潘石屹的是与非

听说潘石屹又要出书了，书名就叫《我这半辈子》。作为公众人物的他，一举一动都会引起媒体和公众的关注。虽然还来不及拜读他的大作，但是，就这个书名推测，少不了对自己传奇经历的介绍和评价。在房地产同行眼中，潘石屹是个风头一直很劲的人物，也是个爱露脸、爱热闹的人，在大把大把获取房地产暴利的同时，不失时机地加入娱乐圈，成为一个超越行业的公众人物。

作为行内人士也好，作为公众人物也好，潘石屹都是一个颇具争议的人物。争议的方面很多，如对他的处世风格、营销能力、开发的产品、对行业的影响和贡献。作为行业内的一员，笔者想以行业眼光对潘石屹的功过是非作简单的评论。

潘石屹的性格：率真与随和

潘石屹的平易近人是圈内出了名的，不论谁，也不管身份地位和长相美丑，只要有人给他打招呼，他都会热情回应并且不失时机地递上名片，但是他有没有记住别人就不得而知，颇有苏子瞻“上可交玉皇大帝，下可交田院卑乞儿”之风。所以认识潘石屹的人远远多于他认识的人。潘石屹虽然是个演员，但不做作，非常率真，不论何时何地，总是满面笑容，潇洒自如。即使受到批评和指责，也没有暴跳如雷的举动，从没有看见潘石屹失态，充分体现了潘石屹的率真和亲和力，这也是一个营销奇才所应具备的素质。潘石屹非常超脱，他将地产娱乐化的行动让人感觉他好象不是置身一个风云变幻、诡异复杂的行业，而是站在舞台上演轻喜剧。

潘石屹的贡献：提升房地产行业关注度和光大末位淘汰制

可以肯定地说，潘石屹给房地产行业挣了不少名声。房地产行业如此受社会关注和舆论关注，除了房地产行业关系到国计民生容易引起老百姓的注意外，与潘石屹频繁在媒体亮相，直接和间接对这个行业的宣传有很大的关系。各种媒体长时间暴炒使他的知名度极高，形成了房地产行业内独特的“潘石屹现象”。他的社会关注程度和受媒体欢迎程度如此之高，以至于媒体一天没有他的消息，房地产业内和社会都不太习惯。等他作为男一号的电视剧《阿司匹林》热播以后，他的知名度和人气还会进一步提升。应该肯定，不论是提高房地产行业知名度，还是对于行业的思想贡献而言，潘石屹还是功不可没。他发扬光大的末位淘汰制销售模式也是对房地产营销领域理论与实践的重大贡献，在这个销售体制下，还培养出了一大批房地产营销人才。

潘石屹的产品：商业成功与城市责任。

潘石屹在CBD的每一个项目都取得了商业上的巨大成功。但是从产品本身和建筑美学以及建筑的外部性而言，都算不上上等之作，姑且不说产品的客户定位、客户档次，就建筑本身的风格、质量、色彩、与城市的协调程度等方面而言，也存在较大的问题。只不过潘石屹在营销方面有化腐朽为神奇的本事，照样忽悠得老百姓象着了魔一般地去抢购他的房子，这样又为他增加了人气，又给他增加了炒作的资本和猛料。可以说潘石屹的营销能力胜过他产品开发能力的许多倍。以SOHO现代城为例，这两栋临街的高楼是现代城项目的标志，看起来风格独特、前卫，建筑风格和客户层次以及里面店铺针对的顾客都是前卫、时尚一族。这里两栋楼的买主都是冲着老潘的SOHO概念来的。

行业内的人士都可以看得出来，这两栋楼无论是从建筑风格还是客户定位等方面看都与CBD特别是国贸中心的风格格格不入，与整个国贸片区稳重、大气的格调不协调。现代城包括建外SOHO都偏于轻灵，在某种程度上，该项目降低了国贸中心等项目奠定的城市价值。虽然取得了商业上的成功，但是，从历史角度和区域发展的长远角度看，该项目没有延续国贸等项目所创造的地脉和人脉。有人也许会奇怪，政府管理部门为什么会批准潘石屹这样的方案？据说原先的规划确实是建设两栋写字楼，但当时写字楼的行情不景气，老潘也许心里没底，就将国外那种非主流的产品SOHO拿过来，并以“居家办公”的概念进行推广。老潘借助于网络热的势头，很好地将SOHO概念与网络概念结合起来，并以此说服规划部门批准。这种非主流的、过于前卫的建筑是否经得起时间的考验，我们还得拭目以待。前卫太多弄不好就会变成落后的东西，另类过头就会变成不伦不类。商业上成成功了，项目应为这个城市创造价值的历史责任却丢失了。

潘石屹的战略：固守CBD的利弊 

圈子里的人都知道，潘石屹赚取大笔利润的项目几乎都在CBD。他这样以CBD为中心的发展模式，显示出他的精明。CBD的发展前景看好，这里也是他自己的成名、发财的新起点。CBD的房价较高，单位面积的利润也高。对于老潘而言，既可以利用原有的客户资源，又可以节省大量管理成本、精力和时间。这也就是为什么老潘有足够的时间经常在各种媒体上亮相并去娱乐圈子里潇洒一把。当然这可以算是更轻松、更娱乐化的营销形式。国内还没有哪一个大企业家象老潘那样有那么多时间精力去忙企业以外的事情。潘石屹离开了CBD的几个项目在商业上都算不上成功如博鳌蓝色海岸等。

潘石屹只固守CBD的战略也留下了严重的后遗症，那就是他丧失了去外地发展的大好机会，没有及时实行品牌化的地域扩张，没有获得足够的土地储备，在土地供应越来越透明化、取得土地的成本越来越高的情况下，随时都有断炊的可能，好在他现金充足，可以“以鸡蛋换粮票”。易小迪不象潘石屹，虽然他也在CBD取得了成功并创立了阳光100品牌，但他早早就实施全国性的品牌化战略，已经基本上完成了战略布点。虽然易小迪一年的销售面积将近100万平方米，但是销售额只有40亿左右，与潘石屹的单个项目相比也多不了太多，利润总额也差不多。然而，易小迪的战略显然更高出一筹，他拥有足够的土地储备，占领了更多的城市，布下了更多的棋子。这是一种立足于长远，具有可持续性的发展战略。