签约的免费服务机构没能落实成本核算工作，直到7月30日深夜，才由我和陶先生两个人最后仓促补救，之后就是7月31日大会后，工作人员纷纷请假，只剩下我和刘京京负责联络资金，边江、刘喆在家接待，更由于8月6日北京气象台工作的严重失误，导致我们的股东会到会人员不足2/3，最后，终于我们输在了人算和天算之上，连进场的授权都无法取得。

总结芍药居，实在是一篇很长的文章，我这里只做简单总结，把问题罗列，以便和大家共勉，方便一起解决。

最后，再赘述一下，首付2500元每平米，按揭4250元每平米，在芍药居取得一套年平米收益150元以上（100平米年收益15000元以上）的住宅，拥有环保节能技术，纯居住小区，物业自主，实在是一个非常美好的事情，原因种种而无法实现，实在让人非常惋惜，所以，我们把芍药居总结为“惜败”……

芍药居之后，我们的工作一下失去了支持，大量的工作，使得很多工作人员非常劳累，不得不休息一段，而且，辛勤的汗水付诸东流，也使大家难免要调整心态去接受失败。

但是，我们还是立刻投入到了工作之中，先后寻找了数十个项目，按照最初合作建房寻找土地的四个方法：

通过参加土地储备中心的招拍挂取得土地；
通过参加法院、银行的拍卖取得土地；
通过收购拥有土地项目的公司取得土地；
通过项目合作开发的形式，取得土地；

我们圈定了一系列目标，每天奔波，也寻找到了很多地块，事实上，工体北路项目之前，我们曾经很多次离签约只是一步之遥。但是，大量的工作，最终还是没能转为成功，我们还要进一步的努力。