为城市创造价值是开发商的历史责任（二）

5  “城市价值”的内涵

城市价值是综合性的概念，是历史以来到现在各个行业和城市所有人所创造的包括外部经济在内的所有公益价值之总和。应该包括经济价值、文化价值和环境价值。经济价值中又应该包括土地价值与建筑物的价值。城市价值首先表现为区域土地价值。其次表现为建筑的艺术与文化价值。最后是人居环境价值。这也就是说城市价值应该包括三个层面。第一个层面是经济价值，第二个层面为文化价值，第三个层面为生态环境价值，这也是最高的层面，关系到城市与区域的可持续发展。城市的差异决定了城市价值的差异，城市价值的差异反过来会影响城市发展的差异。

　　在目前的房地产市场形势下， 提出城市价值这个概念具有重大意义。它标志着中国房地产开发理念的革命，也标志着开发商群体和房地产市场正在走向成熟。

城市价值这个概念的提出，意味着一些房地产开发商应该承担起自己应负的社会责任和历史责任。作为开发商，不仅仅考虑到开发项目的赢利能力和为企业创造的经济价值，而是应该将所开发的房地产项目置于历史和城市的大背景下来考虑，使得每一个开发项目都能使城市价值得到提升。

6 城市价值衡量的指标体系

　　怎样衡量一个房地产项目是否产生了外部经济，为城市创造了价值，可以从定性和定量两个方面来考虑。从定性方面看，首先应该从客户角度来评估，如果一个项目居住的时间成本和经济成本都很高，生活不配套，导致购买者的生活质量下降，那么这样的项目就没有为城市创造价值。其次，要从资源利用和可持续发展的角度来考虑，如果建筑质量低劣，每隔20、30年失去价值必须拆除的话，那国家和社会都承受不起，一个重要的判断标准是看建筑物的持久性，但是这样显然是不易操作的。需要指出的是，商业上取得成功的开发项目对城市而言不一定是好项目，不一定就为城市创造了价值。 

　　为了科学合理地衡量一个房地产项目是否产生了外部经济，为城市创造了价值，还可以通过一系列定量的指标体系来进行。这个指标体系至少应该包括三个方面：

　　首先是经济价值，包括三个指标：

　　第一个指标，物业是否增值。即物业是否随着时间的推移，在稳定增值。比如说二手房的价格是否比一手房的价格要高。

　　第二个指标，对周边土地的贡献度。即是否因为该项目的开发，提升了周边的土地价值，也就是说，使周边的土地增值。如果土地价格不变甚至下降，则说明项目的存在降低了城市价值。

　　第三个指标，对周边物业的影响度。即由于项目的开发，导致项目周边物业的价格和租金都在上涨，则项目创造了城市价值。反之，则降低了城市价值。

其次是环境价值，包括以下几类指标：

　　指标一：绿化率

    项目的绿化率至少不低于城市规划指标所限定的百分比，越高越好。

　　指标二：绿量

    项目绿地中的生物量要高于未开发前原有生物量，也要高于城市单位建筑平均生物量，超出越多越好。

　　指标三：景观优美度

　　项目的景观设计要有特色，有较强的美感，景观优美度较高。

指标四：与城市景观的协调度

　　项目的景观不但要有美感，还要与城市总体景观风格比较协调。

　　指标五：宜居程度

　　 业主或居民办公、生活的舒适感、室内外的环保性、生活工作的便利程度较高，业主满意。

　　第三类，文化价值，包括以下指标：

　　指标一：建筑风格及特色

　　包括建筑风格的新颖性、创新程度、与城市文化和城市景观相容度等。

　　指标二：社区文化

　　是否形成了有特色的社区文化

指标三：对居民工作生活质量的影响程度大，社区关系的和谐程度高。

 7 如何为城市创造价值

房地产开发过程的各个环节都可以为城市创造价值。房地产市场参与者中的每个人、每个机构都可以为城市创造价值。只要他们有一份责任心、有对子孙后代负责的精神、有足够的专业水平，有不断学习提高的需求，就能既为自己又为城市创造价值。当然，政府在其中起着主导作用，政府通过土地政策、城市规划及管理等一系列调控手段可以引导房地产开发商，并为他们开发好的项目、创造城市价值提供外部条件。

　　房地产开发过程中的参与者、房地产行业的参与者如何为城市创造价值，可以从以下几个方面着手：

　　第一，开发商要具有并不断提高他们专业水平

　　专业水平是为城市创造价值的基本前提。只有具有一定程度的专业水平，才能创造高品质的项目。低劣的不专业的开发商必然带来粗制滥造的项目。

　　第二，开发商具有较强的社会责任感与道德水平

　　开发项目是从微观考虑问题，更侧重于单个项目的经济价值。城市规划则是从宏观角度考虑，侧重的是城市总体利益，所以两者往往发生矛盾。中国的发展商有更大的权力决定做什么，所以应该承担更大的责任和义务，而许多开发商并没有意识到政府给予了自己如此之大的权力。因此，要求开发商应具有较强的社会责任感与道德水平，否则这种权力就会变成对城市的破坏力。

　　第三，政府要具有较高的规划管理水平和实行适当的土地政策

　　为城市创造价值脱离不了政府因素，政府的政策导向应该有利于增加城市价值，特别是城市规划等重大的长远性的政策。如果规划水平不高或规划滞后就会导致城市的总体价值不高。在某种程度上，规划不但决定城市发展方向和空间格局，而且决定城市价值。要能创造城市价值，规划一定要有科学性和预见性。

政府的土地政策也会影响城市价值。象以前土地市场比较混乱，协议出让土地的情况较多，市场不透明。一大批缺乏专业水准的开发商通过关系以很低的成本取得土地，开发了很多劣质项目推向市场，虽然取得了商业上的成功，但这些项目绝对是降低了城市价值。土地的低成本掩盖了专业水平的低劣。现在，土地取得实行招拍挂制度，进入门槛提高了，低水平、不专业的开发商就被挤出市场。新的土地政策有利于创造城市价值。

　　第四，设计师有责任感和开阔的视野、较高的专业设计水平。

开发商能否为城市创造价值，设计师也扮演非常重要的角色。他们的责任感、专业设计水平某种程度上决定了项目的水平。他们的水平决定了能否将开发商的开发理念与城市发展联系起来，融入居住文化，将传统文化、现代文化和新理念以建筑形式表现出来。

8 结语

在现代化和城市化的浪潮中，中国迎来了前所未有的建筑时代和房地产快速发展的黄金时代，城市建设模式、投资体制和规划管理都面临改变和挑战。包括政府、房地产开发商等房地产市场参与者都应该认真地审视自己的行为和责任。城市的建设和发展内是关系到子孙后代和历史文化的战略性大事，如果处理不当将会给城市带来难以弥补的损失和破坏。因此，应该从国家战略层面和房地产开发微观两个方面来对待城市发展问题，关注房地产开发给城市可能带来的外部经济或外部不经济，并列出一套指标体系予以考察，从而从政策和行业规范角度促使开发商在进行房地产项目开发时不给城市造成外部不经济，而是给城市创造社会价值。

                         北京师范大学不动产学院          黄兴文

                            2005年