房地产新政的效果与困局（三）

困局之二：资源约束与购买力困局

    合理利用每一寸土地,严格保护耕地是我国的基本国策.实行最严格的土地管理制度只不过是进一步强化这种国策.实行这种国策的背景是我国人多地少的资源约束.严格管理土地要求提高土地的开发强度和使用效率.土地作为一种非常重要的生产要素,在我国相对稀缺,在城市地区尤甚.其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分. 在房屋其他生产要素价格不断上涨的情况下,要求大量地供应中低价位和经济适用房,必然会降低土地开发前强度和使用效率.大量地供应中低价位和经济适用房是一种行政干预配置资源的行为,也会降低资源配置效率.此外，中低价位商品房和经济适用房供应过多等于放低了购房门槛，放大了社会购买力，土地和其他国家资源能否满足需求？供应量太少，又达不到政策目标,有可能破坏还比较脆弱的市场机制。从政策含义中看出，政府把房价过快上涨的原因之一归结为供应结构不合理。事实上，依靠改变供应结构是无法真正降低或稳定房价的。如果不考虑购买力动态性,而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛,会进一步放大社会购买力,加剧资源约束与购买力的矛盾.除了投机行为外,房价上涨的其他推动因素并没有消除，只是暂时潜伏，强力的行政措施一旦解除或者放松，还会随时爆发。解决资源约束与社会需求,高房价与购买力等矛盾的有效措施之一是重新审视住房政策,加快住房制度的改革和住房保障制度的落实, 合理划分解决住房问题的市场责任和政府责任,让市场机制和行政行为在自己的边界内发挥作用.

北京师范大学不动产学院   黄兴文

2005年7月